Ketahui Tata Cara, Aturan Dan Syarat Jual Beli Tanah

13 Feb 2023

Surat

Ketahui Tata Cara, Aturan Dan Syarat Jual Beli Tanah62

Ketahui Tata Cara, Aturan Dan Syarat Jual Beli Tanah - Tanah yang merupakan benda tidak bergerak memiliki proses jual beli yang lebih rumit dibandingkan dengan jual beli benda lainnya. Dalam prosesnya, ada syarat-syarat yang harus dipenuhi agar hak milik bisa berganti nama. Selain itu, Anda juga harus berhati-hati dengan jenis tanah karena setiap tanah memiliki kavling atau tata cara jual beli yang berbeda. Jangan sampai terjadi perselisihan di kemudian hari.

Jual beli tanah memiliki dasar hukum tersendiri dan harus dilakukan dihadapan pejabat negara. Oleh karena itu, ada langkah-langkah yang harus ditempuh agar jual beli tanah sah di mata hukum. Berikut Tata Cara, Aturan Dan Syarat Jual Beli Tanah.

Aturan Dan Dasar Hukum Jual Beli Tanah

Dalam jual beli tanah, ada dua aturan dasar yang perlu dipenuhi, yaitu proses transaksi dan keabsahan dokumen sertifikat. Proses jual beli sebuah tanah tidak boleh dilakukan di bawah tangan. Semua prosedur transaksi harus dilakukan dihadapan pejabat negara atau biasa disebut Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, PPAT disebut sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

Namun, tidak semua daerah memiliki PPAT. Untuk daerah yang belum mempunyai PPAT, camat dapat bertindak sebagai PPAT sementara. Hal ini juga diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 angka 2 yang berbunyi “PPAT Sementara merupakan seorang pejabat pemerintah yang diangkat karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang jumlah PPATnya tidak mencukupi.”

Aturan kedua, bawalah file asli yang bisa dipertanggungjawabkan. Tanah yang diperjualbelikan harus memiliki sertifikat tanah asli, tidak sedang disita dan PBB sudah dibayar lunas. Jika pemilik sertifikat telah meninggal dunia, pastikan sertifikat tersebut telah diganti namanya menjadi nama ahli warisnya.

Syarat Sah Jual Beli Tanah Menurut Hukum Perdata

Ada 4 syarat yang dikemukakan oleh KUHPerdata Pasal 1320 agar suatu perjanjian sah, yaitu:

kesepakatan mereka yang mengikat dirinya,
kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
suatu pokok persoalan tertentu, dan
suatu sebab yang tidak terlarang.

Akan tetapi, jika perjanjian itu dibuat atas dasar paksaan atau kekhilafan, maka perjanjian itu menjadi tidak sah. Hal ini telah diatur dalam pasal 1321 KUHPerdata yang berbunyi “Perjanjian tidak mempunyai kekuatan apapun jika diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.”

Dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 5, pengertian dari jual beli tanah yang sah mengacu pada pengertian jual beli tanah menurut hukum adat. Di dalamnya terdapat dua konsep utama yaitu ringan dan tunai. Jelas bahwa peralihan hak dilakukan di hadapan kepala adat yang bertindak sebagai pejabat dalam hal ini PPAT. Sedangkan tunai mengacu pada pemindahan hak yang dilakukan secara bersamaan.

Ketahui Tata Cara, Aturan Dan Syarat Jual Beli Tanah 63

Tata Cara Jual Beli Tanah Kavling

Persyaratan di atas berlaku untuk tanah utuh yang tidak dibagi-bagi, tetapi akan berbeda untuk jual beli tanah atau kavling. Dalam bidang tanah, biasanya pengembang akan memecah sertifikat menjadi beberapa sertifikat, dengan sertifikat utama dipegang oleh pengembang.

Meskipun telah dibagi-bagi, setiap sertifikat tetap memiliki status hukum yang sama dengan bidang tanah aslinya. Saat membeli sebidang tanah, pembeli tidak lagi berurusan dengan pengembang, melainkan langsung dengan Badan Pertanahan Nasional. Adapun tata cara yang perlu diperhatikan dalam membeli kavling tanah yaitu :

1. Memeriksa Sertifikat Dan Status Tanah

Tentunya yang utama dan terpenting adalah memastikan sebidang tanah yang akan dibeli sudah memiliki sertifikat. Tanyakan juga kepada penjual mengenai status kepemilikan tanah tersebut, apakah masih memiliki HGB (Hak Guna Bangunan) atau SHM (Sertifikat Hak Milik).

Jika masih HGB, sebaiknya tanyakan kepada penjual atau developer tentang siapa yang akan menanggung biaya perubahan hak atas SHM. Kavling tanah berstatus SHM memiliki kedudukan hukum yang lebih kuat, dan dapat dibeli secara kredit.

2. Memastikan Berasal Dari Pemilik Yang Sah

Pastikan sebidang tanah yang Anda beli berasal dari pemilik yang sah. Anda dapat meminta penjual untuk menunjukkan sertifikat asli dan fotokopi untuk mengetahui hal ini. Jika yang tertera di sertifikat adalah nama orang lain, Anda perlu waspada. Segera minta ganti nama jika nama yang tercantum adalah ahli waris penjual.

3. Kenali Status Sertifikat Yang Dibeli

Selain memeriksa legalitas kepemilikan, Anda juga harus memastikan bahwa sertifikat tanah yang dijual adalah sertifikat pecahan, bukan sertifikat utama. Minta penjual untuk menunjukkan setiap salinan sertifikat tanah. Setelah itu, pastikan lokasi dan serial number masing-masing sertifikat tidak sama.

Jika cocok, sertifikat kemungkinan besar adalah sertifikat master. Hati-hati jika yang Anda temukan adalah sertifikat induk, karena tanah tidak bisa dijual dengan sertifikat ini. Tanah baru bisa dijual jika menggunakan sertifikat split.

4. Periksa Keabsahan Sertifikat

Jika Anda tidak yakin dengan sertifikat yang ada, Anda bisa mengecek keabsahan sertifikat penjual di BPN atau desa setempat. Jangan lupa bawa salinannya juga.

5. Bertanya Ke Bank Kredit Yang Bersangkutan

Langkah terakhir adalah bertanya kepada bank, terutama bank yang bekerja sama dengan pengembang yang menjual tanah tersebut. Hal yang perlu ditanyakan adalah apakah tanah yang bersangkutan dapat dibeli dengan gadai atau tidak. Penting untuk memeriksa apakah surat-surat tanah yang dimaksud sudah lengkap dan resmi atau belum. Karena bank tidak akan memberikan kredit untuk sebuah tanah yang statusnya ilegal atau belum resmi.

Alur Jual Beli Tanah

Agar terbebas dari cacat hukum atau sengketa di kemudian hari, berikut adalah langkah-langkah yang dapat Anda lakukan dalam jual beli tanah.

1. Memastikan Status Lahan

Status tanah yang ideal untuk diperjualbelikan biasanya mengacu pada tiga hal, yaitu bebas, bersih dan jelas. Bebas berarti tanah bebas dari sengketa. Nama pemilik tercantum pada sertifikat tanah asli. Bersih artinya tanah tersebut tidak digunakan untuk kegiatan apapun, atau ditempati oleh orang lain yang tidak berhak. Dan Jelas mengacu pada batas-batas tanah di lapangan sesuai dengan yang ada di sertifikat.

2. Mengecek Keaslian Surat Tanah

Langkah selanjutnya adalah memeriksa keaslian sertifikat tanah. Pembeli dapat berinisiatif mengundang penjual untuk mengecek keaslian sertifikatnya di Badan Pertanahan Nasional. BPN akan memeriksa keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.

3. Membuat Akta Jual Beli (AJB) Tanah.

Setelah sertifikat terbukti asli dan bebas sengketa, langkah selanjutnya adalah membuat AJB. Akta ini berfungsi sebagai bukti peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.

4. Membawa Berkas AJB ke BPN

Langkah terakhir adalah membawa AJB ke BPN. AJB perlu disampaikan ke BPN paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan. Berkas ini juga dilampiri dengan surat permohonan pengalihan hak milik.

Proses jual beli tanah akan selesai jika nama penjual dalam buku tanah dan sertifikat telah dicoret dengan tanda tangan kepala kantor pertanahan. Adapun dokumen yang perlu dibawa untuk permohonan peralihan nama, seperti sertifikat hak atas tanah, bukti pembayaran BPHTB, dan bukti pembayaran PPh.

Demikian ulasan tentang Ketahui Tata Cara, Aturan Dan Syarat Jual Beli Tanah semoga bermanfaat.

Butuh rekomendasi unit properti sesuai kebutuhanmu? Cari referensinya di Brighton ya! Kunjungi juga Brighton News agar kamu lebih update tentang perkembangan dunia properti!

Sekian informasi yang dapat brighton berikan. Ikuti terus artikel lainnya, semoga bermanfaat.