Akta Jual Beli Tanah: Pengertian, Syarat, Biaya & Prosedur Terbaru

Brighton.co.id - Dalam transaksi properti, baik itu tanah kavling, rumah, maupun ruko, keberadaan dokumen legalitas adalah hal yang mutlak. Salah satu dokumen paling krusial yang sering menjadi titik awal perpindahan hak kepemilikan adalah Akta Jual Beli Tanah (AJB).

Banyak masyarakat yang masih keliru menyamakan AJB dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Padahal, keduanya memiliki kedudukan hukum yang berbeda. Tanpa AJB yang sah, Anda tidak bisa memproses balik nama sertifikat tanah, yang berpotensi menimbulkan sengketa lahan di kemudian hari.

Baca juga : Syarat Hibah Tanah, Ketentuan, dan Contoh Suratnya

Artikel ini akan mengupas tuntas segala hal tentang AJB dengan pendekatan mendalam, mulai dari definisi hukum, perbedaannya dengan PPJB, syarat administrasi, prosedur pembuatan di PPAT, hingga simulasi biaya terbarunya.

Apa Itu Akta Jual Beli Tanah (AJB)?

Secara definisi hukum, Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah telah terjadinya peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.

Dasar hukum pembuatan AJB diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berbeda dengan kuitansi biasa, AJB memiliki kekuatan pembuktian yang kuat karena dibuat di hadapan pejabat umum yang berwenang.

Baca juga : Cara Buat Sertifikat Tanah: Jalur Mandiri dan Menggunakan Jasa PPAT

Apakah AJB Sama dengan SHM?

Ini adalah salah kaprah yang sering terjadi.

• AJB adalah bukti transaksi atau peralihan hak.

• SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah bukti kepemilikan hak atas tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Jadi, AJB adalah "jembatan" atau syarat mutlak untuk mengubah nama pemilik lama di SHM menjadi nama pemilik baru (pembeli).

Baca juga : Contoh Surat Hibah Tanah dan Pengertian Hibah Tanah + Dasar Hukumnya

Perbedaan AJB dan PPJB

Sebelum melangkah ke AJB, seringkali muncul istilah PPJB. Berikut perbedaan mendasarnya agar Anda tidak bingung:

Baca juga : Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dalam Bentuk Teks dan Gambar

Syarat Pembuatan Akta Jual Beli Tanah

Untuk membuat AJB di hadapan PPAT, baik penjual maupun pembeli wajib melengkapi dokumen persyaratan agar proses berjalan lancar dan valid secara hukum.

1. Dokumen Pihak Penjual

• Asli Sertifikat Hak Atas Tanah (SHM/SHGB).

• Fotokopi KTP Penjual (Suami & Istri jika sudah menikah).

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

• Fotokopi Surat Nikah (jika sudah menikah).

• Penting: Jika suami/istri meninggal, lampirkan Surat Keterangan Waris & Kematian.

• Bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 5 tahun terakhir (termasuk tahun berjalan) dan STTS (Surat Tanda Terima Setoran).

• NPWP Penjual.

2. Dokumen Pihak Pembeli

• Fotokopi KTP Pembeli.

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

• Fotokopi Surat Nikah (jika membeli atas nama harta bersama).

• NPWP Pembeli.

Prosedur Pembuatan AJB Tanah (Step-by-Step)

Proses pembuatan AJB harus mengikuti alur yang ketat untuk menjamin keabsahannya. Berikut langkah-langkahnya:

Langkah 1: Pemeriksaan Sertifikat (Checking)

Sebelum transaksi, PPAT wajib melakukan pengecekan sertifikat ke kantor BPN setempat. Tujuannya untuk memastikan tanah tersebut:

• Asli dan terdaftar.

• Tidak sedang dalam sengketa.

• Tidak sedang dijaminkan ke bank (hak tanggungan).

• Bebas dari sita jaminan.

Langkah 2: Pembayaran Pajak (Pajak Penjual & Pembeli)

AJB tidak akan ditandatangani sebelum pajak-pajak terkait lunas dibayar.

• Penjual: Membayar PPh Final (Pajak Penghasilan).

• Pembeli: Membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Langkah 3: Penandatanganan Akta

Setelah sertifikat bersih dan pajak lunas, penandatanganan AJB dilakukan di hadapan PPAT.

• Wajib dihadiri oleh Penjual, Pembeli, dan 2 orang saksi.

• PPAT akan membacakan isi akta sebelum ditandatangani.

Langkah 4: Proses Balik Nama ke BPN

Setelah AJB terbit, PPAT akan menyerahkan berkas (AJB, Sertifikat Asli, Bukti Bayar Pajak) ke kantor BPN untuk proses balik nama sertifikat dari penjual ke pembeli. Proses ini biasanya memakan waktu 1-3 bulan tergantung BPN setempat

Baca juga : Surat Pernyataan Jual Beli Tanah: Tata Cara dan Contohnya

Rincian dan Simulasi Biaya Pembuatan AJB

Biaya adalah komponen yang paling sering ditanyakan. Berikut adalah rincian komponen biaya yang perlu Anda siapkan dalam proses pembuatan AJB hingga balik nama.

1. Biaya PPh (Pajak Penghasilan) - Tanggungan Penjual

Besarannya adalah 2,5% dari Nilai Transaksi.

Rumus: 2,5% x Harga Jual Tanah

2. Biaya BPHTB - Tanggungan Pembeli

Besarannya adalah 5% dari Nilai Transaksi dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). NPOPTKP berbeda tiap daerah (rata-rata Rp60 Juta - Rp80 Juta).

Rumus: 5% x (Harga Jual - NPOPTKP)

3. Biaya Jasa PPAT (Uang Jasa Pejabat)

Berdasarkan peraturan, biaya honorarium PPAT maksimal adalah 1% dari nilai transaksi. Namun, angka ini bisa dinegosiasikan tergantung kesepakatan dan kompleksitas pengurusan.

4. Biaya Lain-lain

• Biaya Cek Sertifikat: Sekitar Rp50.000 - Rp100.000 (resmi BPN).

• Biaya Balik Nama: Tergantung nilai ZNT (Zona Nilai Tanah) daerah tersebut, umumnya berkisar 1‰ (satu per mil) dari nilai tanah + Rp50.000.

• Biaya Saksi: Opsional, tergantung kesepakatan.

Baca juga : Pengertian Gadai Sertifikat Tanah, Kelebihan & Kekurangan, Tempat Gadai, dan Tips Gadai

Risiko Transaksi Jual Beli Tanpa AJB Resmi

Masih nekat melakukan jual beli tanah hanya dengan kuitansi atau "AJB Bawah Tangan"? Berikut risiko fatal yang mengintai:

1. Tidak Bisa Balik Nama: BPN akan menolak permohonan balik nama tanpa AJB dari PPAT.

2. Rawan Penipuan: Penjual nakal bisa menjual tanah yang sama ke orang lain karena sertifikat masih atas nama mereka.

3. Sengketa Ahli Waris: Jika penjual meninggal dunia, ahli warisnya bisa menuntut kembali tanah tersebut jika bukti transaksi Anda lemah.

Kesimpulan Brighton: Akta Jual Beli Tanah: Pengertian, Syarat, Biaya & Prosedur Terbaru

Akta Jual Beli Tanah (AJB) adalah dokumen fundamental dalam investasi properti. Pastikan Anda mengurusnya melalui PPAT terpercaya dan melunasi kewajiban pajak agar status kepemilikan properti Anda aman dan memiliki kekuatan hukum tetap.

Ingin mencari tanah atau properti dengan legalitas yang aman dan jelas? Temukan ribuan listing properti terverifikasi di seluruh Indonesia hanya di Brighton Real Estate. Agen kami siap membantu proses transaksi Anda dari awal hingga tuntas!

Baca juga : Cara Cek Sertifikat Tanah Online Melalui Website ATR/BPN dan Aplikasi Sentuh Tanahku

Jadi, pastikan kamu menyiapkan budget tersendiri untuk membayar biaya-biaya di atas ya.

Nah, itulah beberapa pembahasan seputar AJB Tanah. Sekilas, proses pembuatannya terlihat sedikit rumit dan kamu harus mengeluarkan banyak biaya untuk pembuatan AJB Tanah. Namun, karena keberadaan Akta Jual Beli Tanah ini sangat penting, terutama dalam proses pengurusan sertifikat tanah. Maka, kamu tidak boleh skip langkah 1 ini ya. Makin cepat kamu buat AJB tanahnya setelah transaksi selesai, maka makin minim pula resiko yang akan kamu tanggung.

Baca juga : Ini Dia Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah yang Harus Kamu Persiapkan

Setelah AJB tanahnya selesai, jangan lupa segera urus balik nama sertifikat tanahnya ya. semoga bermanfaat! 

Temukan Inspirasi Desain, Pembiayaan, dan Properti Impian Anda Bersama Brighton!

Jangan mengambil risiko dalam urusan legalitas properti. Brighton siap membantu Anda meninjau dokumen, menemukan properti Dijual terbaik, dan memandu Anda dari SPJB hingga Balik Nama Sertifikat. Brighton hadir untuk membantu Anda mewujudkan impian tersebut.

Baca artikel menarik lainnya seputar dunia desain dan properti di laman artikel Brighton atau langsung jelajahi ribuan listing properti dijual di seluruh Indonesia melalui halaman properti dijual Brighton. Jangan tunda lagi, wujudkan properti impian Anda sekarang!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta, Surabaya, Bandung, Tangerang,atau area lainnya—temukan sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Akta Jual Beli Tanah: Pengertian, Syarat, Biaya & Prosedur Terbaru. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate