Cara Hitung KPR Floating 2025: Rumus, Simulasi & Tips Cicilan

Brighton.co.id - Apakah Anda baru saja menerima notifikasi dari bank bahwa masa bunga fixed (tetap) KPR Anda telah berakhir? Atau mungkin Anda sedang merencanakan pembelian rumah dan ingin tahu risiko jangka panjangnya?

Memasuki masa bunga floating (mengambang) seringkali menjadi momen yang mendebarkan bagi para pejuang KPR. Cicilan yang tadinya stabil tiba-tiba bisa melonjak drastis mengikuti kondisi ekonomi.

Dalam artikel Pembiayaan Properti kali ini, Brighton akan mengupas tuntas cara hitung KPR floating, mulai dari rumus manual yang akurat, simulasi Excel, hingga cara menggunakan kalkulator online, agar Anda tidak kaget saat jadwal debit otomatis tiba.

Baca Juga: 3 Cara Hitung KPR Rumah: Manual, Excel, dan Via Simulasi

Apa Itu Bunga KPR Floating?

Sebelum masuk ke hitungan teknis, pahami dulu konsep dasarnya. Bunga floating (mengambang) adalah suku bunga KPR yang nilainya berubah-ubah mengikuti suku bunga acuan pasar (seperti BI Rate di Indonesia) dan kebijakan internal bank (SBDK/Suku Bunga Dasar Kredit).

Berbeda dengan bunga fixed yang dikunci di angka rendah (misal 3-5%) selama 1-3 tahun pertama, bunga floating biasanya berlaku mulai tahun ke-4 hingga lunas.

Karakteristik Bunga Floating 2025:

• Volatil: Bisa naik atau turun (namun kecenderungannya seringkali naik/tinggi).

• Range Bunga: Di tahun 2024-2025, rata-rata bunga floating bank di Indonesia berkisar antara 11% hingga 14%.

• Transparan: Bank wajib memberitahukan perubahan suku bunga kepada debitur sebelum didebet.

Baca Juga: Cara Menghitung Cicilan KPR, By Simulasi Online Otomatis Vs Manual

Variabel Penting dalam Menghitung KPR Floating

Untuk menghitung estimasi cicilan baru Anda, siapkan 3 data ini dari rekening koran atau aplikasi mobile banking Anda:

1. Sisa Pokok Pinjaman (Outstanding Principal): Hutang pokok yang belum lunas (bukan plafon awal).

2. Suku Bunga Floating Terkini: Cek website bank atau surat pemberitahuan.

3. Sisa Tenor (Jangka Waktu): Berapa bulan lagi KPR Anda akan lunas.

Baca Juga: Bagaimana Perhitungan KPR Rumah? Cek Disini

3 Metode Cara Hitung KPR Floating

Ada beberapa manfaat yang bisa kamu peroleh jika kamu mengetahui cara hitung KPR Floating, diantaranya adalah: 

Berikut adalah tiga cara yang bisa Anda gunakan, dari manual hingga otomatis.

1. Cara Hitung KPR Floating Manual (Rumus Sederhana)

Secara umum, bank menggunakan metode Anuitas (Efektif) untuk KPR. Artinya, bunga dihitung dari sisa pokok pinjaman, bukan dari plafon awal. Namun, untuk estimasi cepat, Anda bisa menggunakan logika berikut:

Rumus Bunga Per Bulan:

$$\text{Bunga Bulan Ini} = \frac{\text{Sisa Pokok} \times \text{Bunga Floating (\%)}}{12}$$

Catatan: Rumus di atas hanya menghitung porsi bunganya saja. Total cicilan Anda adalah Porsi Pokok + Porsi Bunga.

Simulasi Kasus: Bapak Andi memiliki sisa pokok KPR sebesar Rp 500.000.000. Masa fixed rate habis, dan sekarang terkena bunga floating 12%. Sisa tenor 15 tahun (180 bulan).

• Bunga per tahun: 12%

• Bunga per bulan: 1% (12% dibagi 12)

Maka, porsi bunga yang harus dibayar Bapak Andi bulan ini adalah: Rp 500.000.000 x 1% = Rp 5.000.000

Ini baru bunganya saja. Jika ditambah angsuran pokok (misal ~Rp 1.000.000 bergantung hitungan anuitas), total cicilan bisa mencapai Rp 6.000.000-an. Jauh lebih tinggi dibanding saat masa fixed 5%.

Baca juga : Daftar Harga Besi Hollow Berdasarkan Jenisnya Terbaru

2. Cara Hitung KPR Floating dengan Microsoft Excel (Paling Akurat)

Jika Anda ingin hasil yang persis hingga ke digit rupiah, gunakan fitur PMT di Excel atau Google Sheets.

Langkah-langkah:

1. Buka Excel.

2. Ketik rumus berikut di sel kosong: =PMT(rate, nper, pv)

3. Masukkan variabelnya:

   • Rate: Bunga floating dibagi 12 (contoh: 12%/12).

   • Nper: Sisa bulan tenor (contoh: 180).

   • Pv: Sisa pokok pinjaman (beri tanda minus di depan, contoh: -500000000).

Contoh Penulisan Rumus:=PMT(12%/12, 180, -500000000)

Hasil: Excel akan otomatis memunculkan angka Rp 6.000.840. Inilah total cicilan baru Anda.

Baca Juga: Cara Menghitung KPR di Excel Menggunakan Rumus PMT, Lengkap dengan Gambar

3. Cara Hitung KPR Floating via Kalkulator Online

Cara termudah adalah menggunakan simulasi KPR online yang tersedia di website properti atau website resmi bank.

1. Masuk ke halaman Simulasi KPR.

2. Pada kolom "Jumlah Pinjaman", masukkan Sisa Pokok Hutang Anda saat ini (PENTING: Jangan masukkan harga rumah awal).

3. Pada kolom "Bunga", masukkan persentase Bunga Floating terbaru.

4. Pada kolom "Tenor", masukkan Sisa Tenor Anda.

5. Klik hitung.

Baca Juga: Contoh Perhitungan KPR Menggunakan Kalkulator dari BTN Properti

Mengapa Cicilan Floating Bisa Naik Drastis?

Banyak nasabah kaget ("Shock Therapy") saat cicilan naik 2x lipat. Ini alasannya:

• Selisih Bunga Jauh: Dari promo 4% ke normal 13% adalah kenaikan 9% poin.

• SBDK Bank Naik: Jika Cost of Fund bank tinggi, bunga kredit ikut naik.

• BI Rate: Jika Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan untuk menekan inflasi, bunga KPR floating hampir pasti ikut naik dalam 3-6 bulan kemudian.

Baca juga : Harga Borongan Baja Ringan per Meter Terbaru

Tips Menghadapi Kenaikan Bunga Floating

Jika hasil perhitungan di atas menunjukkan angka yang memberatkan cashflow bulanan Anda, pertimbangkan strategi berikut:

1. Lakukan Pelunasan Sebagian (Partial Payment)

Jika Anda memiliki bonus tahunan atau THR, gunakan untuk memotong Sisa Pokok.

• Efek: Pokok hutang turun drastis, sehingga pengali bunga menjadi lebih kecil. Cicilan bulanan Anda akan otomatis turun atau tenor menjadi lebih cepat lunas.

2. Ajukan Restrukturisasi Tenor

Mintalah kepada bank untuk memperpanjang tenor.

• Contoh: Sisa 10 tahun diperpanjang jadi 15 tahun.

• Hasil: Cicilan bulanan turun, tapi total bunga yang Anda bayar ke bank sampai lunas akan lebih besar.

3. Take Over KPR

Pindahkan sisa KPR Anda ke bank lain yang menawarkan promo bunga fixed untuk nasabah take over. Anda bisa menikmati bunga rendah lagi (misal 6-7%) untuk beberapa tahun ke depan.

Baca juga : Harga Borongan Tenaga Plester Aci Terbaru dan Cara Menghitung Kebutuhan Semen

Kesimpulan Brighton: Cara Hitung KPR Floating 2025: Rumus, Simulasi & Tips Cicilan

Mengetahui cara hitung KPR floating adalah skill wajib bagi pemilik rumah. Jangan menunggu rekening didebet. Lakukan simulasi mandiri menggunakan rumus Excel atau kalkulator online segera setelah masa promo Anda berakhir.

Dengan antisipasi yang tepat, Anda bisa mengatur ulang pos pengeluaran agar rumah impian tetap aman dalam genggaman.

Butuh referensi hunian baru atau ingin konsultasi seputar properti? Kunjungi Brighton Real Estate untuk listing properti terbaik di seluruh Indonesia.

Baca juga : Harga Borongan Instalasi Listrik per Titik

Baca juga : Begini Cara Mendapatkan Subsidi Listrik dan Syaratnya!

Baca juga : Harga Borongan Pondasi Batu Kali Per Meter dan Tips Memilihnya

Baca juga : Rincian Biaya Pasang Keramik per Meter dan Cara Menghitungnya

Baca juga : Harga Borongan Pasang Keramik per Meter dan Cara Menghitungnya

Baca juga : Cara Menghitung Pondasi Batu Kali serta Kelebihan dan Kekurangan Batu Kali

Baca juga : Daftar Harga Kaca per Meter Berdasarkan Jenisnya

Temukan juga listing rumah dijual di Pantai Indah Kapuk, Bekasi, Gading Serpong, Jakarta Selatan, BSD, Jakarta Barat, Bintaro, Alam Sutera, Pontianak, Lampung, Pekanbaru dan Jakarta Utara hanya di Brighton!

Temukan Inspirasi Desain dan Properti Impian Anda Bersama Brighton!

Sedang mencari tahu seputar cara menghitung KPRa? Atau malah sedang mencari properti yang ideal untuk menjadi tempat tinggal Anda. Brighton hadir untuk membantu Anda mewujudkan impian tersebut.

Baca artikel menarik lainnya seputar dunia desain dan properti di laman artikel Brighton atau langsung jelajahi ribuan listing properti dijual di seluruh Indonesia melalui halaman properti dijual Brighton. Jangan tunda lagi, wujudkan properti impian Anda sekarang!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta, Surabaya, Bandung, Tangerang,atau area lainnya—temukan sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Cara Hitung KPR Floating 2025: Rumus, Simulasi & Tips Cicilan. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate