Cara Hitung KPR Rumah: Manual, Excel, Simulasi Bank Baru 2025

Brighton.co.id - Membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah keputusan finansial terbesar bagi banyak keluarga di Indonesia. Namun, memahami cara hitung KPR rumah sering kali menjadi tantangan yang menakutkan, padahal inilah kunci utama untuk memastikan cicilan Anda aman, terhindar dari jebakan utang, dan bahkan bisa menghemat puluhan juta rupiah selama masa tenor.

Panduan ini disusun oleh Tim Ahli Brighton untuk memberikan Anda kedalaman dan kepercayaan diri dalam menghitung semua aspek KPR, mulai dari perhitungan manual mendasar hingga simulasi canggih dengan data suku bunga terkini (Update).

Ada banyak tips yang bisa kamu gunakan dalam cara hitung KPR rumah lho! Mulai dari hitung secara manual, menggunakan bantuan Excel dengan rumus, hingga menggunakan kalkulator KPR (simulasi KPR online). Ketiga cara tersebut akan membantumu dalam memperkiraan besaran KPR yang akan kamu tanggung nantinya. 

Simak 3 cara hitung KPR rumah dari Brighton pada ulasan dibawah ini ya!

Baca Juga: Cara Menghitung Cicilan KPR, By Simulasi Online Otomatis Vs Manual

Mengapa Wajib Tahu Cara Hitung KPR?

Sebelum menghitung, Anda harus memahami bahwa KPR bukanlah sekadar meminjam uang, melainkan kontrak jangka panjang yang dipengaruhi oleh tiga faktor utama: Plafon Kredit, Tenor, dan Suku Bunga.

KPR yang Aman dan Sehat adalah KPR yang besaran cicilannya (Angsuran Pokok + Bunga) tidak melebihi 30% hingga 35% dari total pendapatan bulanan rumah tangga Anda (Rasio Debt-to-Income/DTI ideal versi Otoritas Jasa Keuangan/OJK).

Tujuan mengetahui cara menghitung KPR adalah:

1. Menentukan Kapasitas Maksimal: Mengetahui batas atas plafon KPR yang ideal sesuai kondisi finansial Anda.

2. Memilih Metode Bunga Terbaik: Memahami perbedaan skema anuitas, efektif, dan flat untuk menghindari salah pilih yang bisa membebani Anda di masa depan.

3. Memperkirakan Total Biaya: Mengantisipasi biaya di luar cicilan pokok, seperti biaya provisi, administrasi, dan asuransi.

Komponen Krusial dalam Perhitungan KPR

Perhitungan KPR bukanlah sekadar Bunga dikalikan Pinjaman. Ada enam komponen yang harus Anda masukkan:

PENTING: Update Terkini Suku Bunga

Per 2024/2025, suku bunga KPR sangat dipengaruhi oleh BI-Rate (Suku Bunga Acuan Bank Indonesia). Bank umumnya menawarkan skema kombinasi:

• Bunga Tetap (Fixed Rate): 1-5 tahun pertama (biasanya 6.5% - 8.5%).

• Bunga Mengambang (Floating Rate): Tahun selanjutnya (biasanya BI-Rate + margin bank, bisa mencapai 10% - 14%).

Anda harus fokus menghitung beban cicilan saat memasuki periode floating rate, karena ini adalah periode terpanjang dan paling berisiko.

Cara Hitung KPR Rumah Sederhana

Dalam perhitungan KPR sederhana kamu hanya perlu mengetahui jumlah pinjamannya, tenor, dan suku bunganya. Pokok angsuran dihitung dari jumlah pinjaman : tenor (bulan). Bunga per bulan dihitung dengan cara mengalikan jumlah pinjaman x bunga : 12. Sementara total angsuran dihitung dari pokok bulanan + bunga. 

1. Cara Hitung KPR Rumah Fixed Rate Manual
Fixed Rate artinya jumlah bunganya tetap, sehingga jumlah cicilan selalu sama tidak mengalami kenaikan atau penurunan. Setiap bulan jumlah angsuran yang kamu bayarkan nilainya pasti sampai akhir masa kredit. Cara menghitung KPR ini secara manual masih terbilang mudah. Berikut ini contohnya:
Tuan A memiliki pinjaman KPR dengan plafon Rp 500.000.000 di bank XYZ. Tuan A mengambil suku bunga tetap 8% sampai lunas dengan tenor 10 tahun atau 120 bulan. Maka, angsuran KPR Tuan A per bulannya adalah: 

• Pokok bulanan: Rp 500.000.000/120 bulan = Rp 4.166.667 

• Bunga pinjaman: Rp 500.000.000 x 5% / 12 bulan = Rp 2.083.333

• Jumlah pembayaran angsuran bulanan: Rp 6.250.000 per bulan tetap selama 10 tahun. 

2. Cara Hitung KPR Rumah Floating Rate Manual
Beda dari Fixe Rate, pada Floating Rate ini jumlah bunganya selalu mengalami perubahan alias naik-turun. Kamu perlu melakukan perhitungan secara berkala jika menggunakan cara manual. Jumlah bunga yang selalu mengalami perubahan akan membuat jumlah hutang yang kamu bayarkan berbeda, sehingga tidak pasti. 

Contohnya:
Tuan B memiliki pinjaman KPR dengan plafon Rp 500.000.000 di bank XYZ, skema fixed 2 tahun dan floating rate sesudahnya. Tuan B mengambil suku bunga tetap 8% berlaku 2 tahun dengan tenor 10 tahun atau 120 bulan. Angsuran Tuan B di tahun ke-1 dan 2 adalah Rp 6.250.000. Namun, di tahun ketiga karena sudah berlaku bunga floating bunganya menjadi 11%. Maka, angsuran Tuan B menjadi? Apabila perhitungan bunganya berpatok pada plafon pinjaman? Berikut cara hitung KPR rumahnya: 

• Pokok bulanan: Rp 500.000.000/120 bulan = Rp 4.166.667 

• Bunga pinjaman: Rp 500.000.000 x 11% / 12 bulan = Rp 4.583.333

• Jumlah pembayaran angsuran bulanan: Rp 8.750.000

Terjadi peningkatan jumlah pinjaman yang signifikan setelah masa fixed rate berakhir. 

Baca Juga: Contoh Angsuran KPR dari Berbagai Bank Besar untuk Referensi

Cara Hitung KPR Rumah Menggunakan Excel
Apabila cara diatas kurang akurat dan kamu membutuhkan perhitungan otomatis, maka kamu bisa coba memanfaatkan rumus di Excel, berikut ini caranya: 

Buatkan tabel perhitungan dengan cara dibawah ini untuk bagaimana cara menghitungnya kamu bisa menggunakan rumus di bawah ya: 

• Tabel Utang Periode Awal > Utang Awal - Pokok Hutang (5) 

• Pembayaran Bunga > =$B19*I

• Jumlah Angsuran Bulanan > =i*L/(1-1/(1+i)^M)

• Pokok Hutang > =$D20-$C20

• Hutang Akhir Periode : =$B19-$E19

Berikut contoh tabel pembayaran hutang KPR dalam 2 tahun awal dalam masa fixed rate hasil pada perhitungan di atas: 

BL.  HUTANGANGSURAN BUNGAPOKOKSISA 

1  IDR400.000.000 IDR3.666.667 IDR4.128.754 IDR462.087 IDR399.537.913 

2  IDR399.537.913 IDR3.662.431 IDR4.128.754 IDR466.323 IDR399.071.590 

3  IDR399.071.590 IDR3.658.156 IDR4.128.754 IDR470.597 IDR398.600.993 

4  IDR398.600.993 IDR3.653.842 IDR4.128.754 IDR474.911 IDR398.126.082 

5  IDR398.126.082 IDR3.649.489 IDR4.128.754 IDR479.264 IDR397.646.817 

6  IDR397.646.817 IDR3.645.096 IDR4.128.754 IDR483.658 IDR397.163.160 

7  IDR397.163.160 IDR3.640.662 IDR4.128.754 IDR488.091 IDR396.675.068 

8  IDR396.675.068 IDR3.636.188 IDR4.128.754 IDR492.565 IDR396.182.503 

9  IDR396.182.503 IDR3.631.673 IDR4.128.754 IDR497.081 IDR395.685.422 

10  IDR395.685.422 IDR3.627.116 IDR4.128.754 IDR501.637 IDR395.183.785 

11  IDR395.183.785 IDR3.622.518 IDR4.128.754 IDR506.236 IDR394.677.550 

12  IDR394.677.550 IDR3.617.878 IDR4.128.754 IDR510.876 IDR394.166.674 

13  IDR394.166.674 IDR3.613.195 IDR4.128.754 IDR515.559 IDR393.651.115 

14  IDR393.651.115 IDR3.608.469 IDR4.128.754 IDR520.285 IDR393.130.830 

15  IDR393.130.830 IDR3.603.699 IDR4.128.754 IDR525.054 IDR392.605.775 

16  IDR392.605.775 IDR3.598.886 IDR4.128.754 IDR529.867 IDR392.075.908 

17  IDR392.075.908 IDR3.594.029 IDR4.128.754 IDR534.724 IDR391.541.184 

18  IDR391.541.184 IDR3.589.128 IDR4.128.754 IDR539.626 IDR391.001.557 

19  IDR391.001.557 IDR3.584.181 IDR4.128.754 IDR544.573 IDR390.456.985 

20  IDR390.456.985 IDR3.579.189 IDR4.128.754 IDR549.565 IDR389.907.420 

21  IDR389.907.420 IDR3.574.151 IDR4.128.754 IDR554.602 IDR389.352.818 

22  IDR389.352.818 IDR3.569.067 IDR4.128.754 IDR559.686 IDR388.793.132 

23  IDR388.793.132 IDR3.563.937 IDR4.128.754 IDR564.817 IDR388.228.315 

24  IDR388.228.315 IDR3.558.760 IDR4.128.754 IDR569.994 IDR387.658.321 

DST

Baca Juga: Cara Menghitung KPR di Excel Menggunakan Rumus PMT, Lengkap dengan Gambar

Cara Hitung KPR Rumah Menggunakan Kalkulator KPR 

Apabila dua cara hitung KPR rumah diatas terasa lebih ribet, maka cara satu ini sangat worth it untuk kamu coba lho! Caranya dengan menggunakan kalkulator KPR, kamu bisa menemukan banyak sekali kalkulator KPR secara online yang bebas diakses. Setiap bank penyedia layanan KPR biasanya juga menyediakan fitur simulasi KPR ini untuk mempermudah konsumen dalam memperkirakan besaran angsuran KPR mereka. 

Beberapa website agen properti, terutama Brighton Real Estate juga menyediakan opsi kalkulator KPR yang akan mempermudahmu dalam proses pengajuan KPR. Nah, untuk contoh kali ini menggunakan kalkulator KPR dari Bank Tabungan Negara (BTN). Contohnya: 

KPR konvensional dengan bunga anuitas, KPR non subsidi, plafon Rp 340.000.000 (Rp 400.000.000 - 60.000.000). Suku bunganya 5,99% per tahun berlaku 1 tahun, lama pinjaman 30 tahun, dan berlaku floating rate 13,5% per tahun. Hasil detail mengenai jumlah pembayaran pinjaman di awal, biaya-biaya lain, hingga angsuran bulanan akan langsung ditampilkan dalam simulasi diatas. 

Kalau kamu merasa kurang cocok dengan skema diatas, maka kamu bisa beralih menggunakan skema pinjaman lain. Misalnya: 

Pada Kalkulator KPR dari Brighton diatas, kamu hanya perlu memasukkan harga rumah, jumlah DP,  jumlah pinjaman, jangka waktunya, dan suku bunganya saja. Secara otomatis maka jumlah angsuran bulanannya akan muncul. Kamu bisa mencoba simulasi ini berulang kali untuk menemukan skema pinjaman mana yang paling cocok dengan kondisi serta tujuan finansialmu.
Kamu bisa mencoba memasukkan skema bunga, tenor, dan DP yang diberikan untuk dapat gambaran yang lebih lengkap. Namun, fitur ini hanya simulasi ya, kamu tetap harus bertanya lebih detail pada bank ketika akan mengajukan pinjaman. 

Baca Juga: Contoh Perhitungan KPR Menggunakan Kalkulator dari BTN Properti

3 Cara Hitung KPR Rumah Paling Akurat (Depth Content)

Metode perhitungan KPR paling umum di Indonesia adalah menggunakan Metode Anuitas (Annuity), di mana total angsuran (pokok + bunga) tetap setiap bulan, tetapi porsi bunga dan pokoknya berubah.

Cara 1: Hitung KPR Rumah Secara Manual (Metode Anuitas)

Metode Anuitas menggunakan rumus yang kompleks karena angsuran pokok dan bunga terus berubah setiap bulannya.

Rumus Angsuran Bulanan (A) Metode Anuitas (Representasi Teks):

Anda dapat menggunakan rumus ini untuk menghitung total angsuran (A) yang tetap setiap bulan.

Rumus:

$$A = P \times \left[ \frac{i/12}{1 - (1 + i/12)^{-n}} ight]$$

Representasi Teks:

$$A = P \times [(i/12) / (1 - (1 + i/12)^-n)]$$

Keterangan Variabel:

• A (Angsuran Bulanan): Total cicilan tetap per bulan.

• P (Plafon Kredit): Jumlah pinjaman pokok.

• i (Suku Bunga): Suku bunga tahunan (dalam desimal, misal 8% = 0.08).

• n (Tenor): Jangka waktu kredit (dalam bulan).

Contoh Kasus dan Langkah Manual (Bulan Pertama):

Asumsi:

• Plafon (P): Rp 500.000.000

• Suku Bunga Tahunan (i): 8% (0.08)

• Tenor: 10 tahun (120 bulan)

Langkah Perhitungan (Hasil Pembulatan):

1. Hitung Suku Bunga Bulanan (i/12): 0.08 / 12 = 0.006667

2. Hitung Angsuran Tetap Bulanan (A):

   $$A = \text{Rp } 500.000.000 \times \left[ \frac{0.006667}{1 - (1 + 0.006667)^{-120}} ight]$$$$A \approx \text{Rp } 6.066.430$$

3. Hitung Bunga Bulan 1: Sisa Pokok Awal $\times$ Suku Bunga Bulanan

   $$\text{Rp } 500.000.000 \times 0.006667 \approx \text{Rp } 3.333.333$$

4. Hitung Pokok Bulan 1: Angsuran Tetap (A) $-$ Bunga Bulan 1

   $$\text{Rp } 6.066.430 - \text{Rp } 3.333.333 \approx \text{Rp } 2.733.097$$

5. Sisa Pokok Pinjaman: Rp 500.000.000 $-$ Rp 2.733.097 = Rp 497.266.903

Catatan: Pada bulan kedua, perhitungan bunga didasarkan pada sisa pokok pinjaman yang baru (Rp 497.266.903).

Cara 2: Hitung KPR Rumah Menggunakan Excel (The Practical Experience)

Perhitungan KPR menggunakan fungsi bawaan Excel/Google Sheets adalah cara paling praktis untuk membuat Tabel Amortisasi (rincian cicilan) yang detail.

Fungsi Excel yang Wajib Anda Kuasai:

Tabel Amortisasi Sederhana di Excel/Sheets (Menggunakan Contoh Kasus):

Catatan: Tanda minus (-) pada nilai Plafon Kredit (PV) di fungsi PMT digunakan agar hasil angsuran yang keluar bernilai positif.

Keuntungan Menggunakan Excel: Anda dapat dengan mudah membuat Tabel Amortisasi untuk 120 bulan (10 tahun) secara otomatis, membandingkan berbagai skema bunga, atau menghitung opsi percepatan pelunasan.

Cara 3: Hitung KPR Rumah via Simulasi Bank/Fintech

Cara termudah dan paling cepat adalah menggunakan kalkulator simulasi yang disediakan oleh bank atau platform properti/fintech.

Kelebihan:

• Data Riil: Menggunakan data suku bunga terbaru dan regulasi bank yang berlaku (misalnya, LTV, biaya KPR).

• Cepat: Hasil estimasi cicilan dapat diperoleh dalam hitungan detik.

Kekurangan (EEAT Warning):

• Estimasi, Bukan Final: Hasil simulasi hanya perkiraan. Perhitungan final akan dikeluarkan oleh bank setelah proses appraisal dan analisis kredit.

• Bunga Floating Tidak Transparan: Kalkulator simulasi jarang menunjukkan secara transparan estimasi biaya ketika masuk masa floating rate.

Tips Jitu Menggunakan Simulasi:

1. Cek Opsi Fixed dan Floating: Selalu tanyakan dan input data untuk kedua periode ini untuk mendapatkan gambaran beban terberat cicilan Anda.

2. Masukkan Biaya Awal: Pastikan kolom biaya provisi, asuransi, dan notaris sudah termasuk, bukan hanya cicilan bulanan.

Perbedaan Metode Bunga KPR

Untuk menjadi pembeli yang cerdas (Expertise), Anda harus tahu bahwa metode Anuitas yang paling umum berbeda dengan dua metode lainnya:

1. Metode Anuitas (Paling Umum)

• Karakteristik: Angsuran Bulanan (Pokok + Bunga) Tetap.

• Porsi: Porsi Bunga besar di awal, Pokok besar di akhir.

• Cocok Untuk: Mereka yang ingin stabilitas pembayaran bulanan yang sama.

2. Metode Efektif

• Karakteristik: Angsuran total Menurun setiap bulan.

• Porsi: Perhitungan bunga didasarkan pada sisa pokok pinjaman terakhir, yang terus berkurang.

• Cocok Untuk: Mereka yang ingin pelunasan pokok lebih cepat dan beban cicilan berkurang seiring waktu (meski angsuran awal lebih besar dari Anuitas).

3. Metode Flat/Sederhana

• Karakteristik: Angsuran Pokok dan Bunga Tetap dari awal hingga akhir.

• Porsi: Perhitungan bunga selalu didasarkan pada plafon pinjaman awal (bukan sisa pokok).

• Cocok Untuk: Kredit jangka pendek (KTA/Kredit Multiguna), bukan KPR (hanya digunakan bank untuk KPR bersubsidi).

Kesimpulan dan Langkah Lanjut

Setelah memahami cara hitung KPR rumah—baik secara manual, melalui Excel, maupun simulasi—Anda kini memiliki keunggulan dalam negosiasi dan perencanaan keuangan.

Tiga Poin Kunci untuk Sukses KPR:

1. Prioritaskan DP Besar: Semakin besar DP (misalnya, 30% dari harga rumah), semakin kecil plafon kredit, dan semakin sedikit bunga yang harus Anda bayar.

2. Simulasi Floating Rate: Selalu siapkan dana darurat atau rencana refinancing untuk mengantisipasi lonjakan cicilan saat masuk masa floating.

3. Konsultasi Ahli: Perhitungan KPR bisa sangat kompleks karena melibatkan biaya provisi, asuransi, dan notaris yang berbeda-beda.

Sekian pembahasan mengenai cara hitung KPR rumah kali ini. Semoga informasi diatas bermanfaat ya khususnya untukmu yang saat ini tengah ingin mengajukan KPR. Simak pembahasan lebih lanjut mengenai KPR dari Brighton. Jika ingin mendaftar menjadi agen properti dan mencari agen yang berkualitas, klik Registrasi Agen dan dapatkan manfaatnya!

Baca juga : Daftar Harga Besi Hollow Berdasarkan Jenisnya Terbaru

Baca juga : Harga Borongan Baja Ringan per Meter Terbaru

Baca juga : Harga Borongan Tenaga Plester Aci Terbaru dan Cara Menghitung Kebutuhan Semen

Baca juga : Harga Borongan Instalasi Listrik per Titik

Baca juga : Begini Cara Mendapatkan Subsidi Listrik dan Syaratnya!

Baca juga : Harga Borongan Pondasi Batu Kali Per Meter dan Tips Memilihnya

Baca juga : Rincian Biaya Pasang Keramik per Meter dan Cara Menghitungnya

Baca juga : Harga Borongan Pasang Keramik per Meter dan Cara Menghitungnya

Baca juga : Cara Menghitung Pondasi Batu Kali serta Kelebihan dan Kekurangan Batu Kali

Baca juga : Daftar Harga Kaca per Meter Berdasarkan Jenisnya

Temukan juga listing rumah dijual di Pantai Indah Kapuk, Bekasi, Gading Serpong, Jakarta Selatan, BSD, Jakarta Barat, Bintaro, Alam Sutera, Pontianak, Lampung, Pekanbaru dan Jakarta Utara hanya di Brighton!

Jadikan Brighton Partner Properti Terbaik Anda

Siap menemukan  rumah idaman untuk Anda KPR-kan? Atau malah ingin tahu lebih banyak tentang tren pasar properti? Tim profesional Brighton siap membantu Anda menganalisis pasar dan menemukan properti yang tepat.

Brighton Real Estate Indonesia siap membantu Anda dalam setiap tahap, mulai dari konsultasi desain hingga proses jual beli properti. Tim ahli kami akan memberikan panduan dan rekomendasi terbaik di pasar.

Dapatkan lebih banyak tips dan wawasan mendalam seputar dunia properti dengan membaca artikel-artikel lainnya di Brighton.co.id. Jika Anda siap untuk mulai mencari, jelajahi ribuan pilihan properti di seluruh Indonesia melalui laman properti dijual Brighton sekarang juga!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta  Bandung, Surabaya, Tangerang, Semarang, Medan, atau kota-kota favorit lainnya —sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Cara Hitung KPR Rumah: Manual, Excel, Simulasi Bank Baru 2025. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate