Biaya Balik Nama Rumah KPR Terbaru: Rincian, Syarat & Simulasi

Brighton.co.id - Membeli rumah second (bekas) melalui skema KPR atau melakukan proses over kredit adalah solusi cerdas untuk mendapatkan hunian impian dengan harga yang mungkin lebih miring. Namun, banyak pembeli yang sering luput memperhitungkan komponen biaya balik nama rumah KPR. Padahal, biaya ini cukup signifikan dan wajib disiapkan di luar uang muka (DP) dan cicilan bulanan.

Proses balik nama legalitas rumah KPR sedikit berbeda dengan pembelian tunai. Ada keterlibatan pihak perbankan jika Anda melakukan penerusan kredit (over kredit), atau keterlibatan PPAT dan BPN jika KPR telah lunas.

Artikel ini akan mengupas tuntas rincian biaya, dokumen persyaratan, hingga simulasi perhitungan agar Anda memiliki gambaran finansial yang jelas sebelum bertransaksi.

Baca Juga: 2 Cara Mengembalikan Rumah KPR ke Bank

Memahami Konsep Balik Nama Rumah KPR

Sebelum masuk ke angka, penting untuk memahami dua kondisi umum dalam transaksi ini:

1. Over Kredit (KPR Berjalan): Sertifikat rumah masih menjadi jaminan di bank. Balik nama yang terjadi adalah pengalihan debitur (dari penjual ke pembeli). Balik nama sertifikat (SHM) baru bisa dilakukan setelah KPR lunas.

2. KPR Baru untuk Rumah Second: Anda membeli rumah bekas dari penjual menggunakan fasilitas KPR baru. Bank akan memfasilitasi proses balik nama sertifikat dari penjual ke atas nama Anda, lalu sertifikat tersebut langsung ditahan bank sebagai jaminan.

Baca Juga: 4 Tahap dalam Proses KPR Rumah yang Harus Dilalui

Rincian Komponen Biaya Balik Nama Rumah KPR

Biaya balik nama rumah bukan hanya satu jenis pembayaran, melainkan akumulasi dari berbagai pos biaya legalitas dan pajak. Berikut adalah rincian lengkapnya:

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Ini adalah pajak yang ditanggung oleh pembeli. Biaya ini wajib dibayar sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani.

• Rumus: 5% x (Nilai Transaksi – NPOPTKP)

• Catatan: NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) berbeda-beda di setiap daerah, namun umumnya berkisar Rp60.000.000 hingga Rp80.000.000.

Baca Juga: Cara Over Kredit Rumah KPR Subsidi

2. PPh (Pajak Penghasilan) Final

Meskipun ini adalah kewajiban penjual, sebagai pembeli Anda harus memastikan pajak ini sudah dibayar agar proses balik nama tidak terhambat.

• Rumus: 2,5% x Nilai Transaksi

3. Biaya Cek Sertifikat

Dilakukan di kantor pertanahan (BPN) untuk memastikan sertifikat rumah tersebut asli, tidak sengketa, dan tidak sedang diblokir.

• Estimasi Biaya: Rp50.000 – Rp100.000 (tergantung kebijakan BPN setempat).

Baca Juga: 8+ Cara Menghemat Energi Di Rumah yang Mudah Dilakukan

4. Biaya Akta Jual Beli (AJB)

AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biaya ini meliputi jasa notaris/PPAT. Umumnya biaya ini ditanggung pembeli atau dibagi dua dengan penjual sesuai kesepakatan.

• Estimasi Biaya: 0,5% – 1% dari nilai transaksi.

5. Biaya Balik Nama (BBN) Sertifikat

Ini adalah biaya resmi yang dibayarkan ke BPN untuk mengubah nama pada sertifikat dari penjual ke pembeli.

• Rumus: (Nilai ZNT / 1000) + Biaya Administrasi.

• ZNT: Zona Nilai Tanah (biasanya mengacu pada NJOP).

Baca Juga: Inspirasi 9 Model Kanopi Rumah Minimalis

6. Biaya Proses KPR (Khusus Over Kredit/KPR Baru)

Jika transaksi melibatkan bank (KPR), ada biaya tambahan yang sering terlupakan:

• Biaya Appraisal: Rp300.000 – Rp1.500.000 (untuk menaksir harga rumah).

• Biaya Administrasi Bank: Bervariasi tergantung bank.

• Biaya SKMHT / APHT: Biaya pemasangan hak tanggungan (jaminan) ke bank.

Baca Juga: Beli Rumah Vs Sewa Rumah: Keuntungan dan Kekurangannya

Dokumen Persyaratan Balik Nama Rumah KPR

Kelengkapan dokumen adalah kunci agar proses berjalan cepat. Berikut berkas yang wajib disiapkan:

Dokumen Penjual:

• Fotokopi KTP (Suami & Istri)

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)

• Fotokopi Surat Nikah (jika sudah menikah)

• Sertifikat Asli (SHM/SHGB)

• SPPT PBB tahun terakhir & bukti lunas (STTS)

• NPWP Penjual

• Bukti pembayaran angsuran terakhir (jika statusnya over kredit)

Dokumen Pembeli:

• Fotokopi KTP (Suami & Istri)

• Fotokopi KK & Surat Nikah

• NPWP Pembeli

• Slip Gaji / Bukti Penghasilan (untuk keperluan analisis bank)

• Rekening Koran 3 bulan terakhir

Baca Juga: Syarat Rumah Subsidi serta Kelebihan dan Kekurangannya

Simulasi Perhitungan Biaya Balik Nama

Agar lebih jelas, mari kita buat simulasi kasus riil.

Studi Kasus: Anda membeli rumah second di Jakarta melalui KPR seharga Rp500.000.000.

• Harga Transaksi: Rp500.000.000

• NPOPTKP Jakarta: Rp80.000.000

• Asumsi Jasa Notaris (AJB + BBN): 1% dari nilai transaksi.

Perhitungan:

1. BPHTB (Pajak Pembeli): = 5% x (Rp500.000.000 - Rp80.000.000) = 5% x Rp420.000.000 = Rp21.000.000

2. Biaya AJB & Balik Nama (Notaris): = 1% x Rp500.000.000 = Rp5.000.000 (Estimasi, bisa negosiasi)

3. Biaya Cek Sertifikat & PNBP: = Rp200.000 (Estimasi kasar)

4. Biaya KPR (Appraisal, Admin, Provisi): Biasanya sekitar 2-3% dari plafon kredit. Anggaplah plafon cair Rp400 juta. = Rp10.000.000 (Estimasi)

Total Biaya Siap Dana (Di luar DP): Rp21.000.000 + Rp5.000.000 + Rp200.000 + Rp10.000.000 = Rp36.200.000

Angka di atas belum termasuk PPh (tanggung jawab penjual) dan uang muka ke bank.

Baca Juga: 9 Perbedaan Rumah Subsidi Dan Komersil yang Perlu Diketahui

Tips Aman Transaksi Balik Nama Rumah KPR

Mengingat proses ini melibatkan legalitas aset bernilai besar, perhatikan hal berikut:

1. Hindari Over Kredit Bawah Tangan: Jangan hanya menggunakan kuitansi atau perjanjian notaris tanpa melibatkan bank. Jika debitur lama macet atau meninggal dunia, Anda akan kesulitan mengambil sertifikat. Selalu lakukan over kredit resmi melalui bank.

2. Cek Validitas Sertifikat: Jangan membayar DP sebelum notaris mengecek keabsahan sertifikat di BPN (bersih dari sengketa/blokir).

3. Pastikan PBB Lunas: Cek tunggakan PBB tahun-tahun sebelumnya. Tunggakan PBB dapat menghambat proses balik nama.

4. Gunakan Jasa Profesional: Manfaatkan jasa agen properti terpercaya seperti Brighton untuk membantu negosiasi dan memastikan seluruh dokumen legalitas aman hingga serah terima kunci.

Dengan memahami rincian biaya balik nama rumah KPR di atas, Anda dapat menyusun anggaran yang lebih presisi. Jangan biarkan biaya tak terduga menghambat proses kepemilikan rumah impian Anda.

Ingin mencari rumah second dengan dokumen yang terjamin aman? Telusuri ribuan listing properti terbaik hanya di Brighton Real Estate.

Nah, itulah beberapa pembahasan seputar biaya balik nama rumah KPR. Jika kamu membutuhkan referensi hunian, jangan lupa kunjungi Brighton! Brighton agen properti kepercayaan masyarakat Indonesia!

Baca Juga: 5 Desain Rumah di Tanah Berundak, Keuntungan, dan Hal yang Harus Kamu Perhatikan

Temukan Inspirasi Desain, Pembiayaan, dan Properti Impian Anda Bersama Brighton!

Jangan mengambil risiko dalam urusan legalitas properti. Brighton siap membantu Anda meninjau dokumen, menemukan properti Dijual terbaik, dan memandu Anda dari SPJB hingga Balik Nama Sertifikat. Brighton hadir untuk membantu Anda mewujudkan impian tersebut.

Baca artikel menarik lainnya seputar dunia desain dan properti di laman artikel Brighton atau langsung jelajahi ribuan listing properti dijual di seluruh Indonesia melalui halaman properti dijual Brighton. Jangan tunda lagi, wujudkan properti impian Anda sekarang!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta, Surabaya, Bandung, Tangerang,atau area lainnya—temukan sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Biaya Balik Nama Rumah KPR Terbaru: Rincian, Syarat & Simulasi. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate