Syarat Hibah Tanah 2025: Proses Lengkap, Biaya, & Dasar Hukum

Brighton.co.id - Ingin memberikan tanah atau properti kepada anak, pasangan, atau keluarga tanpa menunggu proses waris? Hibah tanah adalah solusinya. Namun, proses ini tidak sesederhana memberikan hadiah. Ada syarat hibah tanah, prosedur hukum, dan biaya yang harus dipenuhi agar sah di mata hukum.

Banyak yang mengira hibah sama dengan warisan. Padahal, hibah adalah pemberian sukarela saat pemberi masih hidup, sementara waris terjadi setelah pemberi meninggal dunia. Kesalahan dalam proses hibah dapat menyebabkannya tidak sah atau bahkan memicu sengketa di kemudian hari.

Sebagai pakar di industri properti, Brighton telah menangani banyak proses legalitas, termasuk hibah. Artikel ini adalah panduan lengkap dan mendalam yang akan membahas tuntas semua yang perlu Anda ketahui tentang syarat hibah tanah, alur prosedur di PPAT, rincian biayanya, hingga dasar hukumnya di tahun 2025.

Baca Juga: Biaya BPHTB: Pengertian, Cara Menghitung, Objek, Syarat dan Cara Mengurus

Apa Itu Hibah Tanah?

Secara sederhana, hibah tanah adalah proses pemberian hak atas tanah dari satu pihak (Pemberi Hibah) kepada pihak lain (Penerima Hibah) secara sukarela dan cuma-cuma, tanpa ada imbalan.

Poin kuncinya adalah:

1. Dilakukan Saat Pemberi Hidup: Ini yang membedakannya dari warisan.

2. Tidak Dapat Ditarik Kembali: Sekali hibah sah dilakukan, pada prinsipnya tidak bisa dibatalkan sepihak.

3. Harus Final & Tuntas: Kepemilikan tanah berpindah saat itu juga (setelah proses administrasi selesai).

Baca Juga: Contoh Surat Kepemilikan Tanah: Jenis, Syarat, dan Tahap

Dasar Hukum Hibah Tanah di Indonesia

Untuk menjamin kepastian hukum, proses hibah tanah diatur oleh beberapa peraturan perundang-undangan.

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata): Khususnya Pasal 1666 sampai 1693. Pasal 1666 KUHPerdata mendefinisikan hibah sebagai "suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, untuk selama-lamanya dan tidak dapat ditarik kembali, demi kepentingan seseorang yang menerima penyerahan barang itu."

2. Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: Ini adalah aturan teknisnya. Pasal 37 ayat (1) menegaskan bahwa peralihan hak atas tanah (termasuk hibah) wajib didaftarkan dan harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

3. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UU Pokok Agraria): Sebagai landasan utama hukum pertanahan di Indonesia.

Tips Pro dari Brighton: Jangan pernah melakukan hibah tanah "di bawah tangan" (hanya dengan kuitansi atau surat pernyataan). Hibah tanah wajib hukumnya dibuat melalui Akta Hibah yang ditandatangani di hadapan PPAT agar sah dan memiliki kekuatan hukum.

Baca Juga: 5 Desain Rumah di Tanah Berundak, Keuntungan, dan Hal yang Harus Kamu Perhatikan

Syarat Utama Hibah Tanah yang Wajib Dipenuhi

Ini adalah inti dari artikel kita. Agar proses hibah tanah sah, ada tiga komponen utama yang harus memenuhi syarat: Pemberi Hibah, Penerima Hibah, dan Objek Tanah itu sendiri.

1. Syarat Subjektif: Pemberi Hibah (Penghibah)

Pihak yang memberikan tanah tidak bisa sembarang orang. Syaratnya adalah:

• Dewasa/Cakap Hukum: Sudah berusia 21 tahun atau sudah menikah, dan cakap secara mental (tidak di bawah pengampuan).

• Pemilik Sah Tanah: Namanya harus tercantum di sertifikat tanah sebagai pemilik yang sah dan berhak atas tanah tersebut.

• Atas Kehendak Sendiri: Memberikan hibah tanpa ada paksaan, bujukan, atau tipu daya dari pihak manapun.

• Status Pernikahan (Penting!):

  • Jika Sudah Menikah: Apabila tanah tersebut adalah harta bersama (harta gono-gini), maka proses hibah wajib mendapatkan persetujuan tertulis dari pasangan (suami/istri).

  • Jika Harta Bawaan: Jika tanah adalah harta bawaan (dimiliki sebelum menikah) atau dari warisan/hibah yang diterima pemberi, persetujuan pasangan tidak mutlak diperlukan, namun sangat disarankan untuk melampirkannya guna menghindari sengketa.

2. Syarat Subjektif: Penerima Hibah

Pihak yang menerima tanah juga memiliki syarat:

• Cakap Hukum: Sama seperti pemberi, penerima harus dewasa dan cakap hukum.

• Bagaimana jika Penerima di Bawah Umur? Hibah kepada anak yang masih di bawah umur tetap bisa dilakukan. Dalam hal ini, anak tersebut diwakili oleh wali yang sah (bisa orang tuanya sendiri) yang ditunjuk oleh pengadilan atau berdasarkan penetapan wali.

• Warga Negara Asing (WNA): WNA tidak dapat menerima hibah tanah dengan status Hak Milik (SHM) sesuai UU Pokok Agraria. Mereka hanya bisa memiliki hak pakai.

3. Syarat Objektif: Objek Tanah

Tanah yang akan dihibahkan juga harus "bersih" dan memenuhi syarat:

• Terdaftar dan Bersertifikat: Tanah tersebut idealnya sudah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atau minimal Hak Guna Bangunan (HGB) yang jelas.

• Tidak dalam Sengketa: Tanah tidak sedang menjadi objek sengketa, perkara di pengadilan, atau perselisihan batas.

• Tidak Dijaminkan: Tanah tidak sedang dalam status jaminan utang ke bank (Sertifikat Hak Tanggungan). Jika sedang dijaminkan, utang harus dilunasi terlebih dahulu (roya) sebelum bisa dihibahkan.

• Data Sesuai: Data fisik (luas, batas) dan data yuridis (nama pemilik) di sertifikat harus sesuai dengan kondisi di lapangan dan data di kantor BPN.

Prosedur dan Proses Hibah Tanah

Setelah semua syarat terpenuhi, berikut adalah alur dan proses lengkap mengurus hibah tanah yang harus dilakukan di Kantor PPAT.

Langkah 1: Persiapan Dokumen (Checklist)

Kumpulkan semua dokumen asli dan fotokopinya. Ini adalah bagian terpentING untuk memperlancar proses.

Dokumen Pemberi Hibah:

• KTP (suami dan istri, jika ada).

• Kartu Keluarga (KK).

• Surat Nikah (jika sudah menikah).

• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).

Dokumen Penerima Hibah:

• KTP.

• Kartu Keluarga (KK).

• NPWP.

Dokumen Objek Tanah:

• Sertifikat Tanah Asli (SHM/SHGB).

• Bukti Pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 5 tahun terakhir, termasuk STTS (Surat Tanda Terima Setoran) tahun berjalan.

• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB/PBG), jika di atas tanah ada bangunan.

Langkah 2: Datang ke Kantor PPAT

Datang ke kantor PPAT yang wilayah kerjanya mencakup lokasi tanah berada. Bawa semua dokumen di Langkah 1. PPAT akan melakukan verifikasi awal dan "plotting" (pengecekan) keaslian sertifikat ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan tanah tidak terblokir atau sengketa.

Langkah 3: Penandatanganan Akta Hibah (Akte Hibah)

Jika verifikasi BPN sudah "clear", PPAT akan menjadwalkan hari untuk penandatanganan Akta Hibah.

Penting: Pada saat penandatanganan, wajib hadir:

1. Pemberi Hibah (dan pasangannya jika harta bersama).

2. Penerima Hibah.

3. Minimal 2 (dua) orang saksi yang cakap hukum (biasanya disiapkan oleh kantor PPAT).

Semua pihak akan menandatangani Akta Hibah di hadapan PPAT. Saat inilah proses hibah secara hukum telah terjadi.

Langkah 4: Pengurusan Pajak (BPHTB & PPh)

Sebelum akta didaftarkan ke BPN, semua kewajiban pajak harus lunas. PPAT akan membantu mengurus ini.

• Penerima Hibah: Membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

• Pemberi Hibah: Membayar PPh (Pajak Penghasilan).

(Rincian biaya akan dibahas di bawah)

Langkah 5: Pendaftaran ke BPN dan Balik Nama

Setelah Akta Hibah ditandatangani dan pajak lunas, PPAT akan mendaftarkan Akta Hibah tersebut ke kantor BPN setempat. Tujuannya adalah untuk proses balik nama, yaitu mengubah nama pemilik di sertifikat tanah dari Pemberi Hibah menjadi Penerima Hibah.

Proses ini biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan. Setelah selesai, BPN akan mengeluarkan sertifikat tanah yang baru atas nama Penerima Hibah.

Baca Juga: Tips Mudah! Cara Menghitung Luas Tanah yang Akurat dan Tepat

Rincian Biaya Hibah Tanah 2025

Banyak yang bertanya, berapa biaya hibah tanah? Biaya bervariasi tergantung lokasi dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Berikut adalah komponen utamanya:

1. Biaya Jasa PPAT

Besaran biaya untuk pembuatan Akta Hibah diatur oleh pemerintah, biasanya sekitar 0,5% - 1% dari nilai transaksi (NJOP). Namun, ini bisa dinegosiasikan.

2. Biaya Pengecekan Sertifikat

Biaya resmi di BPN untuk pengecekan keaslian sertifikat, biasanya relatif kecil (sekitar Rp 100.000 - Rp 300.000).

3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Ini adalah komponen biaya terbesar, yang dibayar oleh Penerima Hibah.

• Rumus: 5% x (NPOP - NPOPTKP)

  • NPOP: Nilai Perolehan Objek Pajak (biasanya sebesar NJOP).

  • NPOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (berbeda-beda tiap daerah).

• PENGECUALIAN: Untuk hibah dalam garis keturunan lurus (orang tua ke anak kandung, atau sebaliknya), ada keringanan atau bahkan pembebasan BPHTB di beberapa daerah, namun seringkali dibatasi (misal, hanya untuk hibah pertama kali). Aturan ini berbeda-Tiap daerah, jadi tanyakan pada PPAT Anda.

4. PPh (Pajak Penghasilan)

Ini seharusnya dibayar oleh Pemberi Hibah, sebesar 2,5% dari nilai hibah (NJOP).

• PENGECUALIAN: PPh dibebaskan (tidak perlu bayar) jika hibah diberikan kepada:

  • Keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat (orang tua ke anak kandung, anak kandung ke orang tua).

  • Badan keagamaan, sosial, atau pendidikan (non-profit).

Bisakah Hibah Tanah Dibatalkan?

Banyak yang mengira hibah tidak bisa dibatalkan. Pada prinsipnya, ya. Namun, KUHPerdata (Pasal 1688) mengatur beberapa kondisi spesifik di mana hibah bisa dituntut pembatalannya oleh pemberi:

1. Syarat Tidak Dipenuhi: Jika hibah diberikan dengan syarat tertentu (misal: penerima harus merawat pemberi di hari tua) dan penerima tidak memenuhi syarat tersebut.

2. Penerima Melakukan Kejahatan: Jika penerima melakukan kejahatan yang bertujuan mengambil nyawa pemberi hibah.

3. Ingratitude (Durhaka/Tidak Tahu Berterima Kasih): Jika penerima menolak memberi nafkah (uang sandang pangan) kepada pemberi hibah yang jatuh miskin setelah menghibahkan hartanya.

Proses pembatalan ini rumit dan harus melalui putusan pengadilan.

Poin Penting dalam Akta Hibah (Bukan Contoh Surat)

Artikel lain mungkin memberi "Contoh Surat Hibah Tanah". Ini sangat menyesatkan. Hibah tanah tidak bisa dibuat sendiri. Akta Hibah adalah dokumen otentik yang hanya boleh dibuat oleh PPAT.

Alih-alih contoh surat, berikut adalah poin-poin penting yang wajib ada dalam Akta Hibah yang dibuat PPAT:

• Identitas lengkap Pemberi dan Penerima Hibah.

• Data lengkap objek tanah (Nomor sertifikat, luas, lokasi, batas-batas).

• Pernyataan bahwa pemberi menghibahkan tanah tersebut secara cuma-cuma.

• Pernyataan bahwa penerima menerima hibah tersebut.

• Pernyataan persetujuan dari pasangan (jika harta bersama).

• Tanda tangan para pihak, saksi-saksi, dan PPAT.

Kesimpulan: Hibah Tanah Adalah Proses Legal

Melakukan hibah tanah adalah langkah besar yang memiliki implikasi hukum serius. Memenuhi semua syarat hibah tanah bukan hanya soal administrasi, tapi soal memastikan kepemilikan baru Anda (atau yang Anda berikan) aman dan tidak dapat diganggu gugat.

Selalu gunakan jasa PPAT terpercaya dan jangan ragu berkonsultasi dengan profesional. Proses yang benar di awal akan menghindarkan Anda dari sengketa yang mahal dan melelahkan di masa depan.

FAQ Pertanyaan yang Sering Diajukan Terkait Syarat Hibah Tanah

Q: Apa beda hibah dengan waris?

A: Hibah adalah pemberian saat pemilik masih hidup dan kepemilikan langsung berpindah. Waris adalah perpindahan harta setelah pemilik meninggal dunia, dibagikan kepada ahli waris sesuai hukum waris (Islam atau Perdata).

Q: Berapa biaya hibah tanah ke anak kandung?

A: Biayanya bisa jauh lebih murah. Untuk PPh (pemberi) dibebaskan. Untuk BPHTB (penerima), banyak daerah memberikan keringanan 50% atau bahkan 100% (gratis) untuk hibah pertama kali dari orang tua ke anak. Namun, biaya jasa PPAT dan BPN tetap ada.

Q: Apakah hibah harus disetujui ahli waris lain (misal, saudara kandung)?

A: Tidak. Selama pemberi hibah masih hidup, dia berhak penuh atas hartanya. Persetujuan ahli waris lain (seperti anak-anaknya yang lain) tidak diperlukan. Namun, disarankan untuk dibicarakan secara keluarga untuk menghindari konflik.

Q: Apakah tanah yang masih KPR bisa dihibahkan?

A: Tidak bisa. Tanah yang masih KPR berarti sertifikatnya masih dipegang bank sebagai jaminan. Hibah baru bisa dilakukan setelah KPR lunas dan sertifikat asli sudah Anda pegang.

Sekian informasi yang dapat kami berikan, ikuti terus informasi lainnya hanya di brighton. Semoga bermanfaat.

Jadikan Brighton Partner Properti Terbaik Anda

Ingin tahu lebih lanjut seputar syarat hibah tanah ataupun persayaratan terkait legalitas lainnya? Tim profesional Brighton siap membantu Anda, menganalisis pasar dan menemukan properti yang tepat.

Brighton Real Estate Indonesia siap membantu Anda dalam setiap tahap, mulai dari konsultasi desain hingga proses jual beli properti. Tim ahli kami akan memberikan panduan dan rekomendasi terbaik di pasar.

Dapatkan lebih banyak tips dan wawasan mendalam seputar dunia properti dengan membaca artikel-artikel lainnya di Brighton.co.id. Jika Anda siap untuk mulai mencari, jelajahi ribuan pilihan properti di seluruh Indonesia melalui laman properti dijual Brighton sekarang juga!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta  Bandung, Surabaya, Tangerang, Semarang, Medan, atau kota-kota favorit lainnya —sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Syarat Hibah Tanah 2025: Proses Lengkap, Biaya, & Dasar Hukum. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate