Biaya Pecah Sertifikat Tanah: Pengertian, Komponen, dan Dokumen Persyaratannya

Berapa biaya pecah sertifikat tanah? Sertifikat tanah merupakan dokumen kepemilikan tanah yang kedudukannya tertinggi dibandingkan bukti kepemilikan lain. Sertifikat tanah ini biasanya berwujud SHM atau Sertifikat Hak Milik. Tanah yang sudah memiliki SHM adalah tanah yang posisi kepemilikannya kuat dan sah dimata hukum, sehingga tidak akan pihak luar yang bisa ikut campur atas tanah kepemilikan tanah tersebut.

1 lahan tanah (berapapun luasnya) dapat didaftarkan atas nama 1 orang pemilik. Nah, ketika pemilik tersebut ingin membagikan tanahnya (contoh adalah tanah warisan), maka sertifikat tersebut harus dipecah sesuai nama masing-masing penerimanya. Fungsinya agar tanah yang dipecah/dibagikan sesuai dengan nama masing-masing penerima. Pemecahan sertifikat ini tentunya memerlukan sejumlah biaya. Lalu, berapa biaya pecah sertifikat tanah? Yuk, simak pembahasannya dibawah ini ya!

Jangan lupa kunjungi website resmi Brighton untuk dapat rekomendasi seputar properti terbaru!

Baca juga : Langkah Cepat Buat Sertifikat Tanah Elektronik

Pengertian Biaya Pecah Sertifikat Tanah

Merupakan sejumlah biaya yang harus kamu bayarkan ketika mengurus pemecahan sertifikat tanah. Biaya tersebut dapat berupa biaya akomodasi, transportasi, konsumsi, biaya pengukuran, biaya pendaftaran, biaya pemeriksaan tanah, hingga BPHTB. Untuk jumlah pastinya berbeda-beda, tergantung beberapa komponen biaya yang mempengaruhinya seperti harga jual dan luas tanah.

Pemecahan sertifikat tanah sendiri telah diatur dalam  PP No. 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Untuk metode pemecahan sertifikatnya sendiri bisa dilakukan secara langsung dengan mendatangi kantor BPN tempat tanah tersebut terdaftar atau menggunakan bantuan PPAT. Jika kamu menggunakan jasa PPAT, otomatis kamu harus mengeluarkan biaya tambahan untuk membayar jasa PPAT yang kamu gunakan.

Ingin beli tanah yang berada di lokasi strategis dengan harga terjangkau, Brighton selalu punya rekomendasinya untukmu. Agen Brighton juga akan membantu mengurus dokumen, persyaratan, hingga prosedur lainnya untukmu! Brighton, solusi untuk setiap kebutuhan propertimu!

Baca juga : Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah

Komponen Biaya Pecah Sertifikat Tanah

Secara umum, berikut komponen biaya yang harus disiapkan ketika akan mengurus pemecahan sertifikat tanah:

• Biaya Pendaftaran: Biaya pelayanan pendaftaran pemecahan sertifikat tanah, umumnya sebesar Rp 50.000 per bidang tanah.
• Biaya Pengukuran Tanah: Biaya untuk pengukuran dan pemetaan lokasi bidang tanah yang akan dipecah. Rumus bisa berdasarkan luas tanah. Contoh: Untuk luas hingga 10 hektar: (L/500 × HSBKU) + Rp 100.000.
• Biaya Pemeriksaan Tanah: Biaya untuk pemeriksaan administratif dan fisik bidang tanah, sering disebut TPA (Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah). Contoh rumus: (L/500 × HSBKPA) + Rp 350.000.
• Biaya Transportasi, Konsumsi, dan Akomodasi (TKA): Biaya petugas yang datang ke lapangan dan melakukan pengukuran/pemeriksaan. Besaran umum sekitar Rp 250.000 per bidang.
• Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah/bangunan hasil pemecahan. Rumus sederhananya: 5% × (NPOP − NPOPTKP).
• Biaya Jasa Notaris/PPAT (Opsional): Jika kamu memilih menggunakan jasa pihak ketiga (notaris atau PPAT), maka biaya tambahan bisa berkisar antara 1 persen hingga 2,5 persen dari nilai objek tanah.

Dengan memahami komponen-komponen ini, kamu bisa mempersiapkan anggaran lebih matang sebelum melakukan proses pemecahan sertifikat.

Simulasi Perhitungan Biaya Pecah Sertifikat Tanah

Untuk memberi gambaran yang lebih konkret, berikut ini simulasi perhitungan sederhana:

Contoh: Pemecahan 1 sertifikat bidang tanah seluas 300 m², NPOP sesuai nilai pasar, dan petugas memakai rumus seperti berikut, misalnya HSBKU = Rp 80.000. Untuk kebutuhan simulasi:

• Biaya pengukuran: (300/500 × Rp80.000) + Rp100.000 = Rp148.000
• Biaya pendaftaran dua bidang: 2 × Rp50.000 = Rp100.000
• Total estimasi belum termasuk TKA dan pemeriksaan lainnya adalah Rp 248.000

Contoh lainnya: Jika tanah seluas 100 m² dengan NJOP Rp100 juta, maka biaya pendaftaran + pengukuran + pemeriksaan + TKA + BPHTB dapat dihitung: Rp50.000 + Rp250.000 + Rp250.000 + Rp250.000 + (5% × Rp100.000.000) = Rp3.550.000.

Perlu dicatat bahwa angka di atas hanyalah simulasi dan biaya riil dapat berbeda tergantung pada lokasi, syarat tambahan, lama pengurusan, dan apakah menggunakan pihak ketiga atau tidak.

Syarat Pemecahan Sertifikat Tanah

Untuk melakukan pemecahan sertifikat tanah, kamu harus terlebih dahulu memahami persyaratan dokumen yang harus dipenuhi. Persyaratan umum meliputi:

Persyaratan Jenis Tanah Umum

• Formulir permohonan yang telah diisi lengkap dan ditandatangani pemohon/kuasa di atas materai.
• Surat kuasa apabila pengurusan dikuasakan ke pihak lain (misalnya notaris/PPAT).
• Fotokopi KTP pemohon dan Kartu Keluarga (KK); bawa juga aslinya untuk verifikasi.
• Sertifikat tanah asli (yang akan dipecah).
• Tapak/kavling (site plan) dari pemerintah kabupaten/kota jika ada.
• Bukti pembayaran pajak (SSP/PPh) jika diperlukan.

Persyaratan Tanah Warisan

• Semua persyaratan umum di atas.
• Surat Keterangan Waris (SKW) dan Akta Wasiat Notariil.
• Bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan SPPT.

Baca juga: Nomor Sertifikat Tanah: Yuk Intip Penjelasan Lengkapnya Sekarang Juga

Alur Prosedur Pengajuan Pecah Sertifikat Tanah

Berikut langkah umum yang biasanya dilakukan saat pengajuan pemecahan sertifikat tanah:

1. Lengkapi dokumen persyaratan sesuai jenis pengajuan (umum atau warisan).
2. Ajukan permohonan ke kantor BPN setempat atau melalui notaris/PPAT.
3. Lakukan pembayaran biaya pendaftaran.
4. Petugas BPN atau PPAT akan melakukan pengukuran dan pemeriksaan lapangan.
5. Terbit sertifikat baru atas nama bidang yang dipecah. Waktu penyelesaian umumnya sekitar 15 hari kerja, namun bisa lebih jika banyak bidang atau lokasi sulit.

Baca juga: Ketahui Tata Cara, Aturan dan Syarat Jual Beli Tanah

Pertimbangan Penting Sebelum Memecah Sertifikat

Sebelum memutuskan untuk memecah sertifikat, ada beberapa hal yang perlu Anda pertimbangkan agar proses berjalan lancar dan tidak menimbulkan masalah di kemudian hari:

• Pastikan tanah tidak dalam sengketa, bebas hak tanggungan atau beban lain. Proses akan terhambat jika masih ada hambatan hukum.
• Pastikan nilai tanah/kavling yang dipecah sudah sesuai dengan pasaran dan legalitas lengkap (SHM/HGB). Nilai yang terlalu rendah atau tanpa legalitas akan menyulitkan jika mau dijual atau dijadikan jaminan kredit.
• Hitung seluruh biaya, termasuk biaya tambahan yang mungkin muncul (notaris/PPAT, transportasi petugas, administrasi tambahan). Tidak cukup hanya memperhitungkan tarif dasar.
• Pecah sertifikat hanya jika memang diperlukan, misalnya karena pembagian warisan, penjualan sebagian, atau rencana pembangunan sendiri. Jika hanya untuk jual sebagian, bisa saja alternatif lain dipertimbangkan.
• Pastikan bahwa setelah sertifikat dipecah, akses fisik tiap bidang masih mudah dan sesuai regulasi wilayah (tidak menjadi sempit, tidak melanggar batas jalan atau peruntukan). Hal ini bisa mempengaruhi nilai dan kemudahan pengurusan.
• Simpan semua bukti pembayaran dan dokumen baru dengan baik karena sertifikat baru akan menggantikan sertifikat lama dan kesalahan bisa menyulitkan pemilik di masa depan.

Biaya Pecah Sertifikat Tanah

Secara umum, biaya pecah sertifikat tanah tidak jauh berbeda dengan biaya pecah sertifikat pada umumnya. Nah, berikut ini simulasi untuk menghitung biaya pecah sertifikat yang bisa kamu jadikan referensi:

Biaya Pengukuran dan Pemeriksaan Tanah

Yang pertama adalah biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah. Proses pemeriksaan dan pengukuran tanah ini harus dihadiri oleh pihak-pihak yang terlibat, perangkat desa yang berwenang, PPAT (jika kamu menggunakan jasa PPAT), dan petugas dari kantor BPN. Untuk besaran biayanya tergantung pada jumlah sertifikat yang dipecah dan juga luas tanah itu sendiri.

Berikut ini rumus Biaya Pengukuran Tanah sesuai dengan luas tanah:

• Luas tanah s.d 10 hektar= (Luas tanah/500 x HSBKU) + Rp 100.000

• Tanah 10 hektar - 1.000 hektar= ( Luas tanah/4000 x HSBKU) + Rp14.000.000

• Tanah >1.000 hektar= (Luas tanah/10.000 x HSBKU) + Rp 134.000.000

Baca juga : Cara Buat Sertifikat Tanah: Jalur Mandiri dan Menggunakan Jasa PPAT

Sementara itu, rumus Biaya Pemeriksaan Tanah adalah:

• (Luas Tanah : 500 x HSBKPA) + Rp350.000

Keterangan:

• HSBKU merupakan singkatan dari: Harga Satuan Biaya Khusus Kegiatan Pengukuran

• TPA merupakan singkatan dari: Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A

• HSBKPA merupakan singkatan dari:  Harga Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A

Contoh Perhitungan:

Tn. A ingin memecah sebidang tanah miliknya seluas 500 m2. Berapa biaya pecah sertifikat tanah Tn. A apabila nilai HSBKU-nya Rp 80.000 dan nilai HSBKPA-nya Rp 67.000?

Biaya Pengukuran Tanah:

(500 / 500 x Rp80.000) + Rp100.000 = Rp 180.000

Biaya Pemeriksaan Tanah:

(500 / 500 x Rp67.000) + Rp350.000 = Rp 417.000

Total Biaya: Rp 180.000 + Rp 417.000 = Rp 597.000

Baca juga : Cara Cek Sertifikat Tanah Online Melalui Website ATR/BPN dan Aplikasi Sentuh Tanahku

Biaya Pendaftaran Tanah

Biaya kedua yang harus kamu keluarkan ketika melakukan pemecahan sertifikat tanah adalah biaya pelayanan pendaftaran tanah. Sesuai dengan PP No. 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBN) biayanya sebesar Rp 50.000.

Biaya TKA (Transportasi, Konsumsi, dan Akomodasi)

Biaya TKA ini merupakan hak petugas yang harus kamu tanggung sebagai pihak pemohon.Besaran biaya TKA sendiri biasanya sekitar Rp 250.000.

BPHTB

Selanjutnya adalah BPHTB.Biaya ini dapat dihitung menggunakan rumus: 5% x (NPOP-NPOPTKP)

NPOP merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak.Sementara, NPOPTKP merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Besaran NPOPTKP Tanah sendiri berbeda-beda di setiap daerah dan disesuaikan dengan perkembangan daerah tersebut.

Contoh Perhitungan:

Tuan A ingin memecah sertifikat sebidang tanah dengan NPOP Rp 1.000.000. Sementara NPOPTKP tanah tersebut adalah Rp 60.000.000. Berapa jumlah BPHTB yang harus dibayarkan oleh Tuan A?

5% x (Rp 250.000.000 – Rp 60.000.000)

5% x (Rp 180.000.000)

= Rp  9.000.000

Baca juga : Ini Dia Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah yang Harus Kamu Persiapkan

Biaya Jasa Notaris

Jika kamu menggunakan jasa/bantuan notaris, ada sejumlah biaya tambahan yang harus kamu keluarkan untuk membayar notaris tersebut. Untuk besaran honornya adalah 1-2,5% dari nilai transaksinya. Contoh: jika nilai tanah tersebut adalah Rp 500 juta. Maka, honor notarisnya berkisar antara Rp 5.000.000 – Rp 12.500.000 (1% x 500 juta – 2,5% x 500 juta).

Setiap kantor notaris memiliki kebijakan persentase yang berbeda sesuai range biaya yang telah ditentukan (1-2,5%). Besaran biaya jasa notaris ditentukan oleh nilai sosial dan nilai ekonomis dari tanah tersebut. Semakin tinggi kedua nilainya, maka akan semakin tinggi pula biaya jasanya. Sebelum menggunakan jasa notaris, pastikan kamu bertanya terlebih dahulu besaran tarif yang dipatok agar kamu bisa mempersiapkan biayanya.

Nah, itulah beberapa komponen biaya pecah sertifikat tanah yang nantinya harus kamu keluarkan.Butuh tanah kavling atau tanah kosongan untuk berbagai kebutuhanmu? Kunjungi website resmi Brighton! Di Brighton, kamu bisa menemukan berbagai listing properti dengan tariff yang beragam.

Syarat Pecah Sertifikat Tanah

Ketika ingin melakukan pemecahan sertifikat tanah, ada beberapa dokumen persyaratan yang nantinya harus kamu serahkan.Untuk pecah sertifikat tanah biasa dan pecah sertifikat tanah warisan bisanya memiliki dokumen persyaratan yang sedikit berbeda. Diantaranya adalah:

Baca juga : Pengertian Gadai Sertifikat Tanah, Kelebihan & Kekurangan, Tempat Gadai, dan Tips Gadai

Persyaratan untuk Jenis Tanah Umum

• Formulir permohonan yang telah diisi lengkap dan ditandatangani oleh pihak-pihak yang terlibat (pemohon) diatas materai.

• Surat Kuasa, apabila ke pengurusannya dikuasakan pada pihak lain (seperti notaris).

• Fotokopi Kartu Identitas Penduduk,bawa juga yang asli untuk pencocokan oleh petugas

• Fotokopi Kartu Keluarga, bawa juga yang asli untuk pencocokan oleh petugas

• Sertifikat Tanah Asli (yang lama)

• Izin Perubahan Penggunaan Tanah, hanya jika ada perubahan penggunaan tanah.

• Bukti SSP/PPh.

• Tapak Kavling dari Kantor Badan Pertanahan, jika tanahnya merupakan tanah kavling.

• Site Plan dari Kab/Kota setempat.

Baca juga : Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat Tanah: Pengertian dan Contohnya

Persyaratan untuk Tanah Warisan

• Formulir permohonan yang telah diisi lengkap dan ditandatangani oleh pihak-pihak yang terlibat (pemohon) diatas materai.

• Surat Kuasa, apabila ke pengurusannya dikuasakan pada pihak lain (seperti notaris).

• Fotokopi Kartu Identitas Penduduk,bawa juga yang asli untuk pencocokan oleh petugas

• Fotokopi Kartu Keluarga, bawa juga yang asli untuk pencocokan oleh petugas

• Sertifikat Tanah Asli (yang lama)

• Surat Keterangan Waris & Akta Wasiat Notariil

• Fotokopi PBB dan SPPT, yang aslinya sudah dicocokkan. Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar ketika pendaftaran hak.

• Penyerahan Bukti SSB/BPHTB, SSP/PPh untuk tanah dengan nilai perolehan >Rp 60 juta.

Nah, itulah beberapa pembahasan seputar biaya pecah sertifikat tanah. Semoga informasi diatas bermanfaat ya!

Baca juga : Contoh Isi Sertifikat Tanah Asli: Jenis, Ciri-Ciri, dan Ilustrasinya!

Kunjungi Brighton dan Brighton News untuk dapat update terbaru seputar perkembangan dunia properti!