HGB Adalah Masa Berlaku, Cara Perpanjang, Beda dengan SHM

Brighton.co.id - HGB adalah singkatan dari Hak Guna Bangunan, yaitu salah satu bentuk hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada perorangan atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, dalam jangka waktu tertentu.

HGB menjadi bentuk legalitas yang paling umum digunakan dalam proyek perumahan, apartemen, hingga properti komersial. Di tengah meningkatnya minat masyarakat terhadap properti, memahami status legalitas seperti HGB menjadi penting.

Banyak pembeli rumah—terutama di kawasan perumahan baru—menemukan bahwa rumah mereka bersertifikat HGB, bukan SHM. Apa artinya? Apakah aman? Bagaimana masa berlakunya? Dan bisakah diubah menjadi sertifikat milik penuh?

Untuk menjawab semua pertanyaan tersebut, artikel ini akan membahas secara lengkap:

• Pengertian HGB menurut hukum agraria Indonesia
• Dasar hukum dan regulasi resmi yang mengatur HGB
• Masa berlaku HGB dan bagaimana proses perpanjangannya
• Langkah-langkah praktis dalam mengurus perpanjangan HGB
• Perbedaan antara HGB, SHM, dan Hak Pakai
• Alasan banyak perumahan menggunakan sertifikat HGB
• Cara meningkatkan status HGB menjadi SHM

Yuk, simak ulasan lengkap dari Brighton.co.id berikut ini agar Anda lebih bijak dan siap dalam mengambil keputusan membeli, mengelola, atau mengubah status legalitas properti Anda.Baik untuk transaksi rumah baru, rumah second, di Jakarta Selatan, di Jakarta Barat, rumah di Jakarta Timur, Bintaro, atau bahkan perumahan di Pantai Indah Kapuk sekalipun.

Langsung aja kita bahas lengkap seputar: apa itu HGB, masa berlaku, cara memperpanjang, hingga cara meningkatkannya ke SHM.

Apa Itu HGB? Pengertian Hak Guna Bangunan dalam Dunia Properti Adalah

HGB adalah kependekan dari Hak Guna Bangunan, yaitu hak yang diberikan oleh negara kepada perseorangan atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain, dalam jangka waktu tertentu. Artinya, pemegang HGB hanya memiliki bangunannya saja, bukan tanah tempat bangunan itu berdiri.

Dalam praktiknya, HGB merupakan salah satu jenis sertifikat tanah yang paling umum digunakan, terutama dalam pengembangan:

• Perumahan skala besar
• Kawasan komersial
• Gedung perkantoran dan apartemen
• Properti yang berdiri di atas lahan Hak Pengelolaan (HPL)

Meskipun tidak sekuat Sertifikat Hak Milik (SHM), sertifikat HGB tetap legal dan sah secara hukum, dan bisa digunakan untuk berbagai keperluan hukum dan finansial, seperti agunan ke bank atau transaksi jual beli.

Karakteristik HGB secara umum:

• Bersifat sementara namun bisa diperpanjang atau diperbarui
• Dapat diwariskan dengan pengurusan administratif yang tepat
• Dapat dialihkan kepada pihak lain melalui proses jual beli resmi
• Bisa ditingkatkan menjadi Hak Milik (SHM) jika memenuhi syarat

Contoh nyata di lapangan: Banyak pengembang properti membangun rumah atau apartemen di atas tanah negara atau tanah HPL yang dimiliki oleh pemerintah daerah. Status tanah tersebut kemudian diberikan hak guna bangunan, dan saat dijual ke konsumen, sertifikat HGB diterbitkan atas nama pembeli.

Dengan memahami bahwa HGB adalah bagian sah dari sistem pertanahan Indonesia, Anda dapat lebih tenang dan yakin dalam membeli properti, terutama rumah tapak atau unit apartemen di perumahan baru.

Dasar Hukum dan Regulasi HGB di Indonesia Adalah

Masyarakat tidak perlu ragu terhadap legalitas sertifikat HGB. Selama digunakan sesuai peruntukannya, HGB bisa diperpanjang, dialihkan, bahkan ditingkatkan ke SHM.

Sebagai bagian dari sistem hukum pertanahan nasional, HGB diatur secara resmi dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Legalitas ini memberikan perlindungan hukum bagi pemegang HGB dalam menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai ketentuan.

Dasar Hukum Utama HGB Adalah

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UUPA adalah payung hukum tertinggi dalam urusan agraria di Indonesia. Pasal 35 hingga 40 secara khusus menjelaskan mengenai HGB, termasuk hak dan kewajibannya.
2. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. PP ini memperjelas jangka waktu, mekanisme pemberian, perpanjangan, hingga pengalihan hak atas tanah dengan status HGB.
3. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 9 Tahun 1999. Mengatur tata cara pemberian, perpanjangan, dan pembatalan hak atas tanah negara, termasuk HGB.
4. Instruksi dan edaran teknis dari Kantor Pertanahan (BPN) di masing-masing daerah. Peraturan teknis yang bisa berbeda tergantung wilayah, termasuk syarat tambahan, durasi proses, dan estimasi biaya.

Dengan dasar hukum tersebut, masyarakat tidak perlu ragu terhadap legalitas sertifikat HGB. Selama digunakan sesuai peruntukannya, HGB bisa diperpanjang, dialihkan, bahkan ditingkatkan ke SHM melalui jalur resmi.

Brighton.co.id merekomendasikan untuk selalu mengecek regulasi terbaru melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN atau berkonsultasi dengan notaris/PPAT saat akan melakukan transaksi properti dengan sertifikat HGB.

Masa Berlaku HGB dan Bagaimana Proses Perpanjangannya

Salah satu ciri khas Hak Guna Bangunan atau HGB adalah sifatnya yang berjangka waktu—berbeda dari Sertifikat Hak Milik (SHM) yang berlaku tanpa batas. Oleh karena itu, penting bagi pemilik properti dengan sertifikat HGB untuk memahami masa berlaku dan prosedur perpanjangannya agar status hukum bangunan tetap sah dan tidak kadaluarsa.

Lama Masa Berlaku HGB Adalah

Berdasarkan PP No. 40 Tahun 1996, masa berlaku HGB adalah:

• 30 tahun untuk pemberian awal
• Dapat diperpanjang selama 20 tahun
• Dapat diperbaharui lagi untuk jangka waktu maksimal 30 tahun setelah itu

Artinya, HGB bisa digunakan hingga total 80 tahun, asalkan diperpanjang dan diperbaharui sesuai ketentuan.

Apa yang Terjadi Jika HGB Tidak Diperpanjang?

Jika HGB tidak diperpanjang setelah jatuh tempo, maka hak tersebut berakhir secara hukum, dan status tanah bisa kembali menjadi milik negara. Hal ini akan menyulitkan pemilik properti karena sertifikatnya menjadi tidak sah untuk transaksi, pengalihan, atau agunan.

Langkah-langkah Praktis Mengurus Perpanjangan HGB

Mengurus perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) sebenarnya tidak sulit, asalkan mengikuti prosedur resmi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN). Proses ini bisa dilakukan sendiri atau melalui jasa notaris/PPAT untuk mempermudah.

Berikut adalah panduan lengkap perpanjangan HGB secara mandiri:

1. Persiapkan Dokumen yang Diperlukan

Pastikan Anda menyiapkan dokumen-dokumen berikut:

• Fotokopi KTP pemohon
• Sertifikat HGB asli
• Fotokopi SPPT dan bukti lunas PBB tahun terakhir
• IMB atau PBG bangunan (jika ada)
• Surat permohonan perpanjangan
• Surat kuasa (jika dikuasakan)

Jika properti dimiliki oleh badan hukum, tambahan dokumen seperti akta pendirian perusahaan dan NPWP perusahaan juga dibutuhkan.

2. Ajukan Permohonan ke Kantor BPN

Datangi Kantor Pertanahan (BPN) setempat sesuai lokasi properti dan ajukan permohonan perpanjangan HGB. Anda akan diminta mengisi formulir permohonan dan menyerahkan berkas.

3. Proses Pengukuran dan Peninjauan Lapangan

Petugas BPN akan melakukan pengukuran ulang serta verifikasi kondisi fisik dan yuridis tanah. Jika sesuai, proses akan dilanjutkan ke tahap berikutnya.

4. Pembayaran Biaya Perpanjangan (Penerimaan Negara Bukan Pajak - PNBP)

Biaya perpanjangan HGB ditentukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. Besaran biaya bisa dicek langsung di loket BPN atau melalui simulasi online.

Tips Brighton:Siapkan dana cadangan sekitar Rp2 juta – Rp10 juta, tergantung lokasi dan luas tanah.

5. Terbitnya Sertifikat HGB Baru

Jika seluruh tahapan selesai dan pembayaran lunas, BPN akan menerbitkan sertifikat HGB baru dengan masa berlaku yang diperpanjang. Lama proses biasanya antara 1–3 bulan, tergantung antrean dan kelengkapan berkas.

Dengan mengikuti langkah-langkah ini, Anda bisa memperpanjang masa berlaku HGB tanpa hambatan. Pastikan perpanjangan dilakukan sebelum masa berlaku habis untuk menghindari proses pembaruan yang lebih rumit.

Perbedaan HGB dengan SHM dan Hak Pakai, Lengkap dan Mudah Dipahami

Dalam sistem pertanahan Indonesia, terdapat beberapa jenis hak atas tanah yang umum dikenal masyarakat, yaitu: Hak Guna Bangunan (HGB), Sertifikat Hak Milik (SHM), dan Hak Pakai. Masing-masing memiliki karakteristik, kekuatan hukum, serta batasan tertentu.

Untuk memudahkan Anda untuk memahaminya, berikut adalah perbandingan lengkap antar ketiganya:

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Merupakan sertifikat terkuat dan tertinggi di Indonesia. Pemegang SHM memiliki tanah dan bangunan secara utuh. SHM juga lebih mudah dijual kembali karena tidak memiliki batasan waktu.

2. Hak Guna Bangunan (HGB)

Umumnya digunakan untuk rumah tapak dan apartemen di atas tanah negara atau lahan HPL. Pemilik bangunan memiliki hak kuat, tetapi tidak memiliki tanahnya. Bisa ditingkatkan ke SHM jika memenuhi syarat tertentu.

3. Hak Pakai

Bersifat terbatas dan biasanya digunakan oleh warga negara asing (WNA), lembaga asing, atau badan keagamaan. Hak Pakai lebih lemah dibanding HGB, namun tetap legal dan dapat dimanfaatkan sesuai peruntukannya.

Jika Anda mencari properti untuk investasi jangka panjang atau warisan keluarga, SHM adalah pilihan terbaik. Namun, HGB tetap legal dan aman—selama diperpanjang dengan tepat. Sementara Hak Pakai lebih cocok untuk penggunaan khusus oleh badan atau individu asing.

Mengapa Banyak Perumahan Bersertifikat HGB?

Jika Anda pernah membeli rumah di perumahan baru, apartemen, atau cluster modern, kemungkinan besar Anda akan menerima sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), bukan Sertifikat Hak Milik (SHM). Hal ini bukan tanpa alasan, karena penggunaan HGB dalam proyek perumahan merupakan strategi legal dan efisien yang umum dipilih oleh para pengembang properti.

Alasan mengapa banyak perumahan menggunakan sertifikat HGB

1. Tanah Masih Berstatus Hak Pengelolaan (HPL)

Banyak proyek perumahan berdiri di atas lahan yang dimiliki oleh pemerintah, BUMN, atau instansi lain—dengan status HPL. Oleh karena itu, pengembang hanya bisa mengajukan HGB, bukan SHM.

2. Lebih Cepat dalam Proses Perizinan

Proses pengajuan HGB melalui BPN biasanya lebih cepat dan terstruktur karena sudah menjadi standar bagi pengembang dalam skala besar. Hal ini mempercepat proses pembangunan dan penjualan unit kepada konsumen.

3. Fleksibel untuk Kepemilikan Badan Hukum

HGB dapat dimiliki oleh badan hukum, sehingga cocok digunakan oleh developer untuk memfasilitasi penjualan unit kepada pembeli rumah pribadi.

4. Kepastian Hukum dan Bisa Ditingkatkan

Walaupun tidak sekuat SHM, sertifikat HGB tetap sah secara hukum, bisa diperpanjang, diwariskan, dan bahkan ditingkatkan menjadi SHM jika semua syarat terpenuhi.

Properti bersertifikat HGB bukan berarti lemah atau tidak aman. Selama Anda membeli dari developer terpercaya dan memproses legalitasnya secara resmi, rumah dengan HGB tetap merupakan investasi yang solid dan terlindungi hukum.

Bagaimana Cara Meningkatkan HGB Menjadi SHM?

Segera tingkatkan HGB Anda menjadi SHM. Ini akan meningkatkan nilai properti secara signifikan.

Salah satu keuntungan dari Hak Guna Bangunan (HGB) adalah sifatnya yang fleksibel dan bisa ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM), selama memenuhi persyaratan hukum. Proses ini disebut dengan “peningkatan hak” dan banyak dilakukan oleh pemilik rumah tapak pribadi yang ingin status tanahnya menjadi hak milik penuh.

Siapa Saja yang Bisa Meningkatkan HGB ke SHM?

Tidak semua pemegang HGB bisa meningkatkan ke SHM. Hanya Warga Negara Indonesia (WNI) atau badan keagamaan dan sosial yang memenuhi syarat tertentu yang diperbolehkan memiliki SHM. Untuk apartemen (strata title), prosesnya berbeda dan tidak langsung bisa ditingkatkan menjadi SHM per unit.

Syarat Meningkatkan HGB Menjadi SHM:

1. Pemohon adalah WNI
2. Tanah bukan di atas HPL atau tanah negara yang dibatasi statusnya
3. Properti berada di zona yang diperbolehkan untuk SHM (bukan area industri, komersial, atau lahan milik instansi pemerintah)
4. Telah melunasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir

Langkah-langkah Meningkatkan HGB ke SHM:

1. Persiapkan Dokumen:

• KTP dan KK pemohon
• Sertifikat HGB asli
• Bukti lunas PBB tahun terakhir
• IMB atau PBG (opsional tapi disarankan)
• Surat permohonan peningkatan hak

2. Ajukan Permohonan ke Kantor BPN Setempat

Bawa seluruh dokumen ke Kantor Pertanahan sesuai wilayah lokasi tanah, dan isi formulir permohonan peningkatan hak.

3. Proses Peninjauan dan Analisis

BPN akan mengecek legalitas lahan dan status zonasi. Jika disetujui, pemohon membayar biaya administrasi (PNBP).

4. Terbitnya Sertifikat SHM

Jika proses lancar, BPN akan mengganti sertifikat HGB menjadi SHM atas nama Anda. Proses ini biasanya memakan waktu sekitar 2–3 bulan, tergantung antrean dan kelengkapan berkas.

Estimasi biaya administrasi: Sekitar Rp1,5 juta – Rp4 juta, tergantung luas dan nilai NJOP tanah.

Tips Brighton:Segera tingkatkan HGB Anda menjadi SHM. Ini akan meningkatkan nilai properti secara signifikan, dan mempermudah proses jual beli atau pengalihan hak di masa depan.

Jika Anda masih ragu memilih properti HGB atau SHM, konsultasikan langsung dengan agen profesional Brighton.co.id. Kami siap membantu Anda menemukan properti legal, aman, dan sesuai tujuan investasi Anda.

Itulah penjelasan lengkap terkait HGB Adalah: Masa Berlaku, Cara Perpanjang, Beda dengan SHM. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (BSG)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate