Cara Menghitung PBB 2025: Rumus, Contoh, & Cek NJOP Terbaru

Brighton.co.id - Membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah kewajiban tahunan bagi setiap pemilik properti. Namun, banyak yang masih bingung dan belum paham cara menghitung PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang terutang. Apakah Anda salah satunya?

Jangan khawatir. Prosesnya sebenarnya sederhana jika Anda memahami komponen-komponen utamanya.

Artikel ini akan mengupas tuntas cara menghitung PBB terbaru (PBB-P2) secara langkah demi langkah, lengkap dengan rumus, contoh studi kasus, dan cara mengecek NJOP secara online.

Baca Juga: Cara Menghitung PBB Terutang dan Berbagai Komponennya

Memahami Istilah Penting Sebelum Menghitung PBB

Sebelum masuk ke rumus, Anda wajib memahami 4 istilah kunci yang akan selalu digunakan. Ini adalah fondasi dari perhitungan PBB Anda.

1. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

NJOP adalah harga rata-rata atau taksiran harga yang diperoleh dari transaksi jual beli yang wajar. Sederhananya, ini adalah "harga" properti Anda di mata pemerintah daerah.

• NJOP ditetapkan oleh Kepala Daerah (Bupati/Wali Kota) setiap tahun.

• NJOP menjadi dasar utama pengenaan PBB.

• Anda bisa menemukan angka NJOP pada lembar SPPT PBB tahun sebelumnya atau mengeceknya secara online (dijelaskan di bawah).

• Penting: NJOP total adalah penjumlahan dari NJOP Bumi (tanah) dan NJOP Bangunan.

2. NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

NJOPTKP adalah "diskon" atau batas nilai yang tidak dikenai pajak. Ini adalah pengurang dari NJOP Total sebelum pajak dihitung.

• Setiap Wajib Pajak only berhak mendapatkan satu NJOPTKP per tahun untuk satu objek pajak.

• Besaran NJOPTKP berbeda-beda di setiap kabupaten/kota.

• Sebagai contoh, per artikel ini diperbarui (November 2025), NJOPTKP di DKI Jakarta adalah Rp 100.000.000, sedangkan di Kota Depok adalah Rp 15.000.000. Anda harus mengecek Peraturan Daerah (Perda) setempat.

3. NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

NJKP adalah bagian dari NJOP yang akan dikalikan dengan tarif pajak. Setelah NJOP dikurangi NJOPTKP, hasilnya akan dikalikan dengan persentase NJKP.

Besaran NJKP diatur oleh undang-undang:

• 20% dari (NJOP - NJOPTKP), jika nilainya di bawah Rp 1 Miliar.

• 40% dari (NJOP - NJOPTKP), jika nilainya Rp 1 Miliar atau lebih.

4. Tarif PBB

Tarif PBB-P2 (Perdesaan dan Perkotaan) yang dikelola oleh Pemerintah Daerah ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%. Namun, berdasarkan UU HKPD (Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah), tarif PBB-P2 dapat memiliki rentang 0,01% hingga 0,5%.

Secara umum, tarif yang paling sering digunakan dalam perhitungan (berdasarkan PMK No. 186/PMK.03/2019) adalah 0,5%.

Rumus Cara Menghitung PBB (PBB-P2)

Setelah memahami semua komponen di atas, mari kita satukan dalam rumus yang utuh.

PBB Terutang = Tarif (0,5%) x NJKP

dimana...

NJKP = Persentase NJKP (20% atau 40%) x (NJOP Total - NJOPTKP)

Jadi, jika digabungkan, rumusnya menjadi:

PBB = 0,5% x Persentase NJKP x ( (NJOP Bumi + NJOP Bangunan) - NJOPTKP )

Studi Kasus: Contoh Perhitungan PBB Rumah

Agar lebih mudah dipahami, mari kita gunakan dua studi kasus.

Contoh 1: Properti di Bawah Rp 1 Miliar

Bapak Budi memiliki rumah di Kota Depok dengan data sebagai berikut:

• Luas tanah: 200 m²

• Luas bangunan: 100 m²

• NJOP tanah/m²: Rp 1.000.000

• NJOP bangunan/m²: Rp 800.000

• NJOPTKP Kota Depok (asumsi): Rp 15.000.000

Langkah 1: Hitung NJOP Bumi dan Bangunan

• NJOP Bumi (Tanah) = 200 m² x Rp 1.000.000 = Rp 200.000.000

• NJOP Bangunan = 100 m² x Rp 800.000 = Rp 80.000.000

Langkah 2: Hitung NJOP Total

• NJOP Total = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

• NJOP Total = Rp 200.000.000 + Rp 80.000.000 = Rp 280.000.000

Langkah 3: Hitung Nilai Kena Pajak (NJOP - NJOPTKP)

• Nilai Kena Pajak = Rp 280.000.000 - Rp 15.000.000 (NJOPTKP Depok)

• Nilai Kena Pajak = Rp 265.000.000

Langkah 4: Tentukan NJKP

• Karena Nilai Kena Pajak (Rp 265.000.000) di bawah Rp 1 Miliar, maka persentase NJKP adalah 20%.

• NJKP = 20% x Rp 265.000.000 = Rp 53.000.000

Langkah 5: Hitung PBB Terutang

• PBB = Tarif (0,5%) x NJKP

• PBB = 0,5% x Rp 53.000.000 = Rp 265.000

Maka, PBB yang harus dibayar Bapak Budi adalah Rp 265.000 per tahun.

Contoh 2: Properti di Atas Rp 1 Miliar

Ibu Sinta memiliki rumah di area Menteng, Jakarta Pusat dengan data:

• Luas tanah: 300 m²

• Luas bangunan: 200 m²

• NJOP tanah/m²: Rp 10.000.000

• NJOP bangunan/m²: Rp 5.000.000

• NJOPTKP DKI Jakarta (asumsi): Rp 100.000.000

Langkah 1: Hitung NJOP Bumi dan Bangunan

• NJOP Bumi = 300 m² x Rp 10.000.000 = Rp 3.000.000.000

• NJOP Bangunan = 200 m² x Rp 5.000.000 = Rp 1.000.000.000

Langkah 2: Hitung NJOP Total

• NJOP Total = Rp 3.000.000.000 + Rp 1.000.000.000 = Rp 4.000.000.000

Langkah 3: Hitung Nilai Kena Pajak (NJOP - NJOPTKP)

• Nilai Kena Pajak = Rp 4.000.000.000 - Rp 100.000.000 (NJOPTKP Jakarta)

• Nilai Kena Pajak = Rp 3.900.000.000

Langkah 4: Tentukan NJKP

• Karena Nilai Kena Pajak (Rp 3,9 Miliar) di atas Rp 1 Miliar, maka persentase NJKP adalah 40%.

• NJKP = 40% x Rp 3.900.000.000 = Rp 1.560.000.000

Langkah 5: Hitung PBB Terutang

• PBB = Tarif (0,5%) x NJKP

• PBB = 0,5% x Rp 1.560.000.000 = Rp 7.800.000

Maka, PBB yang harus dibayar Ibu Sinta adalah Rp 7.800.000 per tahun.

Baca Juga: Panduan Praktis Tentang Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan dengan Tepat

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

1. Bagaimana Cara Cek NJOP Properti Saya Secara Online?

Cara termudah adalah melihat SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) PBB tahun lalu. Namun, jika Anda tidak memilikinya, banyak pemerintah daerah sudah menyediakan layanan cek NJOP online.

• DKI Jakarta: Melalui situs pajakonline.jakarta.go.id atau aplikasi JAKI.

• Surabaya: Melalui situs pbb.surabaya.go.id.

• Bandung: Melalui situs bapenda.bandung.go.id.

• Kota/Kabupaten lain: Coba cari di Google dengan kata kunci "Cek NJOP [Nama Kota Anda]". Kunjungi situs BAPENDA (Badan Pendapatan Daerah) atau DPPKAD (Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah) setempat.

2. Kapan dan di Mana Membayar PBB?

• Kapan: SPPT PBB biasanya terbit antara bulan Februari hingga Maret. Batas waktu pembayaran (jatuh tempo) umumnya adalah 6 bulan setelah SPPT terbit, atau sekitar 31 Agustus setiap tahunnya (bisa berbeda di tiap daerah).

• Di Mana: Anda bisa membayar PBB melalui:

  • Loket bank pemerintah (BNI, BRI, Mandiri, BTN) atau bank swasta yang bekerja sama.

  • Kantor Pos.

  • Mobile banking (m-banking) hampir semua bank besar.

  • Platform e-commerce (Tokopedia, Shopee, Gojek/GoPay, dsb).

  • Gerai minimarket (Indomaret, Alfamart).

3. Apa Sanksi Jika Terlambat Membayar PBB?

Jika Anda membayar setelah tanggal jatuh tempo, Anda akan dikenakan denda administrasi. Besaran denda adalah 2% per bulan dari total PBB terutang, dengan batas maksimal 24 bulan (total denda 48%).

Baca Juga: 7 Cara Bayar PBB Online yang Praktis Dilakukan

Kesimpulan Brighton: Cara Menghitung PBB 2025: Rumus, Contoh, & Cek NJOP Terbaru

Menghitung PBB sebenarnya mudah selama Anda mengetahui empat komponen utamanya: NJOP, NJOPTKP, NJKP, dan Tarif. Pastikan Anda selalu menggunakan data NJOP dan NJOPTKP terbaru yang berlaku di daerah Anda.

Keterlambatan membayar PBB akan mengakibatkan denda, jadi pastikan Anda membayar tepat waktu setelah menerima SPPT setiap tahunnya.

Itulah beberapa cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan beserta contohnya. Simak artikel informatif lain dari Brighton di Brighton News! Jika ingin mendaftar menjadi agen properti dan mencari agen yang berkualitas, klik Registrasi Agen dan dapatkan manfaatnya!

Punya Pertanyaan Seputar Legalitas Properti?

Memahami PBB adalah satu dari sekian banyak aspek legalitas dalam memiliki properti. Jika Anda merasa bingung atau membutuhkan bantuan dalam proses jual-beli, KPR, atau legalitas properti lainnya, tim profesional Brighton siap membantu.

Dapatkan informasi cara Menghitung PBB atau jenis pajak properti lainnya? Percayakan transaksi properti Anda kepada agen profesional Brighton.

Ingin tahu lebih lanjut seputar pajak atau tren pasar properti lainnya? Tim profesional Brighton siap membantu Anda menganalisis pasar dan menemukan properti yang tepat.

Brighton Real Estate Indonesia siap membantu Anda dalam setiap tahap, mulai dari konsultasi desain hingga proses jual beli properti. Tim ahli kami akan memberikan panduan dan rekomendasi terbaik di pasar.

Dapatkan lebih banyak tips dan wawasan mendalam seputar dunia properti dengan membaca artikel-artikel lainnya di Brighton.co.id. Jika Anda siap untuk mulai mencari, jelajahi ribuan pilihan properti di seluruh Indonesia melalui laman properti dijual Brighton sekarang juga!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta  Bandung, Surabaya, Tangerang, Semarang, Medan, atau kota-kota favorit lainnya —sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Cara Menghitung PBB 2025: Rumus, Contoh, & Cek NJOP Terbaru. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate