Apa itu PPh dan BPHTP? Ini Besaran Biayanya

Apa itu pajak pembelian tanah? Dalam sebuah kegiatan jual beli yang melibatkan tanah, baik masih dalam bentuk tanah kavling maupun tanah dan rumah, terdapat konsekuensi pajak dan biaya. Penjual maupun pembeli yang terlibat dalam transaksi terkena konsekuensi tersebut. Tentu dengan jenis pajak dan biaya yang berbeda, serta besaran yang tidak sama.

Adanya pajak dan biaya dalam jual beli tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Sebagian biaya juga muncul dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,

Pajak dan biaya bukan hanya dibebankan pada transaksi jual beli tanah dan atau bangunan, namun pada semua kegiatan yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Selain penjualan, Pajak juga dikenakan pada kegiatan tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, bahkan perjanjian pemindahan hak.

Secara umum ada 3 jenis pajak dan biaya yang ditanggung oleh penjual, yaitu pajak penghasilan, pajak bumi dan bangunan, serta biaya kenotariatan. Berikut penjelasannya :

Baca juga : Langkah Cepat Buat Sertifikat Tanah Elektronik

Pengertian Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak penghasilan adalah pajak dari penjualan tanah yang wajib dibayarkan oleh penjual tanah. pajak penjualan tanah harus dibayarkan oleh penjual sebelum mendapatkan Akta Jual Beli (AJB). Hal ini dilakukan untuk mencegah adanya sengketa di atas tanah tersebut di kemudian hari. Pihak notaris bahkan dilarang mengeluarkan AJB sebelum PPh dibayarkan.

Pasal 1 ayat 1 PP Nomor 48 Tahun 1994 berbunyi “Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar pajak penghasilan”

Pasal 39 ayat 1 huruf g Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dijelaskan PPAT menolak untuk membuat akta, jika tidak dipenuhi syarat lain atau melanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”

Besaran PPh penjualan tanah, berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 perihal Tarif Baru PPh Final atas Pajak Penjualan Tanah dan Bangunan, ditetapkan 2,5 persen pada setiap transaksi. Cara menghitung pajaknya cukup mudah. Misalnya, sebuah tanah telah disepakati untuk diperjualbelikan senilai Rp400 juta, maka besarnya PPh adalah?

PPh = 2.5 % x Rp 400 juta
= Rp10 juta.

Sekali lagi perlu diperhatikan, PPh harus dibayarkan oleh pihak penjual sebelum memperoleh AJB (Akta Jual Beli). Bila transaksi dipaksakan berjalan tanpa pembayaran PPh yang menimbulkan tidak adanya AJB, maka akan menimbulkan sengketa atas tanah di masa mendatang sekalipun ada kwitansi jual beli tanah tersebut.

Baca juga : Apa Itu Surat Keterangan Tanah dan Fungsinya?

Pengertian Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Merupakan jenis pajak yang besarannya ditentukan atas tanah atau bangunan. Keadaan subjek tidak ikut menentukan jumlah pungutan pajak, karena pajak hanya akan dikenakan terhadap objek pajak. PBB terutang ditanggung oleh wajib pajak perorangan maupun badan yang mendapatkan keuntungan dan/atau atas dasar hak kepemilikan untuk tanah serta bangunan. 

Dasar hukum dalam penentuan PBB adalah UU No.12 Tahun 1985 perihal Pajak Bumi dan Bangunan, yaitu sebesar 0,5 persen. Ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan dalam penentuan jumlah pajak wajib bayar, yaitu nilai jual objek pajak (NJOP), nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP), serta nilai jual kena pajak (NJKP).

Besaran nilai NJKP ditetapkan berdasarkan KMK No. 201/KMK.04/2000. Jika nilai NJOP lebih dari Rp 1 miliar, maka besaran NJKP adalah 40 persen. Sedangkan, jika NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka NJKP adalah 20 persen. Misalnya, sebidang tanah yang dijual memiliki nilai Rp100 juta, maka besaran nilai PBB yang akan ditanggung oleh penjual adalah sebesar?

PBB = 0,5% x (20% x Rp100 juta)
= 0,5% x Rp 20 juta
= Rp 100 ribu

Baca juga : Surat Jual Beli Tanah : Pengertian dan Manfaat

Besaran Biaya Kenotariatan

Besaran biaya untuk jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di wilayah rumah berada, diperlukan ketika melakukan transaksi penjualan rumah. Sebagian besar notaris atau Pejabat Pembuat akta Tanah (PPAT) telah memiliki biaya baku yang telah ditetapkan pemerintah. Biaya notaris adalah tanggungan setiap penjual rumah. 

Meski demikian, hal ini dapat Anda negosiasikan dengan pembeli sebagai tanggung jawab bersama. Pembagian tanggung jawab notaris ini akan mengurangi beban biaya administrasi yang harus dibayarkan oleh penjual karena ditanggung bersama dengan pembeli. 

Secaraumumadalima pajak dan biaya yang ditanggung pembeli meliputi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya cek sertifikat, biaya balik nama sertifikat, biaya pembuatan akta jual beli, biaya dan Pajak Penambahan Nilai (PPn)

Baca juga : Cara Untung Besar Investasi Tanah

Besaran BPHTB

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah ini bisa juga disebut sebagai perbuatan atau peristiwa hukum yang akhirnya diperoleh hak atas bangunan oleh orang pribadi maupun badan. Awalnya, BPHTB dipungut pemerintah pusat kini BPHTB dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Dasar pengenaan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dengan besaran tarif 5 persen dari nilai perolehan objek pajak dan NJOP. Besarnya pajak yang harus dibayar bergantung pada kedua hal tersebut.  Ada pula NJOP Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Penghitungan BPHTB yang tidak terlalu sulit. 

Baca juga : Syarat Hibah Tanah, Ketentuan, dan Contoh Suratnya

Misalnya, ada sebidang tanah yang sedang ditransaksikan memiliki NPOP sebesar Rp150 juta, NPOPTKP sebesar Rp 80 juta. Dengan demikian, maka pajak penjualan tanah BPHTB menjadi seperti berikut ini:

NJOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP

= Rp150.000.000,00 – Rp80.000.000,00

= Rp70.000.000,00

BPHTB Terutang

= 5% x Rp70.000.000,00

= Rp3.500.000,00

Baca juga : Rincian Biaya Notaris Jual Beli Tanah

1. Biaya Cek Sertifikat

Cek sertifikat sangat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Tujuannya adalah untuk menghindari pembelian tanah atau bangunan yang bermasalah. Kisaran biaya cek sertifikat yang harus dikeluarkan berkisar mencapai Rp100.000.

1. Biaya Balik Nama Sertifikat

Pembeli rumah harus melakukan proses balik nama, kecuali rumah dibeli langsung dari developer atau pengembang. Biaya Balik Nama (BBN) Sertifikat mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat.

1. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Besaran biaya pembuatan akta jual beli adalah 1 persen dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya akta jual beli ditanggung oleh pembeli rumah atau berdasarkan kesepakatan dengan pihak penjual. Jumlah biaya tersebut masih dapat dinegosiasi terutama apabila rumah memiliki harga yang lumayan tinggi.

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPn) 

Apabila pembelian tanah atau rumah dari developer yang merupakan Pengusaha Kena Pajak, pembeli dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPn) sebesar 11 persen dari harga tanah. Apabila pembelian tanah dari developer yang bukan Pengusaha Kena Pajak, maka pembeli harus membayarkan PPn ke kas negara.

Baca juga : Contoh Surat Kepemilikan Tanah: Jenis, Syarat, dan Tahap