Apa Itu PPh dan BPHTB Properti? Tarif, Rumus Hitungan 2025

Brighton.co.id - Transaksi jual beli properti, baik itu tanah maupun bangunan, melibatkan dua jenis pajak utama yang wajib dipenuhi, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) Final dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Dua pajak ini seringkali membingungkan, padahal memiliki fungsi, subjek, dan pihak penanggung yang berbeda. Artikel ini akan mengupas tuntas definisi, perbedaan mendasar, dasar hukum, hingga cara menghitung PPh dan BPHTB secara lengkap dan akurat, sesuai dengan regulasi terbaru 2025.

Baca juga : Langkah Cepat Buat Sertifikat Tanah Elektronik

1. Apa Itu PPh Final Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan?

PPh Final Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh penjual dari transaksi pengalihan hak atas properti (jual beli, tukar menukar, hibah, dll.).

PPh ini bersifat Final, yang berarti pemotongan pajaknya telah selesai dan tidak perlu digabungkan lagi dengan penghasilan lain saat menghitung PPh Tahunan penjual.

Dasar Hukum dan Penanggung Jawab PPh Final

• Dasar Hukum: Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan (UU PPh) Pasal 4 ayat (2) dan perubahannya, serta Peraturan Pemerintah (PP) yang mengatur tarif terbaru (umumnya PP No. 34 Tahun 2016).

• Pihak yang Membayar (Subjek Pajak): Penjual (pihak yang mengalihkan hak).

• Kapan Dibayar: Sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris. Bukti setor PPh wajib dilampirkan agar AJB dapat diproses.

Tarif PPh Final (Standar)

Tarif PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang paling umum berlaku adalah:

PPh Final = 2,5% x Nilai Pengalihan

Keterangan:

• Nilai Pengalihan adalah nilai transaksi, atau nilai yang disepakati, mana yang lebih tinggi.

• Pengecualian Tarif: Terdapat tarif 1% (untuk pengembang yang menjual rumah sederhana/rusun sederhana) dan 0% (untuk pengalihan kepada Pemerintah, BUMN/BUMD tertentu untuk kepentingan umum), namun tarif standar yang berlaku untuk transaksi individu biasa adalah 2,5%.

Baca juga : Apa Itu Surat Keterangan Tanah dan Fungsinya?

2. Apa Itu BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)?

BPHTB adalah pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak ini terjadi saat seseorang atau badan hukum menerima atau mendapatkan hak kepemilikan.

Sederhananya, BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pembeli atau pihak yang mendapatkan properti. Sejak diterbitkannya UU No. 1 Tahun 2022, BPHTB resmi menjadi sepenuhnya Pajak Daerah.

Dasar Hukum dan Penanggung Jawab BPHTB

• Dasar Hukum: Diatur oleh Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), serta Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing Kabupaten/Kota.

• Pihak yang Membayar (Subjek Pajak): Pembeli (pihak yang memperoleh hak).

• Kapan Dibayar: Sebelum dilakukan pendaftaran atau pencatatan peralihan hak di Kantor Pertanahan (BPN). Sama seperti PPh, bukti setor BPHTB wajib dilampirkan dalam proses AJB.

Tarif dan Cara Menghitung BPHTB

Tarif BPHTB ditetapkan secara umum sebesar 5%, namun perhitungan pajaknya memiliki pengurang berupa Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

BPHTB Terutang = 5% x (NPOP - NPOPTKP)

Keterangan Istilah Kunci:

1. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Nilai transaksi atau harga jual beli yang disepakati.

2. NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Nilai minimum perolehan yang tidak dikenakan pajak.

   • Besaran NPOPTKP: Nilainya ditetapkan oleh Peraturan Daerah (Perda) masing-masing wilayah, namun ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000. Di beberapa daerah, seperti DKI Jakarta dan Banten, NPOPTKP untuk perolehan pertama bisa mencapai Rp80.000.000 atau lebih.

Baca juga : Surat Jual Beli Tanah : Pengertian dan Manfaat

3. Perbedaan Kunci PPh Final dan BPHTB (Tabel Perbandingan)

Baca juga : Cara Untung Besar Investasi Tanah

4. Contoh Perhitungan PPh dan BPHTB

Misalkan Bapak Ahmad menjual sebuah rumah kepada Ibu Bunga di Jakarta dengan rincian data sebagai berikut:

• Harga Jual (NPOP) = Rp 1.500.000.000 (Satu Miliar Lima Ratus Juta Rupiah)

• NPOPTKP (Jakarta, diasumsikan) = Rp 80.000.000

A. Perhitungan PPh Final (Ditanggung Penjual: Bapak Ahmad)

PPh Final = 2,5% x Nilai Penjualan

PPh Final = 2,5 x Rp1.500.000.000

PPh Final = Rp37.500.000

Kewajiban Bapak Ahmad: Membayar PPh Final sebesar Rp37.500.000.

Baca juga : Syarat Hibah Tanah, Ketentuan, dan Contoh Suratnya

B. Perhitungan BPHTB (Ditanggung Pembeli: Ibu Bunga)

BPHTB Terutang = 5% x NPOP - NPOPTKP

1. Hitung Nilai Kena Pajak:

NPOP Kena Pajak = Rp 1.500.000.000 - Rp 80.000.000 = Rp 1.420.000.000

2. Hitung BPHTB:

BPHTB = 5% x Rp1.420.000.000

BPHTB = Rp71.000.000

Kewajiban Ibu Bunga: Membayar BPHTB sebesar Rp71.000.000.

Baca juga : Rincian Biaya Notaris Jual Beli Tanah

Kesimpulan Brighton: Kunci Transaksi Properti yang Lancar

Memahami perbedaan PPh Final dan BPHTB adalah kunci untuk kelancaran transaksi properti. PPh adalah urusan penjual sebagai kewajiban atas penghasilan, sedangkan BPHTB adalah urusan pembeli sebagai kewajiban atas perolehan hak.

Pastikan kedua pajak ini telah disetor lunas dan bukti setornya (SSP PPh dan SSPD BPHTB) tervalidasi sebelum penandatanganan AJB. Melibatkan Notaris/PPAT yang berpengalaman akan sangat membantu, karena mereka adalah pihak berwenang yang akan memastikan semua dokumen dan kewajiban pajak telah dipenuhi sesuai regulasi terbaru.

Baca juga : Contoh Surat Kepemilikan Tanah: Jenis, Syarat, dan Tahap

Temukan Inspirasi Desain dan Properti Impian Anda Bersama Brighton!

Dapatkan tips seputar pembiayaan, desain interior, panduan KPR, hingga update pasar properti terbaru hanya di Brighton. Atau Anda sedang mencari rumah dengan desain teras impian yang siap huni? Brighton hadir untuk membantu Anda mewujudkan impian tersebut.

Baca artikel menarik lainnya seputar dunia desain dan properti di laman artikel Brighton atau langsung jelajahi ribuan listing properti dijual di seluruh Indonesia melalui halaman properti dijual Brighton. Jangan tunda lagi, wujudkan properti impian Anda sekarang!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta, Surabaya, Bandung, Tangerang,atau area lainnya—temukan sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Apa Itu PPh dan BPHTB Properti? Tarif, Rumus Hitungan 2025. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate