SHGB Adalah, Simak Pengertiannya Disini

SHGB adalah singkatan dari Sertifikat Hak Guna Bangunan, merupakan sebuah sertifikat yang memberikan hak dan wewenang bagi pemiliknya untuk memanfaatkan lahan yang dikuasai oleh negara, perorangan, atau badan hukum lainnya sesuai dengan perjanjian. 

SHGB ini berbeda dengan SHM ya, posisi SHM lebih tinggi. Jadi, akan lebih aman jika kamu membeli tanah yang statusnya sudah ber-SHM. Meskipun begitu, membeli tanah ber-SHGB atau HGB tetap lebih baik dibandingkan membeli tanah tanpa bukti kepemilikan sama sekali. 

Jika kamu membeli tanah dengan status SHGB kamu bisa melakukan perpanjangan ataupun mengkonversinya menjadi SHM, tentunya dengan beberapa biaya tambahan. Mau tahu lebih lanjut tentang SHGB? Yuk, simak pembahasannya dari Brighton berikut ini!

Baca Juga: Biaya dan Cara Mengubah Hak Guna Bangunan ke SHM 2022

SHGB Adalah 

Seperti yang telah dibahas sebelumnya, SHGB adalah hak atau wewenang yang diberikan oleh pemerintah atau negara dimana pemegangnya diperbolehkan menggunakan suatu lahan yang bukan miliknya, sesuai dengan yang tercantum dalam SHGB dalam batas waktu tertentu. Mengacu pada Pasal 35, Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), masa berlaku SHGB ini adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang maksimal 20 tahun. Jadi, total masa manfaat yang bisa diperoleh melalui SHGB ini adalah 50 tahun.

Sementara itu, dalam pasal 36 Ayat 1 Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) disebutkan juga bahwa HGB bisa dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia pula. Melalui pasal ini, banyak PMA asing yang menggunakan HGB untuk memperoleh izin mengelola lahan untuk dijadikan sebagai lahan bisnis. 

Sebagai informasi tambahan, SHGB bisa dikonversi menjadi SHM dengan beberapa persyaratan tertentu dan biaya tambahan. Kamu (sebagai pemilik tanah) bisa mengunjungi kantor pertanahan tempat tanah tersebut berada. Syarat-syaratnya: harus dimiliki oleh WNI, luas tanah yang akan dikonversi <600 m2, masih menguasai tanah, dan memiliki SHGB yang masih berlaku atau habis masa berlakunya. Mengacu pada tahun sebelumnya, tepatnya di tahun 2016 biaya pengurusan resminya sekitar Rp 6 juta. 

Baca Juga: Terbaru! Biaya AJB ke SHM: Syarat, Berkas, dan Tahapannya

SHGB adalah izin atau kuasa untuk memberdayakan sebuah lahan/tanah, pemiliknya bisa memanfaatkannya untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain sesuai dengan izin dan peruntukannya dalam masa tertentu. 

Misalkan kamu ingin membeli tanah dengan status SHGB, kamu bisa mendirikan bangunan, bangunan tersebut akan jadi milikmu, tapi tanahnya tetap jadi milik pemerintah/negara/pihak lainnya. Untuk membuat tanah tersebut sah menjadi milikmu, kamu harus melakukan berbagai prosedur tambahan agar status tanah tersebut bisa jadi SHM. 

Pemilik SHGB tidak punya kuasa penuh untuk memanfaatkan lahan tersebut, semua hal yang dilakukan dalam memberdayakan/menggunakan tanah tersebut harus sesuai dengan izin yang tercantum dalam SHGB. Itulah sebabnya, kamu lebih baik membeli tanah dengan status yang sudah SHM agar kamu punya kuasa penuh atas tanah tersebut. 

Butuh rekomendasi tanah dijual di sekitar area kotamu? Yuk, temukan beragam list terbaiknya hanya di Brighton Real Estate! 

Baca Juga: Contoh Isi Sertifikat Tanah Asli: Jenis, Ciri-Ciri, dan Ilustrasinya!

Perbedaan SHGB dengan SHM 

SHGB adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan, sementara SHM adalah Sertifikat Hak Milik. Posisi SHM lebih aman (bagi pemilik) karena merupakan hak tertinggi atas tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Suatu properti dengan SHM tidak dapat diganggu gugat oleh pihak lain. Oleh karena itu, jika kamu ingin membeli properti pilihlah properti yang sudah ber-SHM (kecuali jenis properti tertentu yang memang hanya menggunakan HGB). 

Selain berdasarkan kekuatan hukumnya, masih ada banyak sekali perbedaan antara SHGB dan SHM, diantaranya adalah: 

1. Dari Segi Posisi, Jangka Waktu, Wewenang, dan Resikonya 

Beda dari SHGB dimana pemegangnya memiliki wewenang yang terbatas, pemilik SHM punya kuasa & wewenang penuh atas lahan + bangunan yang ada diatasnya. Itulah sebabnya, SHM memiliki posisi yang lebih tinggi dari SHGB. SHM juga berlaku seumur hidup, selama tidak ada perpindahan kepemilikan baik ke ahli waris atau ke pihak lainnya (melalui jual-beli). 

Sementara itu, batas waktu maksimal untuk SHGB adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Resiko terjadinya sengketa untuk para pemilik SHM juga lebih kecil dibandingkan SHGB. 

2. Dari Segi Tujuan Investasi 

Perbedaan kedua ada di segi tujuan investasi, SHGB lebih cocok untuk investasi properti jangka pendek sampai menengah, apalagi harga properti dengan SHGB biasanya lebih murah. Sementara itu, jika kamu ingin melakukan investasi jangka panjang, maka pilihlah properti ber-SHM.

3. Dari Segi Agunan/Jaminan

Saat mengajukan pinjaman ke bank atau lembaga pendanaan lainnya, maka kamu harus memberikan agunan. Agunan ini bisa berupa BPKP ataupun sertifikat, sertifikat yang bisa digunakan adalah SHM (Sertifikat Hak Milik). Sementara itu, SHGB lebih beresiko jadi Beban Hak Tanggungan. 

4. Dari Segi Kepemilikan 

SHM hanya boleh dimiliki oleh WNI (Warga Negara Asing), sedangkan SHGB boleh dimiliki oleh WNA (Warga Negara Asing) utamanya bangunan yang bertipe komersial. Banyak investor asing/PMA menggunakan SHGB untuk memperluas jaringan bisnisnya. 

Perpanjangan Kepemilikan SHGB 

SHGB adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan, kamu bisa memperpanjang masa pakainya hingga 20 tahun kedepan. Jadi, pastikan kamu selalu mengecek masa berlaku SHGB milikmu secara berkala. Jangan sampai kamu terlambat melakukan perpanjangan karena prosedurnya lebih sulit dan memakan biaya lebih banyak. Idealnya, kamu bisa memperpanjang masa berlaku SHGB minimal 2 tahun sebelumnya. 

Rumus untuk memperkirakan biaya SHGB adalah membagi jangka waktu perpanjangan dengan masa habis berlaku SHGB x 1%. Hasil perhitungan ini akan dikalikan dengan hasil (Nilai Perolehan Tanah (NPT) - Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP)) x 50%. 

Baca Juga: Nomor Sertifikat Tanah, Yuk Intip Penjelasan Lengkapnya Sekarang Juga!

Syarat Konversi SHGB Menjadi SHM 

Setelah memenuhi beberapa aturan mengenai status kewarganegaraan (harus WNI) dan luas tanah (maksimal 600 m2), kamu bisa mengajukan konversi SHGB ke SHM. Beberapa persyaratan lain yang harus kamu penuhi adalah: 

• Fotokopi KTP Pemegang SHGB

• Fotokopi SHGB (baik yang masih aktif atau tidak)

• IMB (Izin Mendirikan Bangunan), jika belum punya kamu bisa meminta Surat Pengantar Lurah (PM1) dari Kelurahan yang berisikan pernyataan bahwa objek yang ada dalam SHGB digunakan untuk keperluan hunian/tempat tinggal. 

• Fotokopi PBB (Pajak Bumi & Bangunan) dan Kwitansi Pelunasan PBB 5 tahun terakhir

• Surat Pernyataan Pengajuan Peningkatan Status Hak Milik 

• Surat Permohonan Kepada Kepala Pertanahan Setempat

• Dan membayar sejumlah biaya sesuai ketentuan 

Proses ini dilakukan di BPN tempat tanah tersebut terdaftar. 

Baca Juga: Isi Sertifikat Tanah, Panduan Lengkap Mengenai Informasi dalam Sertifikat Tanah

Sekian pembahasan kali ini, semoga artikel diatas bermanfaat ya! Jangan lupa kunjungi artikel menarik lainnya dari Brighton hanya di Brighton News!