Cara Menghitung Biaya Balik Nama Rumah, Syarat, dan Proses Pengajuannya

Saat membeli rumah baru atau second, salah satu tahapan penting yang harus kamu lakukan di awal adalah melakukan balik nama. Tujuan balik nama ini adalah mengubah nama pemilik SHM dari pemilik lama ke pemilik baru. Proses ini sekaligus menandai perpindahan kepemilikan properti secara sah. Saat melakukan balik nama, kamu akan dikenai dengan sejumlah biaya. Jadi, siapkan seluruh biaya yang diperlukan di awal ya. Lalu, bagaimana cara menghitung biaya balik nama rumah? Cek pembahasan lengkapnya dibawah ini! 

Baca Juga: Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah

Cara Menghitung Biaya Balik Nama Rumah

Untuk menghitung bea balik nama, ada sejumlah komponen biaya yang perlu kamu perhatikan, yakni: 

#1. Biaya Pembuatan AJB (Akta Jual Beli)

Saat melakukan transaksi jual-beli, penjual dan pembeli harus membuat AJB atau Akta Jual Beli di Notaris. Biaya pembuatan AJB ini biasanya ditanggung oleh pembeli atau tergantung kesepakatan antara kedua belah pihak. Proses pembuatan dan penandatanganan AJB dilakukan di notaris. Untuk biaya pembuatan AJB sendiri antara 0,5% - 1% dari nilai jual properti, besaran nominal tetapnya bisa bervariasi karena tergantung pada tiap kebijakan kantor PPAT setempat. 

Misalnya nih, kamu membuat AJB di Kantor PPAT ABC. Tarif biayanya adalah 0,5% sementara harga jual rumahnya adalah Rp 200.000.000. Maka, biaya pembuatan AJB-nya adalah Rp 1.000.000. Biaya AJB ini merupakan salah satu biaya pertama yang akan kamu keluarkan sebelum balik nama. Apakah harus membuat AJB di notaris? Iya, AJB merupakan salah satu syarat wajib dalam pengajuan balik nama sertifikat tanah. 

#2. Biaya Cek Keaslian SHM 

Komponen kedua yang harus kamu ketahui dalam cara menghitung biaya balik nama rumah adalah biaya pengecekan keaslian SHM. SHM atas rumah yang akan kamu jual/beli terlebih dahulu akan dicek keasliannya melalui BPN (Badan Pertanahan Nasional). Tujuannya, untuk memastikan dokumen tersebut legal dan sah. Tujuannya untuk menghindari penipuan melalui SHM palsu sekaligus menambah jaminan keamanan legalitas pada pembeli. SHM yang asli juga sudah tercatat di BPN dan terbukti sedang tidak bermasalah atau bersengketa. Berapa biaya cek keaslian SHM di BPN? Tarifnya kurang lebih Rp 50.000.

#3. Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Saat melakukan transaksi jual-beli rumah dan ketika akan mengajukan balik nama, kamu juga akan dikenai BPHTB. Besaran nilainya adalah: 5% x (NPOP - NPOPTKP). Misalnya, kamu membeli rumah seharga Rp 200.000.000 dengan NPOPTKP Rp 12.000.000. Maka, besaran BPHTB yang harus dibayarkan adalah: Rp 5% x (Rp 200.000.000 - Rp 12.000.000) = Rp 9.400.000. 

#4. Bea Balik Nama Sertifikat 

Besaran biaya balik nama ini dihitung dengan cara membagi nilai jual rumah (tanah + bangunan) dengan angka 1.000. Misalnya, nilai jual rumahnya adalah Rp 200.000.000 maka bea balik namanya adalah Rp 200.000.000:1.000 = Rp 200.000. 

Cara menghitung biaya balik nama rumah selanjutnya adalah dengan menjumlahkan seluruh komponen biaya diatas. Dengan begitu, biaya yang ditimbulkan atas transaksi diatas adalah Rp 1.000.000 + Rp 50.000 + Rp 9.400.000 + 200.000 = Rp 10.650.000. Bisa juga nilainya lebih besar atau lebih kecil tergantung kebijakan yang berlaku. Biaya tersebut masih belum termasuk biaya lain yang timbul akibat transaksi jual-beli properti ya, misalnya PPN.

Baca Juga: Biaya Balik Nama Rumah KPR: Dokumen dan Simulasinya

Syarat Balik Nama Sertifikat Rumah 

Selain mempersiapkan biaya diatas, kamu juga perlu nih menyiapkan seluruh dokumen persyaratan yang dibutuhkan dalam proses balik nama sertifikat. Berikut dokumen persyaratannya: 

• Asli SHM (Sertifikat Hak Milik) atas nama penjual/pemilik sebelumnya

• Fotokopi Kartu Identitas Penduduk (KTP) dari pembeli, penjual, dan pihak yang diberi kuasa (apabila pengurusannya dikuasakan)

• Fotokopi Kartu Keluarga dari pembeli, penjual, dan pihak yang diberi kuasa (apabila pengurusannya dikuasakan)

• Asli Akta Jual Beli (AJB) dari notaris yang ditandatangani oleh pihak-pihak terkait

• Surat Kematian & Akta Pembagian Warisan apabila tanah tersebut merupakan tanah warisan.

• Surat Keterangan Hibah yang sah dan valid, apabila tanah tersebut merupakan tanah hibah.

• Mengisi dan melengkapi formulir permohonan balik nama sertifikat tanah dari BPN

• Surat Kuasa apabila pengurusannya dikuasakan (akan lebih baik apabila dilakukan sendiri)

• Surat Pernyataan bahwa tanah sedang tidak dalam kondisi bersengketa.

• Surat Pernyataan bahwa tanah dan bangunan diatasnya dikuasai oleh penjual/pembeli tanah secara fisik.

• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Pajak Bumi Bangunan (PBB) tahun terakhir yang dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

• Bukti SSB/BPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) 

• Bukti bayar uang pendaftaran/administrasi ketika pendaftaran prosedur balik nama sertifikat.

• Fotokopi Akta Pendirian dan pengesahan badan hukum, yang nantinya akan dicocokkan dengan dokumen aslinya oleh petugas.

• Fotokopi NPWP 

• Surat Bukti Pengecekan Sertifikat.

• Dan lain sebagainya, sesuai dengan kebijakan terbaru. 

Baca Juga: Biaya Balik Nama Rumah: Pengertian, Komponen Biaya, Cara Hitung, dan Prosedurnya!

Cara Mengajukan Balik Nama Sertifikat Hak Milik

Setelah membahas mengenai cara menghitung biaya balik nama rumah dan syarat-syarat apa saja yang perlu kamu persiapkan, selanjutnya kamu harus mengetahui juga proses bea balik nama SHM. Ada sejumlah tahapan yang harus kamu lewati dalam pengajuan ubah nama SHM. Pertama, harus ada kesepakatan dulu antara penjual dan pembeli (dalam transaksi jual beli secara khusus) atau antara pihak yang berkaitan yakni pemilik lama dan pemilik baru (untuk hibah, warisan, dsb). 

Setelah itu, kamu bersama dengan pihak terkait harus membuat PPJB atau perjanjian jual beli sebagai pengikat transaksi. Setelah itu, datangi kantor notaris dengan membawa beberapa dokumen yang dibutuhkan serta PPJB yang telah dibuat, tujuannya untuk membuat AJB. Setelah syaratnya lengkap semua, kamu bisa lanjut ke BPN untuk memproses balik nama. 

Untuk cara simplenya, kamu juga bisa bekerja sama dengan notaris tersebut untuk dibantu proses pembuatan SHM yang baru dari awal sampai akhir. Untuk cara ini kamu akan dikenakan biaya tambahan. Tunggu beberapa saat (biasanya beberapa minggu atau bulan) sampai SHM yang baru jadi. 

Baca Juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Sekian pembahasan mengenai cara menghitung biaya balik nama rumah, syarat, dan juga prosesnya. Cek lebih banyak artikel menarik lainnya dari Brighton hanya di Brighton News! Jika ingin mendaftar menjadi agen properti dan mencari agen yang berkualitas, klik Registrasi Agen dan dapatkan manfaatnya!