Pelunasan KPR BTN Setelah 5 Tahun: Syarat, Biaya Penalti, dan Prosedurnya

Memiliki rumah impian adalah pencapaian besar, namun melunasi hutang Kredit Pemilikan Rumah (KPR) seringkali menjadi tujuan finansial yang lebih melegakan bagi banyak orang. Bagi nasabah Bank Tabungan Negara (BTN), pertanyaan mengenai kapan waktu yang tepat untuk melunasi sisa pokok kredit sering muncul, terutama ketika memasuki tahun-tahun krusial. Salah satu momen yang paling sering dipertimbangkan adalah pelunasan kpr btn setelah 5 tahun berjalan. Mengapa 5 tahun? Biasanya, pada periode ini masa bunga tetap (fixed rate) telah berakhir dan akan beralih ke bunga mengambang (floating rate) yang fluktuatif, atau kondisi keuangan debitur sudah mulai stabil dan meningkat.

Namun, melakukan pelunasan dipercepat tidak semudah sekadar mentransfer sisa hutang. Ada prosedur administratif, perhitungan denda atau penalti, serta pertimbangan untung rugi yang harus dipikirkan matang-matang. Sebelum Anda melangkah ke kantor cabang, ada baiknya memahami seluk-beluk cara pelunasan KPR BTN komersil subsidi dan keuntungannya agar Anda tidak kaget dengan rincian biaya yang muncul. Selain itu, bagi pemilik rumah subsidi, aturan mainnya sedikit lebih ketat dibandingkan rumah komersil. Anda perlu memastikan apakah status hunian Anda sudah memenuhi syarat regulasi pemerintah, sebagaimana dibahas dalam artikel tentang apakah KPR subsidi bisa dilunasi sebelum waktunya bisa saja cek caranya disini. Artikel ini akan mengupas tuntas segala hal yang perlu Anda ketahui tentang proses pelunasan KPR BTN setelah melewati masa tenor 5 tahun.

Mengapa Banyak Orang Melakukan Pelunasan Setelah 5 Tahun?

Angka 5 tahun bukanlah angka sembarangan dalam dunia KPR. Ada beberapa alasan psikologis dan finansial mengapa banyak debitur memilih waktu ini untuk menutup buku hutang mereka:

• Berakhirnya Masa Bunga Fixed: Sebagian besar produk KPR BTN Non-Subsidi menawarkan bunga fixed selama 1 hingga 5 tahun awal. Setelah itu, bunga akan mengikuti pasar (floating) yang seringkali melonjak tinggi, membuat cicilan bulanan membengkak.
• Stabilitas Karir: Setelah 5 tahun, biasanya karir dan penghasilan debitur sudah meningkat signifikan dibandingkan saat pertama kali akad kredit, sehingga memiliki dana lebih untuk melunasi pokok hutang.
• Aturan Rumah Subsidi: Untuk KPR Subsidi, pemerintah menetapkan aturan ketat bahwa rumah harus dihuni minimal 5 tahun sebelum boleh dipindahtangankan atau disewakan, meskipun pelunasan dipercepat bisa dilakukan kapan saja dengan catatan khusus.

Perbedaan Pelunasan KPR Subsidi dan Non-Subsidi

gambar hanya sebagai ilustrasi

Prosedur pelunasan kpr btn setelah 5 tahun akan sedikit berbeda tergantung jenis produk yang Anda ambil.

KPR BTN Subsidi (FLPP/SSB)

KPR Subsidi ditujukan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan bunga flat 5% sampai lunas. Sebenarnya, melunasi KPR Subsidi dipercepat tidak dikenakan biaya penalti (denda) sebesar KPR Komersil. Namun, Anda harus memperhatikan bahwa meskipun lunas, aturan mengenai hunian tetap berlaku. Anda tetap tidak boleh membiarkan rumah kosong atau menjualnya sebelum masa hunian 5 tahun terpenuhi sesuai peraturan pemerintah.

KPR BTN Platinum (Non-Subsidi)

Untuk KPR Komersil, bank biasanya menerapkan biaya penalti jika nasabah melunasi sebelum tenor berakhir. Namun, kabar baiknya adalah besaran penalti ini seringkali menurun atau bahkan bisa dinegosiasikan jika masa kredit sudah berjalan di atas periode tertentu (biasanya di atas 3-5 tahun).

Rincian Biaya dan Penalti Pelunasan Dipercepat

Jangan mengira jumlah yang harus dibayar hanya sebesar sisa pokok kredit yang tertera di aplikasi BTN Mobile. Ada komponen biaya lain yang wajib Anda siapkan:

1. Sisa Pokok Hutang: Ini adalah utang utama Anda yang belum terbayar. Ingat, bunga berjalan tidak dihitung, hanya pokoknya saja.
2. Bunga Berjalan: Bunga yang dihitung dari tanggal pembayaran cicilan terakhir hingga tanggal pelunasan dilakukan.
3. Biaya Penalti:
   • Umumnya berkisar antara 1% hingga 3% dari sisa pokok hutang.
   • Namun, untuk pelunasan kpr btn setelah 5 tahun, beberapa akad kredit mungkin membebaskan penalti ini (cek kembali SPK atau Perjanjian Kredit Anda).
4. Biaya Administrasi Pelunasan: Biaya pengurusan dokumen pelunasan dan pengambilan sertifikat. Kisaran biayanya ratusan ribu rupiah.

Jika Anda merasa pelunasan penuh terlalu berat namun ingin mengurangi beban bunga, Anda bisa mempertimbangkan strategi lain. Simak opsi 4 cara stop KPR BTN yang bisa kamu jadikan opsi untuk mengatur strategi exit dari hutang properti Anda.

Prosedur Langkah Demi Langkah Melunasi KPR di Bank BTN

Berikut adalah tahapan praktis yang harus Anda lalui jika sudah mantap untuk melunasi KPR:

1. Cek Sisa Pokok Hutang

Langkah pertama adalah mengetahui berapa sisa hutang Anda secara pasti. Anda bisa mengeceknya melalui aplikasi BTN Mobile atau datang langsung ke Customer Service (CS) di kantor cabang BTN tempat Anda melakukan akad kredit dulu. Jangan lupa membawa KTP dan Buku Tabungan.

2. Mengajukan Permohonan Pelunasan

Datanglah ke bagian Loan Service di kantor cabang BTN. Sampaikan niat Anda untuk melakukan pelunasan dipercepat. Petugas akan menghitung total biaya yang harus dibayar (Pokok + Bunga Berjalan + Penalti + Admin) dan mencetak rinciannya untuk Anda.

3. Penyetoran Dana

Setelah mendapatkan nominal pasti, Anda harus menyetorkan dana tersebut ke rekening autodebet KPR Anda. Pastikan dana sudah masuk sebelum tanggal yang ditentukan oleh petugas bank agar perhitungan bunga tidak bergeser.

4. Proses Validasi dan Pengambilan Dokumen

Setelah dana terdebet, bank akan memproses pelunasan. Proses ini memakan waktu beberapa hari kerja hingga dokumen agunan siap diambil. Dokumen yang akan Anda terima meliputi:

• Sertifikat Hak Milik (SHM) atau HGB asli.
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan) asli.
• Akta Jual Beli (AJB) asli.
• Polis Asuransi (Jiwa dan Kebakaran).
• Surat Keterangan Lunas (Surat Roya) untuk keperluan penghapusan hak tanggungan di BPN.

Pertimbangan: Lebih Baik Lunas atau Investasi?

gambar hanya sebagai ilustrasi

Melakukan pelunasan kpr btn setelah 5 tahun memang memberikan ketenangan batin karena bebas hutang. Namun, dari kacamata perencana keuangan, keputusan ini tidak selalu yang terbaik secara matematis.

Ilustrasi Sederhana: Jika sisa hutang KPR Anda Rp 200 juta dengan bunga floating 11%, dan Anda memiliki uang tunai Rp 200 juta. Jika Anda melunasi, Anda "menghemat" bunga 11%. Namun, jika Anda bisa memutar uang Rp 200 juta tersebut ke instrumen investasi yang menghasilkan return 15% atau 20% per tahun, maka secara matematis lebih menguntungkan untuk tidak melunasi KPR dan tetap mencicil.

Namun, jika profil risiko Anda konservatif dan bunga floating KPR BTN sudah menyentuh angka 13-14% yang memberatkan cashflow bulanan, maka pelunasan adalah jalan terbaik.

Alternatif Lain: Top Up KPR

Bagaimana jika setelah 5 tahun Anda membutuhkan dana segar untuk renovasi rumah atau kebutuhan lain, alih-alih melunasi? Bank BTN juga menawarkan fasilitas Top Up. Fasilitas ini memungkinkan Anda meminjam dana tambahan dengan jaminan rumah yang sedang di-KPR-kan tersebut, dengan syarat nilai aset (appraisal) rumah sudah naik signifikan.

Untuk memahami mekanisme ini lebih dalam, Anda bisa membaca panduan mengenai cara top up KPR BTN simak cara dan tipsnya dibawah ini ya. Ini bisa menjadi solusi alternatif jika tujuan keuangan Anda berubah di tengah jalan.

Mengurus Roya Setelah Pelunasan

Satu langkah yang sering dilupakan nasabah setelah melunasi KPR adalah mengurus Roya. Roya adalah pencoretan hak tanggungan pada sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Selama Roya belum diurus, meskipun hutang di bank lunas, di mata hukum pertanahan sertifikat Anda masih "tergadai" atau memiliki catatan hak tanggungan bank.

Anda bisa mengurus Roya sendiri ke kantor BPN setempat dengan membawa Surat Keterangan Lunas dan Surat Pengantar Roya dari Bank BTN, beserta sertifikat asli. Biayanya relatif murah dan prosesnya kini semakin cepat.

Memutuskan untuk melakukan pelunasan kpr btn setelah 5 tahun adalah langkah besar menuju kebebasan finansial. Pastikan Anda sudah menghitung segala biaya penalti dan memastikan dana darurat Anda tetap aman setelah uang tabungan digunakan untuk melunasi rumah. Rumah yang lunas bukan hanya aset fisik, tapi juga fondasi ketenangan bagi keluarga Anda di masa depan.

Ingin mencari properti baru setelah rumah lama lunas, atau butuh referensi investasi properti yang menguntungkan?

Temukan ribuan listing properti terbaik di seluruh Indonesia hanya di Brighton. Kunjungi laman properti dijual di Brighton sekarang juga untuk mendapatkan penawaran terbaik dan konsultasi gratis dengan agen profesional kami!