Berapa Pajak Jual Beli Tanah? Ini Rincian & Cara Hitungnya

Melakukan transaksi jual beli tanah adalah sebuah langkah finansial yang besar. Namun, total biaya yang dikeluarkan tidak hanya sebatas harga tanah yang disepakati antara penjual dan pembeli. Ada komponen biaya lain yang wajib dipenuhi agar proses peralihan hak menjadi sah di mata hukum, yaitu pajak. Seringkali, para pihak yang bertransaksi, terutama yang baru pertama kali, bingung mengenai berapa pajak jual beli tanah yang harus dibayarkan dan siapa yang menanggungnya.

Memahami rincian pajak ini dari awal adalah kunci untuk menyusun anggaran yang akurat dan menghindari kejutan biaya di kemudian hari. Artikel ini akan mengupas tuntas dan secara sederhana mengenai jenis-jenis pajak yang timbul dalam transaksi jual beli tanah, tarif resminya, serta simulasi perhitungannya baik untuk pihak penjual maupun pembeli, berdasarkan peraturan yang berlaku di Indonesia.

Dua Sisi Pajak: Kewajiban Penjual dan Pembeli

Dalam setiap transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan, negara memungut pajak dari kedua belah pihak. Penting untuk diingat bahwa kewajiban pajak ini dibagi dua, dengan jenis dan dasar perhitungan yang berbeda untuk masing-masing pihak.

• Pihak Penjual: Dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Final.

• Pihak Pembeli: Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Kedua pajak ini harus sudah dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) dapat ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

1. Pajak untuk Pihak Penjual: PPh Final

Sebagai pihak yang menerima penghasilan dari penjualan aset, penjual diwajibkan untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh) Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Berapa Tarif PPh Final?

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016, tarif PPh Final untuk transaksi ini adalah sebesar 2,5% (dua setengah persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak.

Bagaimana Menentukan Dasar Pengenaan Pajaknya?

Dasar pengenaan pajak atau nilai bruto yang digunakan adalah nilai yang tertinggi antara:

• Nilai transaksi yang tercantum dalam Akta Jual Beli (AJB).

• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tertera pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.

Simulasi Perhitungan PPh Final

Untuk mempermudah pemahaman, mari kita buat simulasi:

Bapak Andi menjual sebidang tanah di Surabaya kepada Ibu Budi.

Harga kesepakatan transaksi (nilai di AJB) adalah Rp 2.000.000.000.

Nilai NJOP tanah tersebut dalam SPPT PBB adalah Rp 1.800.000.000.

Karena nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP, maka dasar pengenaan pajak yang digunakan adalah Rp 2.000.000.000.

Perhitungan PPh Penjual:
Tarif PPh x Nilai Transaksi
2,5% x Rp 2.000.000.000 = Rp 50.000.000

Maka, kewajiban pajak yang harus dibayarkan oleh Bapak Andi sebagai penjual adalah sebesar Rp 50.000.000.

2. Pajak untuk Pihak Pembeli: BPHTB

Sebagai pihak yang memperoleh hak baru atas tanah, pembeli diwajibkan untuk membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB ini merupakan pajak yang dipungut oleh Pemerintah Daerah.

Berapa Tarif BPHTB?

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Bagaimana Cara Menghitungnya?

Perhitungan BPHTB sedikit lebih kompleks karena adanya faktor pengurang, yaitu NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Berikut adalah rumusnya:

BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP)

Keterangan:

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Sama seperti PPh, ini adalah nilai tertinggi antara nilai transaksi (AJB) dan NJOP.

• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Ini adalah batas nilai yang tidak dikenakan pajak. Besaran NPOPTKP berbeda-beda di setiap daerah karena ditetapkan oleh Peraturan Daerah (Perda) masing-masing. Misalnya, di Jakarta NPOPTKP adalah Rp 80 juta, di Surabaya Rp 75 juta, sementara di kota/kabupaten lain bisa lebih rendah.

Simulasi Perhitungan BPHTB

Kita lanjutkan contoh transaksi antara Bapak Andi dan Ibu Budi:

NPOP (nilai tertinggi antara harga transaksi dan NJOP) adalah Rp 2.000.000.000.

Karena lokasi transaksi di Surabaya, kita asumsikan NPOPTKP Kota Surabaya adalah Rp 75.000.000.

Langkah 1: Hitung NPOPKP
NPOPKP = NPOP - NPOPTKP
NPOPKP = Rp 2.000.000.000 - Rp 75.000.000 = Rp 1.925.000.000

Langkah 2: Hitung BPHTB
BPHTB = 5% x NPOPKP
BPHTB = 5% x Rp 1.925.000.000 = Rp 96.250.000

Maka, kewajiban pajak yang harus dibayarkan oleh Ibu Budi sebagai pembeli adalah sebesar Rp 96.250.000.

Biaya Tambahan Lainnya yang Perlu Diperhatikan

Selain berapa pajak jual beli tanah yang menjadi komponen utama, ada beberapa biaya lain yang perlu dimasukkan dalam anggaran:

• Biaya Jasa PPAT/Notaris: AJB harus dibuat oleh PPAT. Biaya jasanya bervariasi, biasanya sekitar 0,5% - 1% dari nilai transaksi atau berdasarkan kesepakatan.

• Biaya Pengecekan Sertifikat: Sebelum transaksi, PPAT akan melakukan pengecekan keaslian sertifikat di Kantor Pertanahan (BPN) setempat.

• Biaya Balik Nama Sertifikat: Setelah AJB selesai, proses dilanjutkan dengan balik nama sertifikat di BPN.

• PBB Terutang: Penjual wajib melunasi seluruh tunggakan PBB hingga tahun transaksi berjalan sebagai syarat pembuatan AJB.

Transaksi Properti Aman dan Terencana Bersama Brighton

Memahami aspek pajak adalah langkah krusial dalam setiap transaksi properti. Pastikan Anda merencanakan semua biaya dengan cermat agar proses jual beli tanah Anda berjalan lancar. Untuk segala kebutuhan jual, beli, atau sewa properti, percayakan pada ahlinya.

Dapatkan informasi dan tips properti lainnya di Artikel Brighton. Siap untuk menemukan properti idaman atau menjual aset Anda? Kunjungi Brighton Jual dan temukan solusi properti terbaik!