Berapa Biaya HGB ke SHM? Ini Daftar Harganya!

Berapa sih biaya HGB ke SHM? Investasi pada sektor properti, termasuk rumah hunian, mutlak memegang legalitas. Minimal status sertifikat atas lahan properti tersebut. Developer rumah hunian umumnya sudah memiliki sertifikat Hak Milik (HM)  atas bidang-bidang tanah yang dijadikan rumah. Namun ada pula developer yang masih memegang sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) saja.

Bagi pembeli sebuah rumah hunian, status HGB maupun HM, sama-sama kuat dan dilindungi oleh hukum. Apalagi jika tujuannya untuk dihuni saja. Namun jika untuk tujuan investasi, status HM lebih baik dibanding HGB. Salah satu kelebihannya, HM tidak mengenal jangka waktu sertifikat seperti HGB yang punya jangka waktu maksimal 30 tahun.

Tetapi jangan khawatir, status HGB bisa ditingkatkan menjadi HM. Asal dokumen lengkap dan tidak ada masalah administratif pertanahan, paling lama 1 minggu status bisa berubah. Biaya yang dikeluarkan juga murah, minimal Rp 50 ribu. Bisa diurus sendiri di Kantor Badan Pertanahan Negara (BPN) terdekat. Murah, cepat, dan akan banyak untung.

Baca Juga: KPR Rumah: Pengertian, Syarat, Langkah-Langkah, Untung Rugi, Hingga Jenisnya!

Apa itu HGB?

Dasar hukum dari adanya HGB tertuang dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Tertuang pada Bab V mulai pasal 35 dijelaskan bahwa Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 

Jangka waktu 30 tahun itu bisa diperpanjang paling lama 20 tahun lagi atas permintaan dari pemegang hak mempertimbangkan keperluan dan keadaan bangunannya. HGB juga dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain karenanya HGB dapat dijadikan jaminan utang. HGB bisa muncul dalam proses jual beli tanah, sesuai perjanjian antara penjual dan pembeli.

Baca Juga: Rincian Biaya Notaris Jual Beli Tanah

Cara Memperoleh HGB

Legalitas HGB bisa diperoleh secara perseorangan dari Kantor BPN terdekat. Dalam Peraturan Kepala BPN RI Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan, dijelaskan tentang persyaratan dan jangka waktu pengurusan. Berikut detil cara memperoleh HGB di kantor BPN.

Persyaratan 

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. 

2. Surat Kuasa apabila dikuasakan. 

3. Fotokopi identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. 

4. Asli Bukti perolehan tanah/Alas Hak. 

5. Asli Surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (Rumah Gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah. 

6. Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak),

7. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan

Formulir permohonan memuat: 

• Identitas diri 

• Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon 

• Pernyataan tanah tidak sengketa 

• Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 

• Pernyataan menguasai tanah tidak lebih dari 5 (lima) bidang untuk permohonan rumah tinggal

Baca Juga: Kredit Rumah: Ketentuan dan Dokumen Persyaratan

Waktu Pengurusan

Ada tiga tenggat waktu yang ditetapkan oleh BPN terkait permohonan HGB Perseorangan ini, yaitu

38 hari untuk luasan tidak lebih dari 2.000 m2
57 hari untuk luasan lebih dari 2.000 m2 sampai dengan 150.000 m2
97 (sembilan puluh tujuh) hari untuk luasan lebih dari 150.000 m2

Apa itu Hak Milik?

Masih bersber dari UU Pokok Agraria dijelaskan bahwa Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik atas tanah hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Orang asing bisa mempunyai hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan.

Seperti halnya HGB, Hak Milik juga bisa beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak milik juga dapat dijadikan jaminan utang. Bedanya, Hak Milik tidak memiliki jangka waktu seperti HGB. Status Hak milik seseorang atas tanah hanya bisa lepas jika tanahnya diperlukan oleh negara, diserahkan sukarela oleh pemiliknya, dan tanah tersebut ditelantarkan.

Cara Memperoleh Hak Milik

Diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, dijelaskan bahwa hak milik dapat diberikan pada warga negara Indonesia, bank negara, badan keagamaan dan badan sosial, serta koperasi pertanian.

Syarat permohonannya meliputi Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. Surat Kuasa apabila dikuasakan. identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. Asli Bukti perolehan tanah/Alas Hak. 

Berikutnya ada Asli Surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (Rumah Gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah. Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak), dan Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan

Formulir permohonan memuat Identitas diri, Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon, Pernyataan tanah tidak sengketa, Pernyataan tanah dikuasai secara fisik dan Pernyataan menguasai tanah tidak lebih dari 5 (lima) bidang untuk permohonan rumah tinggal

Waktu Pengurusan

Ada tiga tenggat waktu yang ditetapkan oleh BPN terkait permohonan Hak Milik Perseorangan ini, yaitu

38 hari untuk tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 Ha dan tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2.000 m2 

57 hari untuk tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 Ha dan tanah non pertanian yang luasnya lebih dari 2.000 m2 s.d. 5.000 m2 

97 (sembilan puluh tujuh) hari untuktanah non pertanian yang luasnya lebih dari 5.000 m2

Perubahan HGB menjadi HM

Masih mengacu pada Peraturan Kepala BPN RI Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan, perubahan HGB menjadi Hak Milik masuk dalam kategori Perubahan Hak Atas Tanah. Persyaratan yang dibutuhkan adalah

Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. Surat Kuasa apabila dikuasakan. Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan). Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan
yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. Penyerahan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak), Sertipikat HM/HGB/HP, dan IMB/surat keterangan Kepala Desa/Lurah bagi perubahan hak dari HGB/HP menjadi HM untuk rumah tinggal dengan luas sampai dengan 600 meter persegi.

Formulir permohonan memuat 

1. Identitas diri

2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon

3. Pernyataan tanah tidak sengketa

4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik

5. Pernyataan menguasai  tanah tidak lebih dari 5 bidang untuk permohonan rumah

Waktu pengurusan ditetapkan selama 5 hari. 

Sementara besaran biayanya, seperti diatur dalam PP Nomor 128 Tahun 2015, biaya pendaftaran perubahan hak guna bangunan atau hak pakai menjadi hak milik sebesar Rp 50 ribu  per bidang.