Akta Jual Beli Rumah: Syarat, Biaya & Cara Mengurus 2025

Brighton.co.id - Dalam transaksi properti, Akta Jual Beli Rumah (AJB) adalah dokumen paling krusial yang menentukan sah atau tidaknya perpindahan hak kepemilikan. Banyak pembeli properti pemula yang masih bingung membedakan antara kuitansi biasa, PPJB, dan AJB, yang berpotensi menimbulkan sengketa di kemudian hari.

Artikel ini akan mengupas tuntas segala hal tentang AJB, mulai dari pengertian, perbedaan vitalnya dengan PPJB, rincian biaya terbaru tahun 2025, hingga simulasi perhitungannya. Simak panduan ini agar transaksi properti Anda aman dan berkekuatan hukum tetap.

Baca juga : Rincian Biaya Notaris Jual Beli Tanah

Apa Itu Akta Jual Beli (AJB)?

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli.

Berbeda dengan dokumen "bawah tangan" yang hanya ditandatangani di atas meterai tanpa melibatkan pejabat berwenang, AJB memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna di mata hukum. Tanpa AJB, Anda tidak bisa memproses balik nama sertifikat (SHM) di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Baca juga : Fungsi Notaris Dalam Jual Beli Rumah

Dasar Hukum AJB

Keberadaan AJB diatur ketat dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia, antara lain:

• Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

• Peraturan Kepala BPN No. 08 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah.

Baca juga : Tips dan Cara Menabung untuk Beli Rumah

Baca juga : Surat Jual Beli Tanah : Pengertian dan Manfaat

Perbedaan Signifikan AJB vs PPJB

Salah satu kesalahan fatal dalam jual beli rumah adalah menganggap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sama dengan AJB. Berikut perbedaannya:

Catatan Penting: Jangan pernah melunasi pembayaran 100% tanpa adanya kejelasan kapan penandatanganan AJB akan dilakukan, terutama jika membeli rumah secondary.

Baca juga : Tips Efektif Memulai Bisnis Jual Beli Rumah

Syarat Dokumen Pembuatan AJB Rumah 2025

Agar proses di kantor PPAT berjalan lancar, siapkan dokumen berikut. Perhatikan adanya perubahan istilah dari IMB menjadi PBG untuk bangunan baru.

1. Dokumen Pihak Penjual

• Fotokopi KTP (Suami & Istri jika sudah menikah).

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

• Fotokopi Surat Nikah (jika sudah menikah).

• Sertifikat Tanah Asli (SHM/SHGB) untuk pengecekan.

• Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB 5 tahun terakhir (wajib lunas).

• Fotokopi NPWP.

• IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) asli.

• Surat persetujuan suami/istri (untuk harta gono-gini).

2. Dokumen Pihak Pembeli

• Fotokopi KTP (Suami & Istri).

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

• Fotokopi Surat Nikah.

• Fotokopi NPWP.

Baca juga : Rukun Jual Beli : Pengertian, Syarat, dan Kriteria Barang yang Tidak Dapat Diperjual Belikan

Rincian Biaya Akta Jual Beli Rumah & Simulasinya

Biaya AJB tidak hanya meliputi jasa PPAT, tetapi juga pajak-pajak yang harus dibayar ke negara sebelum akta ditandatangani.

Komponen Biaya:

1. Pajak Penjual (PPh Final): 2,5% dari Nilai Transaksi.

2. Pajak Pembeli (BPHTB): 5% x (Nilai Transaksi - NPOPTKP).

   • NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) berbeda tiap daerah, rata-rata Rp60 Juta - Rp80 Juta.

3. Biaya Jasa PPAT: Umumnya 0,5% - 1% dari nilai transaksi (Dapat dinegosiasikan, batas maksimal diatur Permen ATR/BPN).

4. Biaya Cek Sertifikat & Balik Nama: Berkisar Rp500.000 - Rp1.000.000 tergantung wilayah.

Contoh Simulasi Perhitungan:

Anda membeli rumah di Jakarta seharga Rp1.000.000.000 (1 Miliar).

• PPh (Tanggungan Penjual): 2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000

• BPHTB (Tanggungan Pembeli): (Anggap NPOPTKP Jakarta Rp80.000.000) 5% x (Rp1.000.000.000 - Rp80.000.000) 5% x Rp920.000.000 = Rp46.000.000

• Jasa PPAT (Misal 1%): 1% x Rp1.000.000.000 = Rp10.000.000 (Biasanya dibagi dua atau ditanggung pembeli sesuai kesepakatan).

Baca juga : Beli Rumah DP Nol Persen, Apakah Mungkin?

Prosedur Tata Cara Pengurusan AJB

Proses pembuatan AJB harus mengikuti alur yang ketat untuk menjamin legalitasnya:

1. Pemeriksaan Sertifikat: PPAT wajib mengecek keaslian sertifikat ke kantor BPN (Checking) untuk memastikan tanah tidak dalam sengketa, blokir, atau sita jaminan.

2. Pembayaran Pajak: Penjual membayar PPh dan Pembeli membayar BPHTB. Bukti bayar ini wajib diserahkan ke PPAT.

3. Penandatanganan Akta: Dilakukan di hadapan PPAT dan dihadiri oleh:

   • Penjual & Pembeli.

   • 2 Orang Saksi.

   • PPAT membacakan isi akta sebelum ditandatangani.

4. Proses Balik Nama: Setelah AJB terbit, PPAT akan membawa berkas ke BPN untuk proses balik nama sertifikat dari nama penjual ke nama pembeli.

Baca juga : Kenali 3 Jenis Pajak Jual Beli Rumah dan Cara Menghitungnya

Risiko Melakukan Jual Beli Tanpa AJB

Sangat tidak disarankan melakukan transaksi jual beli rumah hanya menggunakan kuitansi atau surat di bawah tangan. Risiko yang mengintai meliputi:

• Sertifikat Tidak Bisa Balik Nama: BPN akan menolak permohonan balik nama tanpa AJB PPAT.

• Rawan Penipuan: Penjual yang beritikad buruk bisa menjual objek yang sama ke orang lain karena nama di sertifikat belum berubah.

• Tidak Bisa Dijaminkan ke Bank: Bank hanya menerima agunan properti dengan legalitas sempurna (SHM atas nama debitur).

Baca juga : Beli Rumah Online: Apakah Mungkin?

Kesimpulan Brighton: Akta Jual Beli Rumah: Syarat, Biaya & Cara Mengurus 2025

Mengurus Akta Jual Beli rumah memang membutuhkan biaya ekstra untuk pajak dan jasa pejabat berwenang. Namun, biaya ini adalah investasi untuk keamanan aset bernilai ratusan juta atau miliaran rupiah milik Anda.

Pastikan Anda memilih PPAT yang kredibel dan jangan ragu untuk meminta rincian biaya secara transparan di awal.

Baca juga : Bingung Mau Beli Rumah Atau Mobil?

Siap Wujudkan Properti Impian Anda?

Nah, itulah beberapa pembahasan seputar Akta Jual Beli Rumah. Bagaimana? Apakah kamu tertarik untuk malah membeli rumah? Jadikan transaksi properti Anda berikutnya lebih mudah dan lebih menguntungkan. Tim agen properti Brighton siap membantu Anda mencapai tujuan properti Anda.

Brighton Real Estate Indonesia siap membantu Anda dalam setiap tahap, mulai dari konsultasi desain hingga proses jual beli properti. Tim ahli kami akan memberikan panduan dan rekomendasi terbaik di pasar.

Dapatkan lebih banyak tips dan wawasan mendalam seputar dunia properti dengan membaca artikel-artikel lainnya di Brighton.co.id. Jika Anda siap untuk mulai mencari, jelajahi ribuan pilihan properti di seluruh Indonesia melalui laman properti dijual Brighton sekarang juga!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta  Bandung, Surabaya, Tangerang, Semarang, Medan, atau kota-kota favorit lainnya —sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Akta Jual Beli Rumah: Syarat, Biaya & Cara Mengurus 2025. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate