Daftar KPR Syariah Terbaik: Jenis Akad, Keunggulan dan Simulasinya

Memiliki hunian impian yang nyaman, strategis, dan berkah adalah dambaan setiap keluarga. Di tengah menjamurnya berbagai produk pembiayaan perumahan, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) berbasis syariah semakin menjadi primadona. Bukan hanya bagi umat Muslim, tetapi juga masyarakat umum yang menginginkan kepastian angsuran dan transparansi transaksi. Mencari produk kpr syariah terbaik memerlukan ketelitian, karena setiap bank menawarkan skema akad dan margin yang berbeda-beda. Prinsip utama yang ditawarkan adalah keadilan dan terbebas dari riba, gharar (ketidakjelasan), dan maysir (judi).

Pergeseran tren dari KPR konvensional ke syariah didorong oleh keinginan masyarakat untuk mendapatkan skema cicilan yang tetap (fixed) hingga akhir tenor, sehingga memudahkan perencanaan keuangan keluarga. Sebelum Anda memutuskan bank mana yang akan dipilih, ada baiknya memahami berbagai langkah dan referensi dalam pengajuan pembiayaan ini. Anda bisa mempelajari 6 cara KPR syariah yang bisa kamu jadikan referensi sebagai langkah awal. Artikel ini akan mengupas tuntas mengenai definisi, jenis-jenis akad yang digunakan, rekomendasi bank penyedia layanan, hingga tips memilih pembiayaan yang paling sesuai dengan kemampuan finansial Anda.

Mengenal Apa Itu KPR Syariah dan Prinsip Dasarnya

KPR Syariah adalah produk pembiayaan kepemilikan rumah yang dijalankan berdasarkan prinsip-prinsip hukum Islam. Berbeda dengan KPR konvensional yang meminjamkan uang dengan imbalan bunga, KPR Syariah berfokus pada transaksi jual beli atau kemitraan. Dalam skema ini, bank bertindak sebagai penjual atau mitra yang membeli rumah yang Anda inginkan, kemudian menjualnya kembali kepada Anda dengan margin keuntungan yang disepakati di awal, atau menyewakannya hingga kepemilikan berpindah tangan.

Perbedaan Utama dengan Konvensional

Poin paling mendasar yang membedakan kpr syariah terbaik dengan konvensional adalah ketiadaan suku bunga. Dalam sistem syariah, istilah yang digunakan adalah margin keuntungan (untuk akad jual beli) atau nisbah bagi hasil (untuk akad kemitraan). Hal ini memberikan keuntungan berupa kepastian jumlah angsuran bulanan yang tidak akan berubah (fixed) selama masa tenor, terlepas dari fluktuasi suku bunga acuan Bank Indonesia. Ini memberikan rasa aman bagi debitur dari risiko lonjakan cicilan di masa depan.

Jenis-Jenis Akad dalam KPR Syariah

gambar hanya sebagai ilustrasi

Untuk menentukan mana produk pembiayaan yang tepat, Anda harus memahami jenis akad yang digunakan. Bank syariah di Indonesia umumnya menggunakan beberapa jenis akad berikut:

1. Akad Murabahah (Jual Beli)

Ini adalah akad yang paling populer dan banyak digunakan. Dalam skema Murabahah, bank membeli rumah dari developer, kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga pokok ditambah margin keuntungan yang disepakati. Total harga tersebut kemudian dicicil oleh nasabah selama jangka waktu tertentu.
Kelebihan: Cicilan bersifat tetap (fixed) dari awal hingga lunas. Nasabah sudah mengetahui total hutang di awal transaksi.

2. Akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ)

Akad ini merupakan skema kerjasama atau kemitraan (syirkah) antara bank dan nasabah untuk membeli aset properti. Kepemilikan aset dibagi berdasarkan porsi modal masing-masing (misalnya bank 80%, nasabah 20%). Nasabah kemudian menyewa porsi milik bank dan secara bertahap membeli porsi tersebut hingga kepemilikan beralih sepenuhnya.
Kelebihan: Tenor bisa lebih panjang dan fleksibel, cocok untuk pembiayaan jangka panjang.

3. Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT)

Konsepnya mirip dengan sewa beli. Bank membeli rumah dan menyewakannya kepada nasabah. Di akhir masa sewa, bank akan memindahkan kepemilikan rumah kepada nasabah melalui akad hibah atau jual beli.
Kelebihan: Biasanya digunakan untuk pembiayaan ulang (refinancing) atau take over.

Kriteria Menentukan KPR Syariah Terbaik

Kata "terbaik" tentu subjektif dan bergantung pada kebutuhan masing-masing individu. Namun, ada beberapa indikator objektif yang bisa Anda gunakan untuk menilai kualitas produk KPR Syariah:

• Besaran Margin: Cari bank yang menawarkan margin kompetitif. Meskipun syariah, persaingan antar bank tetap membuat margin keuntungan bervariasi.
• Fleksibilitas Tenor: Pilihlah bank yang menyediakan tenor panjang (hingga 15 atau 20 tahun) untuk meringankan beban cicilan bulanan.
• Kemudahan Persyaratan: Beberapa bank memiliki proses administrasi yang lebih ringkas dan digital, memudahkan nasabah milenial.
• Biaya-Biaya Awal: Perhatikan biaya administrasi, notaris, appraisal, dan asuransi. Kpr syariah terbaik biasanya transparan dalam rincian biaya ini sejak awal.
• Fitur Pelunasan Dipercepat: Cek apakah ada biaya penalti jika Anda ingin melunasi lebih awal. Keunggulan syariah biasanya tidak mengenakan penalti, hanya biaya administrasi kecil.

Rekomendasi Bank Penyedia KPR Syariah di Indonesia

Di Indonesia, terdapat beberapa bank besar yang memiliki unit usaha syariah atau bank umum syariah dengan produk pembiayaan rumah yang unggul. Berikut adalah ulasan mengenai beberapa pemain utama di sektor ini:

1. Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah

Sebagai bank yang fokus pada perumahan, BTN Syariah memiliki pengalaman panjang dalam membiayai hunian. Produk unggulannya, KPR BTN iB, menggunakan akad Murabahah dengan uang muka yang ringan dan tenor hingga 20 tahun. Bagi Anda yang tertarik, simak ulasan mendalam mengenai produk KPR BTN Syariah untuk mengetahui detail fitur dan keunggulannya secara spesifik.

BTN Syariah juga sering bekerjasama dengan banyak developer subsidi maupun komersial, sehingga pilihan propertinya sangat luas. Proses pengajuannya pun kini semakin mudah. Anda bisa mempelajari langkah-langkah praktisnya melalui panduan 3 cara kredit KPR BTN Syariah mudah khusus untukmu yang membahas alur dari persiapan berkas hingga akad.

2. Bank Syariah Indonesia (BSI)

Merupakan hasil merger dari tiga bank syariah BUMN (termasuk eks-Mandiri Syariah, BNI Syariah, dan BRI Syariah). BSI Griya menawarkan berbagai opsi akad mulai dari Murabahah hingga Musyarakah Mutanaqisah. Keunggulan BSI adalah jaringan yang luas dan fitur digital yang mumpuni melalui BSI Mobile. BSI juga menawarkan margin khusus untuk pegawai BUMN, ASN, dan dokter.

Bagi Anda yang sebelumnya familiar dengan produk dari Mandiri Syariah, layanan di BSI merupakan kelanjutan dengan peningkatan fitur. Anda bisa melihat referensi historis mengenai cara KPR syariah Mandiri keuntungan dan kisaran angsuran bulanannya sebagai perbandingan fitur yang kini telah terintegrasi dalam layanan BSI Griya.

3. CIMB Niaga Syariah

CIMB Niaga Syariah dikenal dengan produk KPR iB yang inovatif, termasuk fitur Fixed & Floating (dalam konteks syariah biasanya menggunakan akad MMQ dengan pricing yang kompetitif). Mereka juga memiliki produk KPR Xtra Manfaat iB yang menghubungkan saldo tabungan dengan porsi pembiayaan, sehingga bisa meringankan beban margin yang harus dibayar. Ini sangat cocok bagi nasabah yang memiliki cashflow atau tabungan yang cukup besar.

4. Danamon Syariah

Danamon Syariah menawarkan Pembiayaan Pemilikan Rumah iB dengan akad Sewa Beli (IMBT). Produk ini cukup fleksibel dan sering menjadi pilihan bagi nasabah yang menginginkan skema angsuran berjenjang atau kebutuhan spesifik lainnya.

Keunggulan KPR Syariah Dibandingkan Konvensional

gambar hanya sebagai ilustrasi

Mengapa Anda harus mempertimbangkan kpr syariah terbaik sebagai pilihan utama? Berikut beberapa keunggulan signifikan yang ditawarkan:

Kepastian Angsuran (Fixed Installment):
Ini adalah poin penjualan utama. Dalam akad Murabahah, harga jual sudah dikunci di awal. Jika tenor Anda 15 tahun, maka cicilan bulan ke-1 hingga bulan ke-180 akan sama persis. Anda tidak perlu was-was memikirkan kenaikan suku bunga pasar yang bisa membuat cicilan KPR konvensional melonjak tiba-tiba.

Uang Muka (DP) Ringan:
Bank syariah seringkali menawarkan promo uang muka yang sangat kompetitif, bahkan mulai dari 0% (sesuai ketentuan Bank Indonesia dan profil risiko nasabah) atau 5-10%.

Bebas Penalti Pelunasan:
Jika Anda memiliki rezeki lebih dan ingin melunasi hutang sebelum waktunya, bank syariah umumnya tidak mengenakan denda atau penalti. Hal ini berbeda dengan bank konvensional yang seringkali membebankan penalti sekian persen dari sisa pokok hutang.

Proses yang Transparan:
Dalam akad syariah, semua komponen biaya dan keuntungan bank dibuka secara transparan di awal perjanjian. Tidak ada biaya tersembunyi yang muncul di tengah jalan.

Dokumen Persyaratan Pengajuan KPR Syariah

Secara umum, persyaratan administratif untuk mengajukan KPR Syariah tidak jauh berbeda dengan KPR biasa. Kelengkapan dokumen akan sangat mempengaruhi kecepatan proses persetujuan (approval). Berikut dokumen standar yang wajib disiapkan:

• Identitas Diri: Fotokopi KTP Pemohon (suami & istri), Kartu Keluarga (KK), dan Surat Nikah/Cerai.
• Dokumen Penghasilan: Slip gaji 3 bulan terakhir, Surat Keterangan Kerja, Rekening Koran 3 bulan terakhir (untuk karyawan). Untuk wiraswasta, siapkan SIUP, TDP, NPWP, dan Laporan Keuangan Usaha.
• Dokumen Agunan: Fotokopi Sertifikat (SHM/HGB), IMB/PBG, dan PBB tahun terakhir.
• NPWP Pribadi: Wajib dilampirkan untuk pembiayaan di atas nominal tertentu (biasanya di atas Rp 50 juta).

Tips Agar Pengajuan KPR Syariah Disetujui

Banyak calon nasabah yang mengalami penolakan karena kurang persiapan. Berikut tips jitu agar pengajuan Anda lolos:

1. Cek BI Checking (SLIK OJK):
Pastikan riwayat kredit Anda bersih. Tidak ada tunggakan di kartu kredit, pinjaman online, atau kredit kendaraan. Riwayat kredit yang buruk adalah alasan utama penolakan bank.

2. Hitung Rasio Hutang (Debt Service Ratio):
Pastikan total cicilan hutang Anda (termasuk KPR yang akan diajukan) tidak melebihi 35-40% dari penghasilan bulanan bersih. Jika melebihi rasio ini, bank akan menganggap Anda berisiko gagal bayar.

3. Siapkan Dana Cadangan:
Selain uang muka (DP), siapkan dana untuk biaya pra-realisasi seperti biaya notaris, BPHTB (Pajak Pembeli), biaya appraisal, dan asuransi. Total biaya ini bisa mencapai 5-7% dari harga rumah.

4. Pilih Properti dari Developer Rekanan:
Membeli rumah dari developer yang sudah bekerjasama (PKS) dengan bank syariah tujuan akan mempercepat proses appraisal dan legalitas.

Simulasi Perhitungan Sederhana

Untuk memberikan gambaran, mari kita buat simulasi sederhana menggunakan akad Murabahah.

Harga Rumah: Rp 500.000.000
Uang Muka (10%): Rp 50.000.000
Pembiayaan Bank (Pokok): Rp 450.000.000
Tenor: 15 Tahun
Margin Keuntungan Bank (misal setara 7% efektif p.a): Disepakati total margin misal Rp 300.000.000 (angka ilustrasi).

Total Hutang = Pokok + Margin = Rp 450 Juta + Rp 300 Juta = Rp 750 Juta.
Cicilan per Bulan = Rp 750 Juta / 180 bulan = Rp 4.166.666 (Tetap sampai lunas).

Perlu diingat bahwa simulasi di atas hanya ilustrasi kasar. Setiap bank memiliki tabel angsuran resmi yang harus Anda minta saat konsultasi. Untuk informasi regulasi dan suku bunga acuan syariah, Anda bisa merujuk pada situs resmi Bank Indonesia atau OJK.

Sudah siap memilih KPR Syariah terbaik untuk mewujudkan rumah impian yang berkah? Atau masih bingung mencari properti yang bisa diproses dengan skema syariah?

Temukan ribuan listing properti terverifikasi di seluruh Indonesia hanya di Brighton. Hubungi agen properti kami yang siap membantu proses KPR Syariah Anda dari awal hingga serah terima kunci. Kunjungi laman properti dijual di Brighton sekarang juga!