Surat Rumah AJB: Pengertian, Syarat Kepengurusan, dan Contohnya

AJB atau Akta Jual Beli adalah surat yang menyatakan perjanjian jual beli properti yang sah, AJB dibuat dan ditandatangani dihadapan notaris/PPAT. Dengan begitu, posisinya lebih kuat dimata hukum. Simak pembahasan lebih lanjut mengenai AJB pada pembahasan dibawah ini ya! 

Baca Juga: Apa itu Surat AJB : Pengertian, Perbedaan, Ciri, Kegunaan, Isi, Syarat & Proses Pengurusan

Pengertian Surat Rumah AJB 

Akta Jual Beli adalah sebuah dokumen yang jadi bukti legal dan sah atas transaksi jual beli properti. Meskipun begitu, memiliki AJB saja tidak cukup! Kamu perlu membuat SHM yang baru setelah transaksi selesai agar kepemilikanmu atas unit properti yang dibeli jadi lebih kuat dan tidak bisa diganggu gugat. AJB ini bisa dikeluarkan oleh Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang resmi terdaftar di Kementerian ATR/BPN. Proses penandatangannya sendiri juga harus disaksikan oleh 2 orang saksi. 

AJB ini nantinya jadi salah satu dokumen untuk mengurus balik nama sertifikat tanah (SHM). Tanpa AJB, maka peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak punya bukti yang kuat sehingga lebih sulit diproses. Oleh karena itu, sebelum mengurus SHM pastikan kamu bersama dengan penjual/pembeli mendatangi Notaris/PPAT setempat untuk membuat AJB ya! 

Fungsi lain dari surat rumah AJB selain jadi bukti sah atas transaksi jual beli dan peralihan hak atas tanah dan bangunan adalah: jadi bukti perkara apabila salah satu pihak ingkar janji dan bukti sah yang mengikat kedua belah pihak agar memenuhi kewajibannya masing-masing. 

Baca Juga: Akta Jual Beli Tanah: Pengertian, Syarat, Prosedur Pembuatan, dan Biayanya

Syarat Mengurus Surat Rumah AJB
Untuk mengurus Akta Jual Beli di PPAT, kamu harus menyiapkan dokumen-dokumen berikut ini: 

Penjual:

• Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan Surat Tanda Terima Setoran

• Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)

• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau yang sekarang sudah diganti menjadi PBG, apabila ada. 

• Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air.

• Surat Roya dari Bank, khusus untuk properti yang sebelumnya jadi agunan.

• Fotokopi KTP penjual

• Fotokopi KTP pasangan dan Buku Nikah, khusus untuk yang sudah menikah. 

• Fotokopi Kartu Keluarga 

• Fotokopi NPWP, jika ada.

• Bukti pembayaran Pajak Penghasilan atas transaksi penjualan rumah

• Bukti pemeriksaan keaslian sertifikat ke BPN

• Surat pernyataan yang menyatakan bahwa objek jual beli bebas sengketa, tidak jadi agunan, milik sendiri, dan tidak terlibat masalah hukum apapun. 

• Surat pernyataan persetujuan dari pasangan dan ahli waris.

Pembeli:

• Fotokopi KTP penjual 

• Fotokopi KTP pasangan dan Buku Nikah, khusus untuk yang sudah menikah. 

• Fotokopi Kartu Keluarga 

• Fotokopi NPWP, jika ada

• Bukti Pembayaran

Setelah melengkapi seluruh dokumen persyaratan pembuatan surat rumah AJB tersebut dan membuat PPJB, kamu dan penjual/pembeli bisa langsung ke PPAT untuk pembuatan AJB disertai dengan 2 orang saksi. Saksi tersebut bisa berupa perangkat desa atau pihak-pihak berkepentingan.

Baca Juga: AJB Rumah KPR: Pengertian, Proses Pembuatan, Perbedaan dengan PPJB, dan Masalah yang Kerap Muncul

Biaya Pembuatan Surat Rumah AJB 

Lalu, berapakah biaya pembuatan AJB? Untuk membuat AJB kamu nantinya akan dikenai sejumlah biaya. Besaran biaya AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa biayanya maksimal 1% dari nilai transaksi, biaya ini juga sudah mencakup honor untuk 2 orang saksi. Tarif lebih jelasnya adalah sebagai berikut: 

• Nilai transaksi kurang atau sama dengan Rp 500.000.000: biaya maksimal 1% x nilai transaksi.

• Nilai transaksi antara Rp 500.000.000 - Rp 1.000.000.000: biaya maksimalnya 0.75% x nilai transaksi. 

• Nilai transaksi diatas Rp 1.000.000.000: biaya maksimalnya 0.5% x nilai transaksi. 

Misalnya, kamu membeli rumah dengan harga Rp 250.000.000 maka biaya pembuatan AJB maksimalnya adalah Rp 2.500.000. Meskipun begitu biaya pembuatan surat rumah AJB sebenarnya tergantung pada kebijakan masing-masing kantor Notaris/PPAT. 

Baca Juga: Biaya AJB ke SHM di Notaris, Proses dan Penjelasan Lengkap

Contoh AJB

Berikut ini ada satu contoh format Akta Jual Beli: 

*Kop Surat

AKTA JUAL BELI RUMAH

No……………..

Kami yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama Lengkap: ………………………………………………………………………………………

Nomo KTP: …………………………………………………………………………………………..

Usia: ………………………………………………………………………………………………….

Pekerjaan: …………………………………………………………………………………………….

Alamat: ……………………………………………………………………………………………….

Yang selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA atau Penjual.

Nama Lengkap: ………………………………………………………………………………………

Nomo KTP: …………………………………………………………………………………………..

Usia: ………………………………………………………………………………………………….

Pekerjaan: …………………………………………………………………………………………….

Alamat: ……………………………………………………………………………………………….

Selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA atau Pembeli.

Melalui surat rumah AJB ini, PIHAK PERTAMA menyatakan menjual sebidang tanah berikut dengan unit rumah diatasnya kepada PIHAK KEDUA, dengan keterangan:

Nomor Hak Milik ……………………….., luas tanah …….. m2, luas bangunan …… m2. Alamat ………………………………………………………………………… dengan batas:

Utara: ………………………………………………………………………………………………….

Selatan: ………………………………………………………………………………………………..

Barat: ………………………………………………………………………………………………….

Timur: …………………………………………………………………………………………………

Melalui surat perjanjian berikut ini, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA membenarkan adanya transaksi jual beli yang sah atas objek diatas. Kedua belah pihak yang bersangkutan juga bersepakat untuk mematuhi pasal-pasal dibawah ini.

PASAL 1: HARGA DAN SISTEM PEMBAYARAN

Harga yang disepakati bersama adalah Rp ………………….. (…………………..………………………. ………..Rupiah). Pembayaran yang jadi kewajiban pembeli akan dilakukan secara cash/kredit/cash bertahap*) coret salah satu sesuai dengan kesepakatan bersama. Pembayaran tunai dilakukan maksimal pada tanggal ……………. Untuk sistem kredit, jumlah cicilan yang disepakati adalah Rp ………………. dengan bunga …..% tenor ………. bulan dengan tenggat pembayaran setiap tanggal …………….. tiap bulannya. 

PASAL 3: DOKUMEN KELENGKAPAN DAN PENYERAHAN

PIHAK PERTAMA wajib menyerahkan seluruh dokumen kelengkapan tanah & bangunan pada hari penandatanganan perjanjian atau selambat-lambatnya …………… hari setelah penandatanganan.

PASAL 4: PEMBATALAN PERJANJIAN

Jika ternyata ada masalah pada hak kepemilikan tanah dan rumah, atau dokumen yang disertakan tidak sesuai. Maka, dokumen tersebut akan dikembalikan kepada PIHAK PERTAMA dan uang yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA harus dikembalikan kepada PIHAK KEDUA secara utuh. Dengan ini perjanjian jual beli tanah dianggap batal demi hukum. Begitu halnya apabila PIHAK KEDUA gagal melunasi pembayaran dengan nilai yang tertera pada Pasal 1, maka PIHAK PERTAMA berhak membatalkan transaksi. 

PASAL 6: PENYELESAIAN SENGKETA

Kedua belah pihak bersepakat untuk menyelesaikan masalah secara kekeluargaan apabila terjadi wanprestasi (ingkar janji). Apabila jalan kekeluargaan yang ditempuh tidak membuahkan hasil, maka langkah terakhir yang akan ditempuh adalah membawanya ke jalur hukum. 

Surat Rumah AJB ini dibuat tanpa paksaan agar bisa digunakan sebagaimana mestinya, termasuk dalam proses peralihan hak atas objek jual beli. Perjanjian ini dibuat rangkap 2, bermaterai, dan ditandatangani oleh Para Pihak pada ……/……./………. dan mulai berlaku semenjak tanggal tersebut. 

……/……./……….

PIHAK PERTAMA,                                          PIHAK KEDUA

(nama terang dan tanda tangan)                (nama terang dan tanda tangan)

SAKSI PERTAMA,                                          SAKSI KEDUA

(nama terang dan tanda tangan)                (nama terang dan tanda tangan)

Baca Juga: AJB Tanah Asli, Pemahaman Mendalam Mengenai Alih Hak atas Tanah

Sekian pembahasan mengenai surat rumah AJB, semoga informasi diatas bermanfaat ya! Baca artikel menarik lainnya dari Brighton hanya di Brighton News! Jika ingin mendaftar menjadi agen properti dan mencari agen yang berkualitas, klik Registrasi Agen dan dapatkan manfaatnya!