Panduan Lengkap Cara Membuat Surat Perjanjian Jual Beli Tanah

Membeli atau menjual tanah adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup. Ini bukan sekadar transaksi serah terima uang; ini adalah sebuah proses hukum yang kompleks untuk mengalihkan hak atas aset yang bernilai sangat tinggi. Di sinilah letak pentingnya cara membuat surat perjanjian jual beli tanah. Dokumen ini adalah "jantung" dari seluruh proses, menjadi fondasi hukum yang mengikat penjual dan pembeli serta melindungi kedua belah pihak dari potensi sengketa di masa depan.

Banyak yang menganggap proses ini bisa disederhanakan hanya dengan kwitansi di atas materai. Namun, pada Oktober 2025, di mana kesadaran hukum semakin tinggi, transaksi "di bawah tangan" adalah sebuah risiko besar. Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) atau yang lebih formal dikenal sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah langkah awal yang krusial sebelum Akta Jual Beli (AJB) final diterbitkan oleh PPAT.

Panduan komprehensif ini akan mengupas tuntas seluk-beluk, anatomi, dan langkah-langkah penting dalam menyusun surat perjanjian jual beli tanah yang aman dan berkekuatan hukum.

Mengapa Surat Perjanjian Ini Mutlak Diperlukan?

Banyak orang bertanya, "Mengapa harus repot membuat surat perjanjian jika nanti akan ada Akta Jual Beli (AJB) dari notaris?" Jawabannya terletak pada fungsi "mengikat".

Surat perjanjian ini berfungsi sebagai dokumen yang mengikat kesepakatan antara penjual dan pembeli sebelum transaksi final bisa dilaksanakan. Seringkali, ada jeda waktu antara kesepakatan harga dengan pelaksanaan AJB. Jeda waktu ini biasanya diperlukan oleh:

• Pihak Pembeli: Untuk proses pengajuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) ke bank, yang membutuhkan waktu untuk analisis dan persetujuan.

• Pihak Penjual: Untuk mengurus kewajiban pajak (PPh) atau dokumen pendukung lainnya.

• Kedua Belah Pihak: Untuk melakukan proses pengecekan keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Selama jeda waktu inilah risiko bisa terjadi. Tanpa perjanjian yang mengikat, penjual bisa saja menjual tanahnya ke orang lain yang menawarkan harga lebih tinggi, atau pembeli bisa membatalkan transaksi secara sepihak tanpa konsekuensi. Di sinilah cara membuat surat perjanjian jual beli tanah yang benar menjadi sangat vital untuk memberikan kepastian hukum bagi kedua belah pihak.

Anatomi: 11 Klausul Wajib dalam Surat Perjanjian Jual Beli Tanah

Sebuah surat perjanjian yang kuat harus memuat setidaknya sebelas klausul utama. Kealpaan dalam salah satu poin ini dapat menjadi celah sengketa di kemudian hari. Berikut adalah anatomi lengkap yang harus Anda sertakan.

1. Judul Perjanjian

Jelas dan tegas, misalnya: "SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH" atau "PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) ATAS TANAH".

2. Waktu dan Tempat Penandatanganan

Mencantumkan hari, tanggal, bulan, tahun, dan lokasi di mana perjanjian tersebut ditandatangani oleh para pihak.

3. Identitas Para Pihak (Pihak Pertama & Pihak Kedua)

Ini adalah bagian krusial. Identitas harus sangat detail dan sesuai dengan dokumen hukum (KTP, KK).

• Pihak Pertama (Penjual): Nama Lengkap, Nomor KTP, Tempat/Tanggal Lahir, Alamat Lengkap, Pekerjaan.

• Pihak Kedua (Pembeli): Data yang sama dengan Pihak Pertama.

Pastikan nama Penjual sama persis dengan nama yang tertera di Sertifikat Tanah.

4. Premis (Dasar Perjanjian)

Bagian "Menimbang" atau "Menyatakan" yang menjelaskan bahwa Pihak Pertama adalah pemilik sah atas objek tanah yang akan dijual.

5. Deskripsi Lengkap Objek Tanah

Ini adalah jantung dari perjanjian dan tidak boleh ada kesalahan sedikit pun. Data harus disalin persis dari Sertifikat Tanah asli.

• Jenis Hak Tanah: Apakah Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), dll.

• Nomor Sertifikat: Nomor unik sertifikat.

• Nomor Surat Ukur/Gambar Situasi (GS): Dokumen yang mencatat data fisik tanah.

• Luas Tanah: Dalam meter persegi (m²), baik dalam angka maupun huruf.

• Lokasi Lengkap: Alamat jalan, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan, Kota/Kabupaten, Provinsi.

• Batas-Batas Tanah: Wajib disebutkan secara jelas (Utara, Timur, Selatan, Barat berbatasan dengan apa).

6. Jaminan dan Pernyataan Penjual

Klausul ini memberikan perlindungan vital bagi pembeli. Pihak Pertama (Penjual) harus menjamin bahwa tanah yang dijual:

• Adalah miliknya secara sah dan satu-satunya yang berhak menjual.

• Tidak sedang dalam sengketa, perkara hukum, atau sitaan.

• Tidak sedang dijaminkan (dalam agunan bank) atau disewakan kepada pihak lain.

• Bebas dari segala beban hukum lainnya.

7. Harga Kesepakatan

Cantumkan harga total jual beli tanah yang telah disepakati kedua belah pihak. Sangat penting untuk menuliskannya dalam angka dan huruf untuk menghindari kekeliruan. Contoh: "Rp 1.000.000.000,- (Satu Miliar Rupiah)".

8. Cara Pembayaran (Termin Pembayaran)

Klausul ini harus merinci skema pembayaran secara detail untuk menghindari kesalahpahaman.

• Uang Muka (Down Payment): Jumlah DP, kapan dibayarkan (misalnya, saat penandatanganan perjanjian ini), dan metode pembayarannya.

• Pelunasan: Kapan sisa pembayaran akan dilunasi. Biasanya, pelunasan dilakukan bersamaan dengan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.

9. Klausul Pajak, Biaya Notaris, dan Biaya Lainnya

Ini adalah sumber sengketa yang paling umum jika tidak diperjelas. Aturan umum perpajakan di Indonesia adalah:

• Pajak Penjual (PPh Final): Ditanggung oleh Pihak Pertama (Penjual). Besarnya 2.5% dari harga transaksi.

• Pajak Pembeli (BPHTB): Ditanggung oleh Pihak Kedua (Pembeli). Besarnya 5% x (Harga Transaksi - NPOPTKP). NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarannya berbeda di tiap daerah.

• Biaya Notaris/PPAT: Meliputi biaya pembuatan AJB, Balik Nama, pengecekan sertifikat, dll. Klausul ini harus menyebutkan siapa yang menanggungnya, apakah Pihak Kedua, atau ditanggung bersama (50:50).

10. Sanksi dan Pembatalan (Wanprestasi)

Klausul ini mengatur konsekuensi jika salah satu pihak ingkar janji.

• Jika Pembeli Batal: Konsekuensi paling umum adalah seluruh uang muka (DP) yang telah dibayarkan menjadi hangus dan menjadi hak Penjual.

• Jika Penjual Batal: Konsekuensi paling umum adalah Penjual wajib mengembalikan seluruh DP yang telah diterima ditambah dengan sanksi denda, misalnya sebesar 1x atau 2x lipat dari nilai DP.

11. Penutup, Saksi, dan Tanda Tangan

Perjanjian ditutup dengan pernyataan bahwa dokumen ini dibuat tanpa paksaan. Harus ditandatangani oleh:

• Pihak Pertama (Penjual)

• Pihak Kedua (Pembeli)

• Minimal 2 orang saksi yang cakap hukum.

Semua tanda tangan wajib dibubuhkan di atas materai yang cukup (per Oktober 2025 adalah Rp 10.000) pada setiap rangkap perjanjian.

Langkah-Langkah Profesional dalam Membuat Perjanjian

Meskipun Anda bisa mengunduh contoh cara membuat surat perjanjian jual beli tanah di internet, sangat disarankan untuk tidak membuatnya sendiri. Risiko kesalahan interpretasi hukum sangat tinggi. Berikut adalah langkah profesional yang seharusnya Anda ambil:

1. Sepakati Poin Utama: Penjual dan pembeli berdiskusi dan menyepakati poin-poin utama terlebih dahulu (Harga, Cara Bayar, Tanggal Pelunasan, Pembagian Biaya).

2. Hubungi Notaris/PPAT: Datanglah bersama-sama ke kantor Notaris/PPAT yang Anda percayai. Notaris akan bertindak sebagai pihak netral.

3. Pengecekan Sertifikat: Serahkan fotokopi sertifikat tanah, KTP, PBB, dan dokumen pendukung lainnya. Notaris akan melakukan pengecekan keaslian dan status sertifikat ke kantor BPN setempat untuk memastikan tanah tersebut "Clean and Clear".

4. Penyusunan Draf PPJB: Berdasarkan kesepakatan Anda, Notaris akan menyusun draf Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Draf ini akan menggunakan bahasa hukum yang baku dan mencakup semua klausul wajib untuk melindungi Anda.

5. Penandatanganan PPJB: Setelah kedua pihak menyetujui draf, PPJB akan ditandatangani di hadapan Notaris (dibuat dalam bentuk akta notariil). Pada momen inilah biasanya DP dibayarkan.

6. Proses Menuju AJB: Setelah PPJB ditandatangani, pembeli memproses KPR (jika perlu) dan kedua pihak membayar kewajiban pajaknya masing-masing (PPh dan BPHTB).

7. Penandatanganan AJB: Setelah semua lunas dan siap, Anda akan kembali ke kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang seringkali juga seorang Notaris) untuk menandatangani Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan akta otentik sebagai bukti sah pengalihan hak.

Kesimpulan: Investasi Kecil untuk Perlindungan Aset Besar

Memahami cara membuat surat perjanjian jual beli tanah adalah sebuah keharusan. Namun, mengeksekusinya sendiri tanpa bantuan ahli hukum adalah sebuah risiko yang tidak sepadan. Biaya yang Anda keluarkan untuk jasa Notaris/PPAT dalam membuat PPJB adalah investasi kecil yang memberikan perlindungan maksimal bagi aset Anda yang bernilai ratusan juta atau bahkan miliaran rupiah. Jangan pernah mengambil jalan pintas dalam urusan legalitas properti.

Siap Melakukan Transaksi Properti dengan Aman?

Baik Anda sebagai penjual maupun pembeli, proses jual beli properti membutuhkan panduan yang tepat. Temukan agen properti profesional untuk mendampingi Anda atau jelajahi ribuan listing properti yang terverifikasi di sini.

Lihat Properti DijualBaca Artikel Lainnya