Biaya Notaris Jual Beli Rumah: Rincian, Cara Hitung, dan Tipsnya

Proses jual beli rumah adalah sebuah transaksi besar yang melibatkan banyak langkah legalitas untuk memastikan keamanan bagi penjual dan pembeli. Salah satu komponen terpenting dalam proses ini adalah peran Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Oleh karena itu, memahami biaya notaris jual beli rumah menjadi krusial untuk menyusun anggaran secara akurat. Biaya ini bukan sekadar satu angka, melainkan gabungan dari beberapa komponen, mulai dari jasa honorarium, biaya administrasi, hingga pajak yang dititipkan. Artikel informatif ini akan membedah tuntas apa saja yang termasuk dalam biaya notaris dan bagaimana cara menghitung estimasinya. Sebagai gambaran awal, Anda dapat membaca tentang pengeluaran penting dalam transaksi properti.

Peran Kunci Notaris dan PPAT dalam Jual Beli Rumah

Sebelum membahas biaya, penting untuk memahami mengapa Anda membutuhkan jasa mereka. Seringkali orang menganggap Notaris dan PPAT adalah profesi yang sama, padahal keduanya memiliki wewenang yang berbeda, meskipun seringkali dirangkap oleh satu orang di kantor yang sama.

• Notaris: Berwenang membuat akta otentik mengenai perjanjian atau ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. Dalam jual beli rumah, Notaris biasanya berperan dalam pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau akta-akta terkait KPR.
• PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): Ini adalah pejabat yang waji Anda gunakan dalam proses jual beli properti. PPAT adalah satu-satunya pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) atas tanah dan bangunan.

Jadi, ketika kita membahas biaya notaris jual beli rumah, kita sebenarnya lebih banyak merujuk pada jasa PPA.

Rincian Komponen Biaya Jasa Notaris/PPAT

Total biaya yang akan Anda bayarkan di kantor Notaris/PPAT umumnya terbagi menjadi dua kategori besar: (1) Jasa/Honorarium untuk PPAT itu sendiri, dan (2) Pajak serta biaya administrasi BPN yang dititipkan pembayarannya melalui kantor PPAT. Berikut adalah rincian biayanya.

1. Honorarium (Jasa) PPAT untuk Pembuatan AJB

Ini adalah biaya jasa atau "upah" untuk PPAT karena telah menjalankan tugasnya membuatkan Akta Jual Beli (AJB) yang sah. Besaran biaya ini diatur secara resmi oleh hukum, yaitu dalamPeraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021.

Peraturan tersebut menetapkan bahwa honorarium PPAT untuk pembuatan akta adalah maksimal 1% (satu persen) dari nilai transaksi (harga rumah). Penting untuk digarisbawahi, 1% adalah batas atas. Ini berarti Anda sangat bisa bernegosiasi untuk mendapatkan biaya yang lebih rendah, misalnya 0,5% atau 0,75%, tergantung kesepakatan.

2. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat

Sebelum AJB dibuat, PPAT wajib melakukan pengecekan keaslian dan status sertifikat tanah ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Tujuannya adalah untuk memastikan sertifikat tersebut asli, tidak sedang diblokir, tidak dalam sengketa, dan sesuai dengan data di BPN. Biaya untuk jasa ini bervariasi, namun umumnya berkisar antara Rp 100.000 hingga Rp 500.000.

3. Biaya Balik Nama (BBN) Sertifikat

Setelah AJB selesai, PPAT akan mendaftarkan proses peralihan hak ini ke BPN agar nama di sertifikat dapat berubah dari penjual ke pembeli. Proses ini juga sering disebut sebagai biaya AJB ke SHM di notaris. Biaya yang dibayarkan ke BPN untuk layanan ini memiliki rumus resmi:

Biaya Balik Nama = (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Tanah / 1000) + Biaya Administrasi Tetap

Biaya administrasi tetap ini biasanya sekitar Rp 50.000 hingga Rp 100.000.

4. Biaya Terkait KPR (Jika Pembelian Melalui KPR)

Jika Anda membeli rumah dengan KPR, akan ada biaya tambahan untuk akta-akta yang berhubungan dengan bank, seperti:

• SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan): Surat kuasa dari Anda kepada bank.
• APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan): Akta yang menyatakan bahwa properti Anda menjadi jaminan (agunan) untuk utang di bank.

Biaya untuk kedua akta ini juga diatur oleh undang-undang dan bervariasi tergantung nilai kredit. Proses ini juga berlaku untuk take over KPR.

Pajak (Biaya Titipan) yang Diurus Melalui Kantor PPAT

Ini adalah komponen biaya terbesar yang sering disalahpahami sebagai biaya notaris jual beli rumah. Padahal, ini adalah pajak negara yang wajib dibayar oleh penjual dan pembeli. PPAT hanya bertindak sebagai fasilitator yang memvalidasi dan menyetorkan pembayaran pajak ini sebelum AJB bisa dilaksanakan.

1. Pajak Penghasilan (PPh) - Ditanggung Penjual

Penjual wajib membayar PPh atas penghasilan dari penjualan properti.
Rumus: 2,5% x Harga Jual Properti

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) - Ditanggung Pembeli

Pembeli wajib membayar pajak atas perolehan hak properti tersebut.
Rumus: 5% x (Nilai Transaksi - NPOPTKP)

NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah nilai pengurang yang besarannya berbeda-beda di setiap daerah. Sebagai contoh, per 2024:

• NPOPTKP DKI Jakarta: Rp 80.000.000
• NPOPTKP Depok: Rp 60.000.000
• NPOPTKP Tangerang Selatan: Rp 80.000.000

Contoh Simulasi Perhitungan Biaya Notaris Jual Beli Rumah

Untuk mendapatkan gambaran yang jelas, mari kita buat sebuah simulasi. Misalkan Anda membeli sebuah rumah di Tangerang.

• Harga Transaksi (Kesepakatan): Rp 1.000.000.000
• Nilai NJOP (sesuai PBB): Rp 900.000.000
• NPOPTKP Kota Tangerang (asumsi): Rp 80.000.000

Biaya yang Ditanggung Pembeli

1. BPHTB: 5% x (Rp 900.000.000 - Rp 80.000.000) = Rp 41.000.000
2. Honorarium PPAT (asumsi negosiasi 0,5%): 0,5% x Rp 1.000.000.000 = Rp 5.000.000
3. Biaya Cek Sertifikat: (Estimasi) Rp 300.000
4. Biaya Balik Nama BPN: (Rp 900.000.000 / 1000) + Rp 50.000 = Rp 950.000
5. Total Estimasi Biaya Pembeli (di luar KPR): Rp 41.000.000 + Rp 5.000.000 + Rp 300.000 + Rp 950.000 = Rp 47.250.000

Biaya yang Ditanggung Penjual

1. PPh: 2,5% x Rp 1.000.000.000 = Rp 25.000.000

Perlu diingat, pembagian biaya (siapa menanggung apa) pada praktiknya bisa dinegosiasikan antara penjual dan pembeli.

Tips Mempersiapkan dan Menghemat Biaya

Meskipun sebagian besar biaya bersifat tetap (pajak), ada beberapa hal yang bisa Anda lakukan:

• Negosiasikan Honorarium PPAT: Ingat bahwa 1% adalah batas maksimal. Anda berhak bernegosiasi untuk mendapatkan jasa di bawah angka tersebut.
• Bandingkan Beberapa Kantor PPAT: Jangan ragu untuk meminta penawaran dari 2-3 kantor PPAT berbeda di wilayah properti Anda berada.
• Siapkan Dokumen dari Jauh Hari: Pastikan semua dokumen (KTP, KK, NPWP, Surat Nikah, PBB, Sertifikat) lengkap untuk menghindari biaya tambahan karena proses yang tertunda.
• Gunakan Agen Properti Tepercaya: Seringkali, agen properti seperti Brighton memiliki rekanan PPAT yang sudah teruji kredibilitasnya dan dapat menawarkan paket biaya yang lebih kompetitif.

Memahami biaya notaris jual beli rumah adalah langkah penting untuk kesuksesan transaksi properti Anda. Dengan perencanaan anggaran yang baik, Anda bisa menjalani proses pembelian rumah di Jakarta, Bandung, atau di kota-kota lain seperti Jakarta Selatan, Jakarta Barat, Jakarta Pusat, Jakarta Timur, dan Jakarta Utara dengan lebih tenang. Untuk informasi lebih lanjut mengenai profesi Notaris di Indonesia, Anda dapat mengunjungi situs resmi Ikatan Notaris Indonesia (INI).

Sedang merencanakan pembelian atau penjualan rumah dan membutuhkan panduan lengkap mengenai proses dan biayanya? Brighton siap membantu Anda.

Temukan ribuan listing properti terverifikasi dengan legalitas yang jelas di seluruh Indonesia. Kunjungi laman properti dijual di Brighton sekarang juga! Untuk wawasan dan tips properti lainnya, jangan lupa untuk membaca artikel menarik lainnya dari Brighton Real Estate.