BPHTB Adalah Singkatan Dari Apa? Ini Penjelasan Lengkap, Rumus, dan Cara Menghitungnya

Dalam setiap transaksi peralihan hak atas tanah dan bangunan, terdapat komponen biaya pajak yang wajib dibayarkan oleh pembeli maupun penjual. Salah satu istilah yang paling sering muncul dan menjadi beban biaya cukup signifikan bagi pembeli adalah BPHTB. Secara harfiah, BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Ini adalah pungutan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Memahami definisi, dasar hukum, dan cara perhitungannya sangat krusial agar Anda dapat mengestimasi total anggaran yang dibutuhkan saat membeli properti, baik itu rumah impian di kawasan Menteng, Jakarta Pusat maupun hunian asri di Dago, Bandung.

Banyak orang sering tertukar antara BPHTB dengan PPh (Pajak Penghasilan) atau PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Padahal, ketiganya memiliki subjek, objek, dan waktu pembayaran yang berbeda. Untuk pemahaman dasar yang lebih mendalam, Anda bisa membaca artikel mengenai definisi mendalam mengenai BPHTB. Selain itu, penting juga untuk mengetahui rincian pajak pembelian tanah lainnya agar perencanaan keuangan Anda tidak meleset. Artikel ini akan mengupas tuntas segala hal tentang BPHTB, mulai dari rumus perhitungan di berbagai wilayah hingga tips pembayarannya.

Dasar Hukum dan Pengertian BPHTB

gambar hanya sebagai ilustrasi

Meskipun BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pemahamannya lebih dari sekadar akronim. BPHTB dulunya merupakan pajak pusat, namun sejak berlakunya Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB dialihkan menjadi Pajak Daerah (Kabupaten/Kota). Artinya, pendapatan dari BPHTB masuk ke kas pemerintah daerah tempat properti tersebut berada, baik itu di Kota Surabaya, Tangerang Selatan, atau Kota Depok.

Kapan BPHTB Dikenakan?

BPHTB dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak ini bisa berasal dari:

• Pemindahan Hak: Jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, atau hadiah.
• Pemberian Hak Baru: Kelanjutan pelepasan hak atau di luar pelepasan hak.

Rumus Cara Menghitung BPHTB yang Akurat

Setelah mengetahui bahwa BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, hal terpenting selanjutnya adalah mengetahui berapa nominal yang harus Anda bayar. Besaran tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar **5% (lima persen)** dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Komponen Perhitungan:

1. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Biasanya merupakan harga transaksi atau harga pasar yang disepakati antara penjual dan pembeli. Namun, jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) pada PBB, maka yang digunakan sebagai dasar adalah NJOP.
2. NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Ini adalah nilai pengurang yang besarnya ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah. Nilainya bervariasi tergantung wilayah dan jenis perolehan hak (jual beli biasa vs waris).

Rumus Dasar:

BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP)

Perlu diingat bahwa selain biaya BPHTB, dalam proses legalitas properti seringkali muncul biaya lain seperti biaya pecah sertifikat tanah jika Anda membeli kavling dari lahan induk.

Studi Kasus: Simulasi Perhitungan di Berbagai Wilayah

Untuk memperjelas, mari kita simulasikan perhitungan BPHTB di beberapa lokasi berbeda, mengingat NPOPTKP di setiap daerah berbeda.

Kasus 1: Pembelian Rumah di Jakarta Selatan

Anda membeli rumah di kawasan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan dengan harga transaksi Rp 2.000.000.000. Di DKI Jakarta, NPOPTKP untuk jual beli ditetapkan sebesar Rp 80.000.000 (angka ini dapat berubah sesuai perda terbaru, namun kita gunakan sebagai contoh).

• NPOP: Rp 2.000.000.000
• NPOPTKP: Rp 80.000.000
• NPOPKP: Rp 2.000.000.000 - Rp 80.000.000 = Rp 1.920.000.000
• BPHTB: 5% x Rp 1.920.000.000 = Rp 96.000.000

Kasus 2: Pembelian Rumah di Depok

Anda membeli rumah di Cimanggis, Depok seharga Rp 500.000.000. Misalkan NPOPTKP di Depok adalah Rp 60.000.000.

• NPOP: Rp 500.000.000
• NPOPTKP: Rp 60.000.000
• NPOPKP: Rp 440.000.000
• BPHTB: 5% x Rp 440.000.000 = Rp 22.000.000

Selain pembeli membayar BPHTB, penjual juga memiliki kewajiban pajak. Anda bisa mempelajari cara menghitung Pajak Penghasilan (PPh) final dari penjualan rumah untuk mengetahui kewajiban pihak penjual.

Perbedaan BPHTB Jual Beli dan BPHTB Waris

Penting untuk dicatat bahwa perhitungan BPHTB untuk transaksi jual beli berbeda dengan perolehan hak karena waris atau hibah wasiat. Pemerintah biasanya memberikan keringanan untuk waris dengan menetapkan NPOPTKP yang jauh lebih tinggi.

Misalnya, di DKI Jakarta, NPOPTKP untuk waris bisa mencapai Rp 350.000.000 atau lebih (tergantung peraturan daerah yang berlaku). Hal ini bertujuan untuk meringankan beban ahli waris yang menerima properti bukan melalui transaksi komersial.

• Jual Beli: Pajak lebih tinggi, NPOPTKP lebih rendah (standar).
• Waris/Hibah Wasiat: Pajak lebih rendah, NPOPTKP lebih tinggi (keringanan).

Syarat dan Prosedur Pembayaran BPHTB

Setelah mengetahui bahwa BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan serta estimasi biayanya, Anda perlu mengetahui proses pembayarannya. Pembayaran BPHTB biasanya dilakukan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dokumen yang Diperlukan:

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
• Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir.
• Fotokopi KTP dan NPWP wajib pajak (pembeli).
• Fotokopi Sertifikat Tanah.
• Fotokopi Akta Jual Beli (dari PPAT/Notaris).

Pembayaran dapat dilakukan di bank persepsi yang ditunjuk oleh pemerintah daerah setempat atau melalui kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda).

Tips Mengelola Biaya Transaksi Properti

gambar hanya sebagai ilustrasi

Biaya BPHTB seringkali menjadi "biaya kaget" bagi pembeli rumah pertama yang tidak mempersiapkannya. Berikut tips untuk mengelola biaya ini:

1. Siapkan Dana Ekstra: Selain harga rumah, siapkan dana sekitar 5-10% dari harga properti untuk biaya pajak (BPHTB), biaya notaris, dan biaya balik nama.
2. Cek NPOPTKP Terbaru: Peraturan daerah bisa berubah. Selalu cek nilai NPOPTKP terbaru di wilayah tempat Anda membeli properti, apakah itu di Cikarang, Bekasi, atau Bogor.
3. Negosiasi Harga: Karena BPHTB dihitung dari harga transaksi, menegosiasikan harga beli properti yang wajar dapat membantu mengefisienkan besaran pajak yang harus dibayar, selama harga tersebut tidak di bawah NJOP.
4. Validasi NJOP: Pastikan NJOP pada PBB penjual sudah sesuai dengan kondisi terkini. Perbedaan data luas tanah/bangunan dapat menghambat proses validasi pajak.

Dengan memahami bahwa BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, serta bagaimana cara menghitungnya, Anda telah satu langkah lebih maju dalam menjadi investor properti yang cerdas. Jangan biarkan istilah perpajakan menghalangi Anda memiliki hunian impian.

Sudah siap membeli rumah dengan perhitungan budget yang matang? Temukan ribuan listing properti dengan legalitas yang jelas di Brighton.

Jelajahi pilihan hunian terbaik di lokasi favorit Anda, mulai dari Jakarta, Surabaya, hingga Bali. Kunjungi laman properti dijual di Brighton sekarang juga dan wujudkan impian Anda memiliki aset properti yang aman dan menguntungkan!