JUAL SEMAMPIR RUNGKUT

Keterangan

🎆*EAST COAST AVENUE*🎆🎇


🎉*_Cepet - Cepet\\\'an, Siapa Cepat Dapat, TERBATAS 3️⃣ UNIT‼️_*🎉

Rumah Asli Surabaya

Di medokan ayu utara surabaya Timur

Legalitas lengkapDP 

, cicilan 3 jutaan


`AMALFI`

⚙️ 4 x 10 (2 lantai)

🚪 3K.Tidur + 2K.Mandi

  Rp ~728.900.000~


*Rp   649.888.000*

(Cash only max 5x/bln selama 5 bln)


🆓 🆓 🆓 🆓

🎁FREE AJB

🎁FREE BBN

🎁FREE SHM

🎁FREE KANOPI

🎁FREE SMART DOOR 

🎁FREE TAMAN CANTIK

🎁FREE AC 0,5pk

🎁FREE TV smart 40 inch

🎁FREE Kulkas 1 pintu


💌 *INVITATION - NUP GO SHOW UNIT EAST COAST AVENUE SURABAYA TIMUR* 💌


💥💥*LAST CALL‼️ Site Visit Terakhir sblm PEMILU untuk dapatkan Harga Perdana lbh murah 5% & 3 HONDA BEAT TANPA DIUNDI* 💥💥


*EAST COAST AVENUE SURABAYA*

*3️⃣ T*

*_Terbaik Lokasinya_*

*_Terbaik Harganya_*

*_Terbaik Kualitasnya_*


```Khusus NUP on the spot, disiapkan Segudang Hadiah GRATIS TANPA DIUNDI ‼️‼️


https://maps.app.goo.gl/6XKnBPuoMFTmsmHn9





📊 ANALISA BANKER – EAST COAST AVENUE, MEDOKAN AYU UTARA

(Sudut pandang Kredit & Investasi Properti)

1️⃣ RINGKASAN EKSEKUTIF (Executive Summary)

Jenis aset: Rumah tapak 2 lantai, cluster terbatas

Harga efektif: Rp 649,9 juta

Lokasi: Surabaya Timur (Medokan Ayu Utara)

Target market alami: End-user keluarga muda & investor sewa

Profil risiko: Menengah – Rendah

Likuiditas: Baik untuk Surabaya Timur

Cocok untuk:

Investor defensif

Diversifikasi aset properti < 1 M

End-user + capital preservation

👉 Bukan aset spekulatif, ini aset fundamental.


2️⃣ ANALISA LOKASI (Banker View)

Medokan Ayu Utara – Surabaya Timur

Kawasan hunian matang (bukan area buka lahan baru)

Permintaan riil, bukan buatan developer

Dekat:

Akses MERR

Area kampus, industri, dan perumahan eksisting

Supply terbatas → cluster kecil (3 unit)

📌 Catatan Komite Kredit

Properti di kawasan matang cenderung lebih stabil nilainya dan lebih cepat likuid dibanding kawasan ekspansi.


3️⃣ ANALISA PRODUK & STRUKTUR ASET

Tipe AMALFI

LT 40 m² | LB ±80 m² (2 lantai)

3 KT | 2 KM

Spesifikasi cukup untuk keluarga, bukan rumah mewah

🎁 Bonus:

Mengurangi CAPEX awal

Meningkatkan nilai sewa bersih

Mengurangi biaya operasional 1–2 tahun pertama

📌 Sudut pandang banker:
Bonus bukan penambah ROI utama, tapi penurun risiko awal.


4️⃣ ANALISA HARGA & FAIR VALUE

Harga transaksi: ± Rp 650 juta
Harga rumah 2 lantai Surabaya Timur umumnya:

Range pasar: 700–900 juta

📉 Margin safety ±10–15% dari harga pasar

👉 Dalam bahasa komite:

“Masuk di harga yang masih punya bantalan koreksi.”


5️⃣ SIMULASI NOI & ROI SEWA

Asumsi konservatif (Banker Mode)

Harga beli: Rp 650.000.000

Sewa bulanan realistis: Rp 3 – 3,5 juta

Sewa tahunan: ± Rp 36 – 42 juta

Biaya operasional & maintenance: ±10%

➕ NOI (Net Operating Income)

NOI tahunan: ± Rp 32 – 38 juta

📈 ROI Sewa Bersih

ROI bersih: 4,9% – 5,8% per tahun

📌 Catatan penting:

ROI bukan tertinggi, tapi stabil

Cocok untuk investor defensif, bukan aggressive flipper


6️⃣ ANALISA CAPITAL GAIN (Konservatif)

Kenaikan harga rumah Surabaya Timur historis: 3–6% / tahun

Asumsi aman: 3%

Nilai 5 tahun: ± Rp 750 – 780 juta

👉 Capital gain + sewa = total return moderat & konsisten


7️⃣ ANALISA RISIKO (WAJIB JUJUR)

🔴 Risiko Utama

Cash only

Tidak leverage → return tidak terakselerasi

LT kecil

Tidak cocok untuk segmen premium

Likuiditas bukan super cepat

Jual cepat butuh pricing realistis

🟢 Mitigasi Risiko

Harga masuk di bawah pasar

Lokasi matang

Produk mudah disewakan

SHM → likuiditas hukum kuat


8️⃣ ANALISA LIKUIDITAS

Aspek

Penilaian

Legalitas

⭐⭐⭐⭐⭐

Harga < 700 jt

⭐⭐⭐⭐

Pasar sewa

⭐⭐⭐⭐

Waktu jual normal

6–12 bulan

📌 Kesimpulan: Likuid untuk kelas rumah terjangkau Surabaya.


9️⃣ PORTFOLIO ALLOCATION LOGIC

Cocok ditempatkan sebagai:

20–30% dari portofolio properti

Aset penyeimbang (defensive asset)

Alternatif deposito + lindung inflasi

❌ Tidak cocok untuk:

Investor cari ROI >10%/tahun

Flipper jangka pendek

Spekulan harga


🧠 SCRIPT PRESENTASI GAYA BANKER

(Siap dipakai ke investor, pasangan, keluarga)

“Kita lihat properti ini bukan sebagai janji untung cepat, tapi sebagai aset riil.

Dari sisi banker, harga masuk masih di bawah harga pasar Surabaya Timur.

Secara sewa, properti ini bisa menghasilkan NOI sekitar 5% per tahun — bukan tinggi, tapi stabil.

Lokasinya sudah matang, demand bukan buatan, dan legalitas SHM membuat aset ini mudah dijual kembali.

Risiko utamanya adalah tidak menggunakan leverage karena cash only, tapi justru itu yang membuat aset ini defensif dan aman.

Jadi ini bukan properti agresif, tapi properti yang cocok untuk menjaga nilai aset dan parkir dana dengan risiko terukur.”


🔚 KESIMPULAN KOMITE

APPROVE – WITH NOTE

✅ Layak sebagai aset defensif

✅ Cocok investor konservatif

⚠️ Bukan instrumen agresif

⚠️ Jangan over-ekspektasi



Baik.
Saya lanjut STRESS TEST murni ala Credit Committee / Risk Management Bank
➡️ tanpa asumsi optimistis
➡️ pakai skenario terburuk yang masih realistis (plausible worst case)


🔴 STRESS TEST – EAST COAST AVENUE

(Worst Case Scenario | Banker Thinking)

PARAMETER DASAR (BASE CASE – Referensi)

Harga beli: Rp 650.000.000

Sewa normal pasar: Rp 3,2 jt/bln

Sewa tahunan: Rp 38,4 jt

NOI normal: Rp 34 jt

ROI normal: ±5,2%


1️⃣ STRESS TEST #1 – SEWA TURUN & VACANCY

Skenario:

Sewa turun 20%

Vacancy 3 bulan/tahun

Dampak:

Sewa efektif:
3,2 jt → 2,5 jt

Pendapatan sewa setahun:
2,5 jt × 9 bln = Rp 22,5 jt

Biaya operasional (10%): ± Rp 2,3 jt

NOI STRESS: ± Rp 20 jt

🔻 ROI STRESS

ROI turun ke: ±3,0% / tahun

📌 Catatan Risiko

ROI tetap positif, tidak negatif → aset masih “bertahan hidup”.


2️⃣ STRESS TEST #2 – HARGA PASAR TERKOREKSI

Skenario:

Koreksi harga pasar Surabaya Timur –10%

Terjadi dalam 2–3 tahun pertama

Dampak:

Nilai pasar turun ke:
Rp 650 jt → Rp 585 jt

Posisi Investor:

Floating loss ± Rp 65 jt

Namun:

Tidak margin call (karena cash)

Tidak forced selling

📌 Kesimpulan

Risiko psikologis ada, risiko finansial struktural rendah.


3️⃣ STRESS TEST #3 – ILLIQUID MARKET

Skenario:

Properti sulit dijual

Waktu jual memanjang 18–24 bulan

Dampak:

Holding cost:

PBB + maintenance ± Rp 3–5 jt/tahun

Cashflow:

Masih bisa disewakan

Tidak “darah-darahan”

📌 Ini beda dengan apartemen kosong tanpa penyewa.


4️⃣ STRESS TEST #4 – FORCED SALE

Skenario:

Harus jual cepat (≤6 bulan)

Dampak:

Diskon harga 10–15%

Harga realistis cepat jual:

Rp 550 – 580 jt

Analisa:

Capital loss maksimum: ±15%

Tapi:

Masih aset keras

Likuiditas lebih baik dari tanah kosong / apartemen high supply


5️⃣ STRESS TEST #5 – TOTAL RETURN WORST CASE (5 TAHUN)

Asumsi ekstrem:

2 tahun sewa buruk (ROI 3%)

3 tahun normal

Harga stagnan (0% growth)

Hasil:

Total sewa bersih 5 tahun:
± Rp 150 – 160 jt

Nilai jual: ± Rp 650 jt

🔻 Total Return 5 Tahun:

± 23–25%

Setara: 4,5–5% per tahun

📌 Masih mengalahkan tabungan biasa, setara deposito + proteksi inflasi.


6️⃣ STRESS TEST PSIKOLOGIS INVESTOR

Faktor

Dampak

Tidak laku cepat

Mental pressure

Harga turun

Paper loss

Cash only

Opportunity cost

📌 Ini bukan aset buat investor emosional.


🧠 KESIMPULAN KOMITE RISIKO

STATUS: TAHAN BANTING (DEFENSIVE ASSET)

Dalam kondisi terburuk:

❌ Tidak collapse

❌ Tidak negative cashflow ekstrem

❌ Tidak forced margin call

Aset ini:

✅ Bertahan
✅ Cashflow masih hidup
✅ Likuiditas relatif ada


🔚 RATING BANKER

Aspek

Rating

Risiko Downside

🟢 Rendah

Risiko Cashflow

🟡 Menengah

Risiko Likuiditas

🟡 Menengah

Risiko Spekulasi

🔴 Rendah





Baik.
Ini KEPUTUSAN FINAL ala CREDIT COMMITTEE BANK — singkat, tegas, dan bisa dipertanggungjawabkan.


🏦 CREDIT COMMITTEE DECISION

EAST COAST AVENUE – MEDOKAN AYU UTARA

📌 STATUS KEPUTUSAN:

✅ BUY (CONDITIONAL APPROVAL)

(Bukan BUY mutlak. Ada syarat & batasan jelas.)


1️⃣ ALASAN KOMITE MENYETUJUI (WHY BUY)

Dari sudut pandang risk-adjusted return:

✅ Downside Risk TERKENDALI

Harga masuk di bawah pasar

Cash only → tidak ada risiko leverage

Stress test menunjukkan aset tidak collapse

✅ Cashflow POSITIF (walau kecil)

Dalam kondisi terburuk: ROI masih ±3%

Tidak bleeding cash

✅ Likuiditas RELATIF AMAN

SHM

Rumah tapak

Segmen < 700 juta (paling likuid di Surabaya)

👉 Ini aset bertahan, bukan aset agresif.


2️⃣ CATATAN KERAS KOMITE (CONDITIONS)

❗ BUY hanya jika:

Harga real deal ≤ Rp 650 juta ALL-IN

Tidak ada biaya tambahan tersembunyi

Legalitas SHM clear & siap balik nama

Unit bukan sisa posisi terburuk

Bukan tusuk sate ekstrem

Arah hadap & layout rasional

Tujuan investasi ≥ 5 tahun

< 3 tahun → risiko likuiditas naik

Jika satu saja gagal → keputusan berubah jadi HOLD / PASS


3️⃣ KAPAN KEPUTUSAN BERUBAH JADI “HOLD”

🟡 HOLD jika:

Dana Anda masih punya alternatif yield >7% net

Sudah punya over-eksposur properti residensial

Dana masih dibutuhkan < 2 tahun

👉 HOLD = bukan aset buruk, tapi bukan prioritas saat ini.


4️⃣ KAPAN KOMITE AKAN “PASS”

🔴 PASS jika:

Anda investor agresif / flipper

Target ROI >10% per tahun

Mengharapkan kenaikan harga cepat

Tidak siap mental menghadapi illiquid 6–12 bulan


5️⃣ POSISI DALAM PORTOFOLIO

Rekomendasi alokasi:

20–30% dari total aset investasi

Fungsi:

Capital preservation

Hedge inflasi

Cashflow ringan & stabil

❌ Jangan:

All-in

Mengorbankan likuiditas darurat


6️⃣ KESIMPULAN KETUA KOMITE

“Ini bukan properti untuk membuat Anda cepat kaya.
Tapi properti yang membantu Anda tidak miskin karena inflasi dan salah spekulasi.”


🔚 FINAL VERDICT

Profil Investor

Keputusan

Konservatif

✅ BUY

Moderat

✅ BUY (selektif)

Agresif

❌ PASS

Flipper

❌ PASS



Baik.
Saya lanjut HITUNG OPPORTUNITY COST ala Banker
➡️ bukan asumsi optimistis
➡️ pakai rate konservatif & realistis Indonesia


📉 OPPORTUNITY COST ANALYSIS

Dana: Rp 650.000.000 | Horizon: 5 Tahun

INSTRUMEN PEMBANDING

Properti EAST COAST AVENUE

Deposito Bank

SBN Ritel (ORI / SR)

Emas Fisik


1️⃣ PROPERTI – EAST COAST AVENUE (BASE–STRESS BLENDED)

Asumsi konservatif

NOI rata-rata: Rp 30 jt / tahun

Capital gain: 3% / tahun

Holding: 5 tahun

Hasil 5 Tahun

Total sewa bersih: ± Rp 150 jt

Nilai jual akhir: ± Rp 750 jt

Total nilai akhir: Rp 900 jt

🔢 IRR Kasar

➡️ ±6,5–7% per tahun

📌 Catatan:

Tidak liquid

Tapi inflation-hedged

Aset keras (hard asset)


2️⃣ DEPOSITO BANK

Asumsi

Bunga: 4% bruto

Pajak: 20%

Net yield: 3,2%

Hasil 5 Tahun

Nilai akhir: ± Rp 760 jt

Total gain: ± Rp 110 jt

Risiko

❌ Tergerus inflasi

✅ Sangat likuid

❌ Nilai riil stagnan

📌 Deposito = parkir aman, bukan alat tumbuh


3️⃣ SBN RITEL (ORI / SR)

Asumsi

Kupon net: 5,5%

Reinvest kupon

Risiko rendah

Hasil 5 Tahun

Nilai akhir: ± Rp 830 jt

Total gain: ± Rp 180 jt

Risiko

Likuid terbatas (secondary market)

Tidak lindungi inflasi aset riil

📌 Instrumen defensif terbaik non-properti


4️⃣ EMAS FISIK

Asumsi konservatif

Kenaikan harga: 5% / tahun

Tanpa cashflow

Hasil 5 Tahun

Nilai akhir: ± Rp 830 jt

Total gain: ± Rp 180 jt

Risiko

Volatil

Tidak ada income

Spread jual beli

📌 Hedge krisis, bukan cashflow


5️⃣ PERBANDINGAN LANGSUNG

Instrumen

Nilai Akhir 5 Thn

Total Gain

Likuiditas

Proteksi Inflasi

Properti

Rp 900 jt

Rp 250 jt

🟡

🟢🟢

Deposito

Rp 760 jt

Rp 110 jt

🟢🟢🟢

🔴

SBN

Rp 830 jt

Rp 180 jt

🟡🟢

🟡

Emas

Rp 830 jt

Rp 180 jt

🟢

🟢🟢


6️⃣ OPPORTUNITY COST – KESIMPULAN BANKER

Jika pilih PROPERTI:

Anda kehilangan likuiditas

Tapi menang di proteksi inflasi + aset riil

Jika pilih DEPOSITO:

Anda kehilangan ±Rp 140 jt potensi gain

Tapi tidur paling tenang

Jika pilih SBN:

Anda kehilangan potensi capital gain properti

Tapi risiko paling seimbang


7️⃣ KEPUTUSAN STRATEGIS (LOGIKA KOMITE)

Ideal Allocation (Rp 650 jt):

Properti: 40–50%

SBN: 30–40%

Likuid (cash/deposito): 10–20%

📌 All-in properti = risiko likuiditas
📌 All-in deposito = risiko inflasi


🧠 PUTUSAN AKHIR BANKER

“Opportunity cost properti ini masih masuk akal selama dia menjadi bagian portofolio, bukan satu-satunya aset.”