JUAL/SEWA JL PEMUDA

Keterangan

INVESTMENT COMMITTEE ANALYSIS

Prime Commercial Building – Jl. Pemuda, Surabaya (CBD Core)


1️⃣ EXECUTIVE SUMMARY (Banker View)

Asset Type
✔ Core Commercial Asset – CBD Office / Mixed Corporate Use
✔ Bukan spekulasi, yield-driven + capital preservation

Verdict Awal

Bukan aset untuk “kejar ROI cepat”

Cocok untuk:

Corporate owner-occupier

Family office

Institutional / UHNW investor

Strength utama: lokasi + size + replacement cost

Weakness utama: yield relatif rendah vs risk-free rate


2️⃣ KEY PROPERTY METRICS

Item

Data

Lokasi

Jl. Pemuda – CBD Surabaya

Luas Tanah

1.740 m²

Luas Bangunan

±4.220 m²

Jumlah Lantai

7

Legalitas

HGB

Listrik

±160 KVA

Harga Jual

Rp 205 M

Harga Sewa

Rp 3,3 M / tahun

Orientasi

Timur


3️⃣ MARKET RENT & INCOME ASSUMPTION (Conservative)

Gross Potential Income (GPI)
= Rp 3,3 M / tahun

Vacancy & Credit Loss (CBD realistis)
→ 10%
= Rp 330 jt

Effective Gross Income (EGI)
= Rp 2,97 M


4️⃣ OPERATING EXPENSE (CBD COMMERCIAL)

Konservatif (non-agresif):

Komponen

% EGI

Nominal

Maintenance & Repairs

8%

238 jt

Security & Facility Mgmt

6%

178 jt

Utilities Common Area

3%

89 jt

Insurance & Tax

5%

149 jt

Management / Admin

3%

89 jt

Total OPEX

25%

743 jt


5️⃣ NET OPERATING INCOME (NOI)

NOI = EGI – OPEX
= Rp 2,97 M – 0,743 M
= Rp 2,23 M / tahun


6️⃣ RETURN METRICS (REALITY CHECK)

🔹 Capitalization Rate (Cap Rate)

NOI / Harga

= 2,23 M / 205 M

≈ 1,09% p.a


📌 Ini sangat rendah → kelas capital preservation, bukan income play


🔹 Simple ROI (Unlevered)

≈ 1,1% / tahun

➡️ Kalah jauh dari deposito & SBN


7️⃣ OPPORTUNITY COST ANALYSIS

Instrumen

Return Tahunan

Risiko

Deposito Bank BUMN

3,5–4%

Sangat rendah

SBN Ritel

6–6,5%

Low

Emas

5–7% (cyclical)

Medium

Properti ini

1,1%

Medium–High

Crypto

>10% / -50%

Very High

📌 Secara yield murni → properti ini kalah telak


8️⃣ LALU KENAPA MASIH LAYAK DIPERTIMBANGKAN?

Jawaban Banker:

Karena ini bukan aset yield, tapi strategic balance sheet asset.


9️⃣ VALUE JUSTIFICATION (NON-YIELD)

🔹 1. Replacement Cost Logic

Biaya bangun gedung CBD setara:
± Rp 12–15 jt/m²

4.220 m² → Rp 50–63 M

Harga tanah Jl Pemuda: >Rp 60–80 jt/m²

Tanah saja → Rp 100–140 M

➡️ Harga total masuk akal secara intrinsic value


🔹 2. Scarcity Risk

Gedung besar, satu hamparan, CBD Surabaya = sangat langka

Supply baru hampir nol


🔹 3. Exit Option (Strategic Exit)

Corporate buy-out

Bank HQ

Embassy / MNC

Family office holding asset


🔟 RISK ANALYSIS (JUJUR & TERBUKA)

❌ Key Risks

Yield rendah → cashflow lemah

Likuiditas tidak cepat

HGB (bukan SHM)

Ketergantungan tenant besar (single tenant risk)

✅ Risk Mitigants

Lokasi prime → always demand

Multi-exit strategy

Hedge terhadap inflasi properti CBD


1️⃣1️⃣ LIQUIDITY SCORE (1–10)

Aspek

Score

Jual cepat

3/10

Jual ke strategic buyer

7/10

Refinance

6/10

Partial exit

2/10

➡️ Ini aset “park money”, bukan flipping


1️⃣2️⃣ PORTFOLIO ALLOCATION LOGIC

Ideal untuk investor dengan profil:

Net worth > Rp 500 M

Exposure properti < 30%

Tujuan: capital protection & prestige asset

Suggested allocation:

Properti ini: 10–15%

Income asset (ruko/kost): 25%

SBN / Bonds: 25%

Cash & liquid: 20%

Growth assets: 15%


1️⃣3️⃣ FINAL COMMITTEE CONCLUSION

🔹 APPROVE – CONDITIONAL

Bukan karena yield, tapi karena: ✔ Lokasi CBD super prime
✔ Asset scarcity
✔ Balance sheet strength
✔ Long-term inflation hedge

❌ TIDAK COCOK untuk:

Investor kecil

Cari passive income

Target ROI >5%


💬 KALIMAT PENUTUP

“Ini bukan aset untuk mengejar imbal hasil tahunan, tapi untuk mengunci posisi strategis di jantung CBD Surabaya. Cocok bagi investor yang berpikir seperti neraca keuangan, bukan seperti trader.”