JUAL BANYU URIP LOR

Keterangan

ANALISA PROPERTI – BANKER THINKING

Rumah 1 Lantai – Banyu Urip Lor, Surabaya Pusat


1️⃣ RINGKASAN EKSEKUTIF (Credit Committee Summary)

Jenis Aset: Rumah tapak 1 lantai – secondary market

Lokasi: Banyu Urip Lor, Surabaya Pusat (inner city)

Harga Asking: Rp 880 juta (nego)

Status Legal: SHM + IMB on hand (bankable)

Profil Risiko: Rendah – Moderate

Likuiditas: Tinggi (end-user driven market)

Cocok Untuk:

End-user (hunian kota)

Investor konservatif (capital preservation)

Semi-investor (hunian + future exit)

Kesimpulan awal banker:
Aset bukan high yield, namun strong di safety, likuiditas, dan downside protection.


2️⃣ ANALISA LOKASI (Location Risk Assessment)

Strength

Radius <10 menit ke CBD Surabaya (Tunjungan, Delta Plaza)

Dekat pasar, minimarket, jalan raya

Bukan kawasan baru → demand organik stabil

100 m dari jalan raya → kompromi baik antara akses & noise

Weakness

Bukan gated cluster

Lingkungan urban padat (bukan premium lifestyle)

Banker view:
📌 Lokasi matang (mature market) → kecil risiko oversupply
📌 Cocok untuk investor yang menghindari spekulasi kawasan baru


3️⃣ ANALISA HARGA & NILAI PASAR

Harga per m² Tanah

Rp 880 jt / 119 m² ≈ Rp 7,39 jt/m²

Untuk Surabaya Pusat, ini relatif masuk akal (bukan murah ekstrem, bukan mahal agresif).

Replacement Cost Logic

Tanah: ± Rp 7–8 jt/m²

Bangunan 130 m² (konservatif Rp 3,5–4 jt/m²)
≈ Rp 455–520 jt

📌 Total replacement value ≈ Rp 900 jt – 1 M

Artinya:
Harga jual tidak di atas replacement cost → downside risk terkendali


4️⃣ SIMULASI NOI & ROI (Jika Disewakan)

Estimasi Sewa Konservatif

Rp 35 – 45 jt / tahun (rumah kota, non-cluster)

Simulasi NOI

Gross Rent: Rp 40 jt

Maintenance & vacancy (15%): -Rp 6 jt
➡️ NOI ≈ Rp 34 jt / tahun

Yield Kasar

Rp 34 jt / Rp 880 jt ≈ 3,86%

📌 Catatan Banker:

Yield rendah – moderat

Aset lebih ke capital preservation, bukan cashflow machine


5️⃣ ANALISA CAPITAL GROWTH

Area Banyu Urip = kawasan stabil, bukan emerging

Growth historis cenderung 5–8% / tahun

Tidak cocok untuk flipper jangka pendek

📌 Banker logic:

Ini aset “sleep well at night”, bukan “get rich quick”.


6️⃣ ANALISA RISIKO UTAMA

Risiko

Level

Catatan Banker

Legalitas

Rendah

SHM + IMB

Likuiditas

Rendah

Banyak end-user

Vacancy

Rendah

Lokasi kota

Yield rendah

Medium

Bukan aset income

Depresiasi bangunan

Medium

Rumah lama


7️⃣ LIKUIDITAS & EXIT STRATEGY

Exit Market:

End-user keluarga

Pasangan muda kerja di pusat kota

Investor konservatif

Estimasi waktu jual normal:

3–6 bulan (harga realistis)

Bisa lebih cepat jika < market average

📌 Banker view:
Likuiditas di atas ruko & apartemen secondary.


8️⃣ PORTFOLIO ALLOCATION LOGIC

Cocok jika portofolio Anda:

Sudah punya aset high risk / high yield

Butuh stabilisator portofolio

Ingin parkir dana aman 5–10 tahun

Tidak cocok jika:

Target cashflow agresif

Strategi BRRR / flipping cepat


SCRIPT PRESENTASI

Gaya Banker / Credit Committee / Investment Analyst

“Kita lihat properti ini bukan dari sisi emosi, tapi dari sisi risiko dan logika keuangan.

Ini rumah 1 lantai di Banyu Urip Lor, Surabaya Pusat. Legalitas SHM dan IMB lengkap, jadi dari sisi bankability aman.

Dari harga Rp 880 juta, secara replacement cost masih masuk akal. Artinya kita tidak beli di harga yang terlalu tinggi dibanding nilai bangun ulang.

Kalau disewakan, yield sekitar 3–4% per tahun. Jadi ini bukan aset income tinggi. Tapi kekuatannya ada di stabilitas dan likuiditas.

Area ini bukan kawasan spekulatif. Demand-nya nyata, berasal dari end-user dan pekerja kota. Risiko vacancy rendah dan exit relatif mudah.

Kesimpulannya, properti ini cocok sebagai aset defensif—untuk menjaga nilai, bukan mengejar return agresif. Untuk investor konservatif atau keluarga, ini masuk kategori sehat.”


VERDIK AKHIR BANKER

Rating Internal (Subjektif Banker):

Safety: ⭐⭐⭐⭐☆

Liquidity: ⭐⭐⭐⭐☆

Yield: ⭐⭐☆☆☆

Capital Growth: ⭐⭐⭐☆☆

✅ Layak dibeli jika:

Harga bisa dinegosiasikan ≤ Rp 830–850 jt

Tujuan: hunian jangka panjang / parkir dana aman

❌ Kurang cocok untuk:

Investor cashflow hunter

Strategi flipping cepat