JUAL APARTEMEN CBD LT 10

Keterangan

1️⃣ RINGKASAN OBJEK (FACT SHEET)

Aset: Apartemen CBD Surabaya Barat
Harga: Rp 280.000.000
Luas Bangunan: 33 m²
Lantai: 10 (dekat lift & tangga darurat → positif operasional & evakuasi)
Kamar Tidur / KM: 2 / 1
Listrik: 1.200 watt
Air: PAM
Lokasi: ±3 km Mall Pakuwon
Segmen pasar: End-user menengah & penyewa budget–menengah


2️⃣ ESTIMASI MARKET RENT (KONSERVATIF)

Menggunakan pendekatan bankable & defensif, bukan asumsi optimistis.

Sewa bulanan realistis: Rp 2,2 – 2,6 juta

Digunakan analisa: Rp 2,4 juta / bulan

Gross Rental / Tahun
= 2,4 jt x 12 = Rp 28,8 juta


3️⃣ BIAYA OPERASIONAL (REALISTIS)

Komponen

Estimasi / Tahun

IPL / Service charge

Rp 7,5 jt

Maintenance ringan

Rp 2 jt

Vacancy allowance (10%)

Rp 2,9 jt

Pajak & administrasi

Rp 0,6 jt

Total OPEX

± Rp 13 jt


4️⃣ NOI – Net Operating Income

NOI = Gross Rent – OPEX

= 28,8 jt – 13 jt
= Rp 15,8 juta / tahun


5️⃣ ROI & YIELD (ALL CASH SCENARIO)

Gross Yield
= 28,8 jt / 280 jt
= 10,28%

Net Yield (NOI Yield)
= 15,8 jt / 280 jt
= 5,64% NET

➡️ Ini angka sehat untuk apartemen secondary low-entry di Surabaya Barat
➡️ Masuk kategori income stabil, bukan capital gain agresif


6️⃣ CAPITAL GAIN & EXIT LOGIC (BANKER VIEW)

Harga beli: Rp 280 jt
Harga pasar unit kecil Surabaya Barat:

Sangat price-sensitive

Buyer dominan: end-user & investor kecil

Skenario Exit Konservatif:

Kenaikan harga 3–5% / tahun

Target jual realistis 3–5 tahun: Rp 320–350 jt

Capital gain tahunan: ±4%

➡️ Capital gain BUKAN driver utama
➡️ Driver utama: yield + affordability


7️⃣ ANALISA RISIKO (WAJIB UNTUK CREDIT COMMITTEE)

⚠️ Risiko Utama

Oversupply apartemen Surabaya

Likuiditas kalah dibanding rumah tapak

Sensitif terhadap kondisi ekonomi & daya beli sewa

Yield turun jika IPL naik

🛡️ Risk Mitigation

Entry price rendah (280 jt) → buffer risiko

2 Kamar → lebih fleksibel (keluarga kecil / sharing)

Dekat Pakuwon → demand sewa tetap ada

Cocok short–mid term hold, bukan spekulasi jangka panjang


8️⃣ LIKUIDITAS (EXIT SPEED)

Aset

Likuiditas

Apartemen murah (<300 jt)

Sedang

Apartemen premium

Rendah

Rumah tapak

Tinggi

➡️ Unit ini lebih likuid dibanding apartemen mahal, tapi tetap kalah dari rumah


9️⃣ PORTFOLIO ALLOCATION LOGIC

Rekomendasi porsi dalam portfolio investor:

Maks 15–25% dari total aset properti

Fungsi:

Cashflow stabil

Parkir dana

Diversifikasi dari rumah tapak / ruko

❌ Tidak disarankan sebagai aset tunggal ❌ Tidak cocok untuk investor agresif capital gain


10️⃣ KESIMPULAN BANKER (FINAL JUDGEMENT)

STATUS: 🟢 APPROVE – LIMITED & CONDITIONAL

Alasan Approve:

Entry price rendah

Net yield masih masuk akal

Risiko bisa dikontrol

Cocok untuk income-oriented investor

Catatan Kredit:

Jangan overexpect capital gain

Hold ideal: 3–5 tahun

Pastikan IPL & legalitas clear


📌 SCRIPT PRESENTASI BANKER / CREDIT COMMITTEE

“Kita lihat properti ini bukan dari sisi hype, tapi dari sisi angka dan risiko.”

“Dengan harga 280 juta, unit ini menghasilkan NOI sekitar 15–16 juta per tahun, net yield ±5,6%. Ini bukan angka spektakuler, tapi stabil.”

“Capital gain bukan fokus utama. Fokusnya adalah affordability dan konsistensi cashflow.”

“Risiko apartemen tetap ada, tapi entry price rendah memberi margin of safety.”

“Dalam portfolio, aset ini ideal sebagai pelengkap, bukan tulang punggung.”

“Kalau Bapak/Ibu mencari aset defensif dengan dana terbatas, ini layak dipertimbangkan. Kalau mencari lonjakan nilai cepat, bukan di sini tempatnya.”