Apa Itu Over Kredit Rumah? Panduan Lengkap

Definisi & Konsep Over Kredit

Over kredit rumah atau over kredit properti adalah proses di mana pemilik rumah (debitur awal) memindahkan kewajiban cicilan kredit (umumnya KPR) kepada pihak pembeli baru, sehingga pembeli baru mengambil alih sisa angsuran.

Dengan kata lain, properti tersebut dijual dalam keadaan masih terikat kredit. Pembeli baru harus menyetujui ketentuan kredit yang tersisa dan melanjutkan pembayaran sesuai kontrak bank atau pihak pembiayaan.

Dalam praktiknya, over kredit berbeda dari “take over KPR antar bank”. Pada over kredit, kredit lama tetap berjalan hanya dipindah pemegangnya; sedangkan dalam take over, kredit lama dilunasi dan digantikan dengan kredit baru. 

Jenis-Jenis Over Kredit yang Umum

Berdasarkan kasus praktik di lapangan, ada beberapa model over kredit yang sering digunakan:

• Over kredit resmi (resmi lewat bank): pemindahan kredit dilakukan dengan persetujuan bank, legalitas formal, dan perubahan nama dalam dokumen kredit. 
• Over kredit “bawah tangan”: pemindahan hanya berdasarkan kesepakatan personal antara pemilik lama dan pembeli baru, tanpa persetujuan bank. Resiko legal dan perselisihan lebih tinggi. 
• Take over KPR: meski mirip secara istilah, take over berarti kredit lama dilunasi dan diganti dengan kredit baru di bank lain atau bank sama. Tidak selalu masuk kategori over kredit.

Proses Over Kredit: Langkah & Mekanisme

Berikut proses umum yang harus dilalui jika ingin melakukan over kredit rumah:

1. Dilakukan survei properti: pembeli baru inspeksi rumah, kelengkapan dokumen, kondisi fisik, dan sertifikat.
2. Negosiasi harga & sisa kredit: pemilik awal dan pembeli sepakat soal harga rumah, dilengkapi dengan hitungan sisa pokok kredit, bunga berjalan, dan biaya tambahan.
3. Permohonan persetujuan ke bank: pembeli baru mengajukan request kepada bank agar kredit lama dipindah atas nama mereka (jika over kredit resmi). 
4. Pembayaran biaya administrasi & notaris: meliputi biaya notaris, perubahan nama, biaya provisi, dan biaya proses lainnya. 
5. Penandatanganan perjanjian baru: antara pembeli baru, pemilik lama (jika masih kontrak), dan pihak bank atau lembaga pembiayaan.
6. Lanjutan pembayaran kredit: setelah disetujui, pembeli baru melanjutkan cicilan sesuai sisa tenor dan jumlah angsuran yang disepakati.

Kelebihan & Kekurangan Over Kredit

Kelebihan

• Biaya awal lebih rendah: pembeli baru tidak perlu membayar uang muka (DP) besar karena kredit sudah berjalan.
• Proses lebih cepat: karena rumah dan kredit sudah berjalan, waktu transaksi bisa lebih singkat dibanding memulai KPR baru.
• Negosiasi bunga lama: pembeli baru bisa mengambil sisa bunga kredit lama jika suku bunga lebih menguntungkan.

Kekurangan & Risiko

• Persetujuan bank tidak selalu 100%: tidak semua bank menyetujui perubahan nama kredit. 
• Kesepakatan “bawah tangan” berisiko: bisa terjadi sengketa jika tidak ada dokumen legalitas. 
• Biaya administrasi & notaris: meskipun tidak besar seperti kredit baru, tetap ada biaya tambahan. 
• Waktu sisa tenor singkat: jika sisa tenor terlalu pendek, cicilan bisa tinggi dan kurang menarik.
• Keterbatasan fleksibilitas kredit: pembeli baru biasanya harus menerima kondisi sisa tenor dan suku bunga lama.

Perbedaan Over Kredit dan Take Over KPR

Meski istilah sering tumpang tindih, berikut perbedaannya:

• **Over kredit** = memindahkan kredit lama kepada pihak baru tanpa melunasi kredit lama. 
• **Take Over KPR** = melunasi kredit lama lalu membuat kredit baru (bisa antar bank).
• Take Over biasanya melibatkan biaya penalti pelunasan awal dari kredit lama dan biaya KPR baru.

Syarat & Dokumen Pendukung Over Kredit

Agar over kredit dapat berjalan lancar, berikut syarat dan dokumen yang umumnya dibutuhkan:

• Surat ijin dari bank atau lembaga pembiayaan.
• Fotokopi KTP pembeli dan pemilik lama.
• Fotokopi buku KPR / kontrak kredit asli.
• Surat perjanjian jual-beli tertulis dan akta notaris.
• Rekening bank dan NPWP pembeli baru.
• Dokumen pendukung rumah: sertifikat, IMB, PBB, bukti pembayaran cicilan kredit. 

Tips & Trik Agar Over Kredit Aman & Efisien

• Pastikan histori kredit pemilik lama bersih tanpa tunggakan.
• Gunakan notaris atau PPAT untuk legalisasi agar aman.
• Negosiasikan pembagian beban administrasi & biaya transaksi.
• Ajukan persetujuan bank seawal mungkin agar tidak ada penolakan di tengah transaksi.
• Hitung cicilan masa depan sesuai sisa tenor agar tetap sesuai kemampuan.

Contoh Kasus Over Kredit

Misalnya, seseorang membeli rumah dengan KPR selama 15 tahun. Setelah berjalan 5 tahun, dia ingin pindah. Dia menjual rumah tersebut secara over kredit: pembeli baru mengambil alih sisa kredit selama 10 tahun, melanjutkan cicilan sesuai sisa kredit awal yang disepakati antara penjual dan bank. Catat: proses ini harus melalui persetujuan bank agar legal dan aman. :contentReference[oaicite:15]{index=15}

Ingin tahu lebih banyak tentang strategi properti dan pembiayaan lainnya? Jelajahi artikel menarik kami di Brighton Articles atau lihat daftar properti dijual & solusi kredit di Brighton Listing.