Berapa Pajak Penjualan Tanah? Ini Rincian & Cara Hitung 2025

Proses jual beli tanah melibatkan dua belah pihak yang masing-masing memiliki kewajiban pajaknya sendiri. Penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Final, sementara pembeli wajib melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Kedua pajak ini adalah syarat mutlak yang harus dipenuhi sebelum Akta Jual Beli (AJB) dapat ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Artikel ini akan menjadi panduan lengkap Anda untuk memahami rincian, persentase, dan cara menghitung setiap komponen pajak dalam transaksi tanah.

Pajak Penjual: Pajak Penghasilan (PPh) Final

Fokus utama bagi Anda sebagai penjual adalah Pajak Penghasilan atau PPh. Sesuai dengan namanya, ini adalah pajak yang dikenakan atas penghasilan yang Anda terima dari hasil penjualan hak atas tanah.

Dasar hukum utama yang mengatur hal ini adalah Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016. Dalam peraturan ini, PPh atas penjualan tanah dan/atau bangunan bersifat "Final". Artinya, perhitungan pajak ini selesai pada saat itu juga, tidak digabungkan dengan penghasilan lain Anda dalam pelaporan SPT Tahunan, dan tarifnya tunggal.

Berapa Persentase PPh Penjualan Tanah?

Besaran tarif PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah 2,5% (dua koma lima persen).

Dari Nilai Apa Pajak 2,5% Itu Dihitung?

Ini adalah poin penting yang sering disalahpahami. Tarif 2,5% tersebut dihitung dari nilai pengalihan hak, yang didefinisikan sebagai nilai tertinggi antara:

1. Nilai Transaksi: Harga jual yang disepakati antara penjual dan pembeli.
2. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): Nilai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah yang tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir.

Aturan "nilai tertinggi" ini diberlakukan oleh pemerintah untuk mencegah praktik under-value, di mana penjual dan pembeli sengaja mencantumkan harga jual di bawah nilai pasar (atau bahkan di bawah NJOP) dalam akta untuk menghindari pajak yang lebih besar. Dengan aturan ini, negara tetap mendapatkan penerimaan pajak yang semestinya berdasarkan nilai yang wajar (NJOP) meskipun harga transaksi dibuat lebih rendah.

Pajak Pembeli: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Meskipun pertanyaan utamanya adalah berapa pajak penjualan tanah (dari sisi penjual), transaksi tidak akan bisa terjadi tanpa pelunasan pajak dari sisi pembeli. Sebagai penjual, Anda wajib mengetahui hal ini karena PPAT tidak akan memproses AJB jika pembeli belum membayar BPHTB.

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sederhananya, ini adalah "pajak beli" properti.

Berapa Persentase BPHTB?

Tarif BPHTB ditetapkan seragam di seluruh Indonesia, yaitu sebesar 5% (lima persen).

Dasar Perhitungan BPHTB dan Peran NPOPTKP

Perhitungan BPHTB sedikit lebih kompleks daripada PPh. Tarif 5% tidak dihitung dari harga jual penuh. Ada komponen pengurang yang disebut Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Rumus perhitungannya adalah:

BPHTB = 5% x (Dasar Pengenaan Pajak - NPOPTKP)

Dasar Pengenaan Pajak (DPP) untuk BPHTB sama dengan PPh, yaitu nilai tertinggi antara Nilai Transaksi (NPOP) dan NJOP.

Apa itu NPOPTKP?

NPOPTKP adalah batas nilai perolehan yang dibebaskan dari pajak. Besaran NPOPTKP ini BERBEDA-BEDA di setiap kabupaten/kota karena ditetapkan oleh Peraturan Daerah (Perda) masing-masing. Undang-Undang menetapkan batas minimal NPOPTKP sebesar Rp 60.000.000, namun banyak daerah dengan nilai properti tinggi menetapkan angka yang lebih besar. Sebagai contoh, DKI Jakarta menetapkan NPOPTKP untuk jual beli sebesar Rp 80.000.000.

Istilah Kunci yang Wajib Dipahami dalam Transaksi Tanah

Untuk memantapkan pemahaman Anda, mari kita bedah tiga istilah kunci yang selalu muncul dalam perhitungan pajak properti.

1. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Sederhananya, ini adalah taksiran harga properti (tanah dan bangunan) yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai dasar pengenaan PBB. Anda dapat menemukan angka NJOP di lembar SPPT PBB tahunan Anda. Dalam perhitungan PPh dan BPHTB, NJOP berfungsi sebagai jaring pengaman (safety net) nilai minimum.

2. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)

NPOP adalah nilai transaksi atau harga kesepakatan yang terjadi antara penjual dan pembeli. Jika Anda menjual tanah seharga Rp 1 Miliar, maka NPOP-nya adalah Rp 1 Miliar. Dalam perhitungan pajak, NPOP ini akan dibandingkan dengan NJOP.

3. DPP (Dasar Pengenaan Pajak)

Ini adalah nilai final yang akan digunakan sebagai dasar untuk dikalikan dengan persentase pajak (2,5% untuk PPh dan 5% untuk BPHTB). Seperti yang telah dijelaskan, DPP adalah nilai tertinggi antara NPOP (harga transaksi) dan NJOP.

Simulasi Lengkap: Berapa Pajak Penjualan Tanah?

Mari kita buat sebuah studi kasus agar Anda mendapatkan gambaran yang jelas. Misalkan Pak Rian (Penjual) hendak menjual sebidang tanah miliknya di Kota Depok kepada Ibu Sinta (Pembeli).

Data Transaksi:

• Harga Jual Disepakati (NPOP): Rp 1.500.000.000,- (1,5 Miliar)
• NJOP Tanah (tertera di SPPT PBB): Rp 1.200.000.000,- (1,2 Miliar)
• NPOPTKP (ditetapkan Pemda Depok): Rp 60.000.000,- (Misal)

Langkah 1: Menentukan Dasar Pengenaan Pajak (DPP)

Kita bandingkan NPOP (Harga Jual) dengan NJOP.

• NPOP: Rp 1.500.000.000
• NJOP: Rp 1.200.000.000

Nilai tertinggi adalah Rp 1.500.000.000. Maka, nilai inilah yang akan menjadi DPP untuk perhitungan PPh dan BPHTB.

Langkah 2: Perhitungan Pajak Penjual (PPh Final)

Ini adalah jawaban untuk pertanyaan "berapa pajak penjualan tanah" bagi Pak Rian.

• Rumus: 2,5% x DPP
• Perhitungan: 2,5% x Rp 1.500.000.000
• PPh yang harus dibayar Pak Rian: Rp 37.500.000,-

Langkah 3: Perhitungan Pajak Pembeli (BPHTB)

Ini adalah kewajiban Ibu Sinta sebagai pembeli.

• Rumus: 5% x (DPP - NPOPTKP)
• Perhitungan: 5% x (Rp 1.500.000.000 - Rp 60.000.000)
• Perhitungan: 5% x Rp 1.440.000.000
• BPHTB yang harus dibayar Ibu Sinta: Rp 72.000.000,-

Kapan dan di Mana Pajak Ini Dibayarkan?

Ini adalah bagian yang paling krusial dalam alur transaksi. Baik PPh (penjual) maupun BPHTB (pembeli) WAJIB DIBAYAR LUNAS SEBELUM penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di kantor PPAT.

PPAT bertindak sebagai "garda terdepan" negara. Mereka tidak akan mau dan tidak akan berani menandatangani AJB jika penjual belum menunjukkan bukti lunas PPh (berupa Surat Setoran Pajak/SSP yang telah divalidasi) dan pembeli belum menunjukkan bukti lunas BPHTB (berupa Surat Setoran Bea/SSB yang telah divalidasi oleh dinas pendapatan daerah setempat).

Setelah kedua pajak lunas, barulah AJB bisa ditandatangani. AJB inilah yang kemudian akan digunakan oleh PPAT untuk memproses Balik Nama Sertifikat di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Apakah Ada Pengecualian Pajak?

Ya, pemerintah memberikan beberapa pengecualian dari pengenaan PPh Final 2,5%, di antaranya:

• Orang pribadi yang punya penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang menjual tanah dengan nilai di bawah Rp 60 Juta.
• Proses hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat (misalnya, dari orang tua ke anak kandung).
• Pengalihan hak dalam rangka warisan.
• Badan keagamaan atau sosial yang bersifat nirlaba.
• Pengalihan hak kepada negara atau pemerintah daerah.

BPHTB juga memiliki pengecualian serupa, terutama untuk waris dan hibah wasiat, yang memiliki nilai NPOPTKP khusus (biasanya lebih tinggi, di Jakarta bisa mencapai Rp 300 Juta) dan ditujukan untuk kepentingan negara atau nirlaba.

Jangan Lupakan Biaya Lainnya

Selain pajak, penjual dan pembeli (atau sesuai kesepakatan) juga perlu mempersiapkan biaya-biaya lain dalam transaksi, seperti:

• Biaya PPAT: Jasa untuk pembuatan AJB, biasanya dihitung sekian persen dari nilai transaksi.
• Biaya Pengecekan Sertifikat: Untuk memastikan keabsahan dan kebersihan sertifikat dari sengketa.
• Biaya Balik Nama: Dikenakan di BPN setelah AJB selesai, ini biasanya menjadi tanggung jawab pembeli.

Kesimpulan

Jadi, menjawab pertanyaan utama, "berapa pajak penjualan tanah?", kewajiban utama Anda sebagai penjual adalah PPh Final sebesar 2,5% dari nilai tertinggi antara harga jual dan NJOP. Memahami komponen pajak ini secara jernih adalah kunci untuk transaksi properti yang lancar, aman, dan bebas masalah. Pastikan untuk selalu berkomunikasi secara transparan dengan calon pembeli mengenai semua biaya, dan gunakan jasa PPAT/Notaris yang kredibel untuk memandu proses legal dan administrasi Anda.

Siap Menjual atau Mencari Properti?

Memahami seluk-beluk pajak adalah langkah awal yang cerdas. Jika Anda siap untuk menjual properti Anda atau sedang mencari properti impian, jangan ragu untuk menjelajahi ribuan listing terbaik atau membaca panduan informatif lainnya dari kami.