AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli, sebuah dokumen autentik yang memegang peranan krusial dalam setiap transaksi properti, baik itu tanah maupun bangunan, di berbagai wilayah Indonesia, termasuk kota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya. Dokumen ini berfungsi sebagai bukti sah atas terjadinya peralihan hak atas properti akibat adanya proses jual beli. Mengingat statusnya sebagai dokumen autentik, AJB tidak diterbitkan oleh sembarang pihak.

Penerbitan AJB adalah kewenangan eksklusif Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Landasan hukumnya tercantum dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang menyatakan bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Oleh karena itu, pemahaman mendalam mengenai AJB adalah hal yang esensial bagi siapa saja yang terlibat dalam jual beli properti.

Fungsi Penting AJB dalam Transaksi Properti

Meskipun AJB adalah bukti peralihan hak karena jual beli, penting untuk dipahami bahwa AJB bukanlah bukti kepemilikan properti itu sendiri. Berdasarkan Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-pokok Agraria, bukti kepemilikan properti yang sah adalah Sertifikat Hak Milik (SHM). AJB lebih berfungsi sebagai bukti otentik dari peristiwa perdata jual beli.

Namun demikian, fungsi AJB adalah sangat vital. Tanpa AJB, proses pendaftaran tanah atau pembuatan sertifikat atas properti yang baru dibeli tidak dapat dilakukan dan diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). AJB menjadi dokumen wajib yang harus disertakan. Selain itu, AJB adalah bukti transaksi jual beli yang sah yang mencatat kesepakatan harga dan ketentuan lain yang disetujui oleh penjual dan pembeli. Dokumen ini juga dapat dijadikan dasar hukum jika terjadi sengketa atau wanprestasi oleh salah satu pihak.

Jika di suatu lokasi, seperti daerah terpencil yang mungkin jauh dari pusat kota seperti Jakarta atau Surabaya, tidak terdapat PPAT, AJB dapat dibuat oleh PPAT Sementara (biasanya pejabat kelurahan/desa) atau PPAT Khusus (pejabat BPN yang ditunjuk).

Syarat-syarat Pembuatan AJB

Untuk mengurus AJB, baik penjual maupun pembeli harus menyiapkan sejumlah dokumen. Berikut AJB adalah persyaratan umum yang biasanya diminta oleh PPAT:

1. Data Tanah (Objek Jual Beli):

• Bukti pembayaran Pajak Bumi Bangunan (PBB) selama 5 tahun terakhir beserta Surat Tanda Terima Setoran (STTS).
• Sertifikat tanah asli (untuk pengecekan dan proses balik nama).
• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) jika ada bangunan di atas tanah tersebut.
• Bukti pembayaran tagihan utilitas seperti listrik, telepon, dan air.
• Surat Roya dari bank jika tanah/properti masih dalam status hipotik atau jaminan bank.

2. Data Penjual dan Pembeli (Untuk Perorangan):

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami dan istri (jika sudah menikah).
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
• Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah).
• Fotokopi surat keterangan Warga Negara Indonesia (WNI) atau dokumen kewarganegaraan lainnya jika diperlukan.

3. Persyaratan Umum Lainnya:

• Pemeriksaan keaslian sertifikat tanah di kantor BPN.
• Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) oleh penjual sebesar 5% dari harga jual.
• Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli (umumnya disebut Pajak Jual Beli dalam artikel, namun BPHTB lebih tepat untuk pembeli).
• Surat pernyataan dari penjual yang menyatakan bahwa tanah yang dijual tidak dalam sengketa.

Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT

Setelah semua dokumen persyaratan lengkap, proses pembuatan AJB adalah sebagai berikut:

1. Penyerahan Berkas: Pemohon (penjual dan pembeli) mendatangi kantor PPAT setempat dan menyerahkan seluruh berkas yang diperlukan.
2. Pemeriksaan Sertifikat dan Legalitas: PPAT akan melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat properti. Proses ini melibatkan penyesuaian data dengan Buku Tanah di kantor pertanahan untuk memastikan tanah tidak dalam sengketa dan bebas dari penyitaan. Jika ditemukan sengketa, PPAT tidak akan menerbitkan AJB.
3. Pemeriksaan PBB: PPAT juga akan memeriksa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak atas objek jual beli.
4. Penerbitan AJB: Jika semua dokumen valid dan tidak ada masalah sengketa atau tunggakan pajak, PPAT akan membacakan draf akta, menjelaskan isi, serta maksud dari pembuatan akta tersebut kepada penjual dan calon pembeli. Setelah kedua belah pihak setuju dengan isi akta, AJB akan diterbitkan dan ditandatangani bersama oleh penjual, pembeli, saksi-saksi, dan PPAT.

Proses ini berlaku umum di seluruh wilayah Indonesia, termasuk di kota-kota dengan transaksi properti tinggi seperti Jakarta dan Surabaya.

Biaya Pembuatan AJB

Biaya pembuatan AJB adalah sesuatu yang telah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No.33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 1 beleid tersebut menyatakan bahwa biaya jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta, dan ini sudah termasuk honorarium untuk saksi.

Rincian biaya jasa pembuatan AJB berdasarkan nilai transaksi, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 4 Permen 33/2021, adalah sebagai berikut:

• Nilai transaksi ≤ Rp500 juta: biaya jasa maksimal 1%.
• Nilai transaksi > Rp500 juta hingga Rp1 miliar: biaya jasa maksimal 0,75%.
• Nilai transaksi > Rp1 miliar hingga Rp2,5 miliar: biaya jasa maksimal 0,5%.
• Nilai transaksi > Rp2,5 miliar: biaya jasa maksimal 0,25%.

Perlu diperhatikan bahwa biaya ini adalah untuk jasa PPAT. Mungkin ada biaya lain terkait pajak (PPh untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli) dan biaya pengecekan sertifikat yang perlu diperhitungkan dalam keseluruhan proses jual beli properti.

Memahami bahwa AJB adalah dokumen penting akan membantu kelancaran transaksi properti Anda, baik di Jakarta, Surabaya, maupun di kota lainnya.

Pentingnya AJB dalam Transaksi Properti Anda

Dengan memahami fungsi, syarat, dan cara mengurusnya, Anda dapat memastikan bahwa proses peralihan hak atas properti berjalan lancar dan aman secara hukum. AJB adalah langkah awal yang krusial sebelum Anda dapat mendaftarkan kepemilikan properti Anda secara penuh melalui sertifikat.