5 Cara Menghitung Nilai Jual Rumah Agar Tetap Untung dan Cepat Laku

Ingin menjual rumah, namun masih bingung menentukan nilai jual yang pas? Dijual dengan harga tinggi akan membuat rumah tersebut susah laku, apalagi jika nilai properti sejenis di sekitarnya lebih murah. Namun, apabila dijual dengan harga rendah kamu tentunya akan merugi. Lalu, bagaimana sih cara menghitung nilai jual rumah yang akurat agar penjual dan pembeli sama-sama diuntungkan? Langsung saja, simak pembahasannya dibawah ini ya! 

Baca Juga: 4 Cara Menghitung Harga Jual Rumah yang Cepat dan Efektif

#1. Cek NJOP di PBB 

Cara pertama adalah dengan mengecek nilai NJOP tanah dan bangunan yang tertera dalam PBB. Cara pertama ini merupakan cara terakurat yang bisa kamu lakukan untuk memperkirakan harga rumah terbaru. Cara ini juga banyak digunakan oleh para agen properti dan developer dalam menentukan kisaran harga jual rumah. 

Untuk PBB yang digunakan adalah PBB terbaru atau PBB tahun terakhir. Misalnya kamu menjual tanah di tahun 2024, maka patokannya adalah NJOP di PBB tahun 2024. Pasalnya, kenaikan harga tanah yang terjadi per tahun juga akan berpengaruh terhadap nilai NJOP yang tertera di PBB. Jadi, pastikan kamu menggunakan NJOP terupdate ya supaya tidak merugi. 

Cara menghitung nilai jual rumah berdasarkan NJOP di PBB sangatlah mudah, kamu hanya perlu melihat total NJOP tanah dan bangunan. Misalnya, Tuan A memiliki sebidang tanah dengan bangunan berupa rumah diatasnya. Nilai NJOP tanah adalah Rp 1.000.000 per m2 x 100 m2= Rp 100.000.000. Sementara itu, NJOP bangunannya adalah Rp 3.000.000 per m2 x 36 = Rp 108.000.000. Maka, total NJOP tanah dan bangunan adalah Rp 208.000.000. 

Saat ingin menjual rumahnya, Tuan A dapat mematok harga minimal Rp 200.000.000. Biasanya, kebanyakan rumah dijual dengan harga lebih tinggi dibandingkan nilai NJOP-nya. Hal ini dilakukan untuk berjaga-jaga jika pembeli masih ingin melakukan negosiasi harga, sehingga harga jual akhirnya masih bisa diatas NJOP.

#2. Perhitungkan Biaya Pembangunan Rumah 

Cara menghitung nilai jual rumah kedua setelah mengetahui NJOP-nya adalah dengan memperhitungkan biaya pembangunan rumah (untuk rumah baru) dan biaya perolehan sebelumnya (untuk yang dibeli dalam kondisi second). Nilai NJOP bangunan mungkin tidak benar-benar sesuai dengan biaya yang kamu keluarkan untuk membangun rumah tersebut. Umumnya biaya pembangunan rumah lebih tinggi dibandingkan nilai yang tertera di PBB. 

Untuk rumah yang dibangun sendiri, cek RAB dan seluruh catatan pengeluaran dalam masa pembangunan rumah. Misalnya, ternyata dulu Tuan A membangun rumah dengan menghabiskan dana Rp 150.000.000 (all-in, termasuk material dan tenaga). Mengingat nilainya yang lebih tinggi dibandingkan NJOP-nya, agar tak merugi gunakan nilai pembangunan rumahnya saja. Jadi, patokan harga jual minimalnya adalah harga tanah + biaya bangun rumah = Rp 250.000.000 (Rp 100.000.000 + Rp 150.000.000). 

#3. Mempertimbangkan Kondisi Rumah 

Cara menghitung nilai jual rumah ketiga adalah dengan memperhitungkan kondisi rumah. Dalam hal ini, ada beberapa kasus yang perlu kamu pertimbangkan. Pertama, apakah rumah tersebut merupakan rumah baru atau second yang sudah butuh renovasi. Kedua, apakah dijual kosongan atau full furnished. Ketiga, apakah ada instalasi atau fasilitas tambahan yang belum dihitung sebelumnya. 

Untuk kasus pertama, jika rumah tersebut masih terbilang baru dan tak butuh renovasi, maka Tuan A bisa menjualnya dengan harga full di angka minimal Rp 250.000.000. Jika, ternyata usia bangunannya sudah 5 tahun yang lalu (misalkan) dan membutuhkan beberapa renovasi kecil (dijual dengan kondisi apa adanya). Tuan A bisa mengurangi nilai bangunannya berdasarkan persentase tertentu untuk menarik pelanggan. Misalkan, nilai bangunan sudah menurun 20%. Maka, nilai bangunan menjadi Rp 150.000.000 - 20% = Rp 120.000.000. Minimal harga jualnya jadi Rp 220.000.000, bisa lebih tinggi lagi sesuai dengan kondisi pasar properti. 

Kasus kedua, nilai minimal Rp 220.000.000 - Rp 250.000.000 diatas merupakan rumah kosongan. Kalau Tuan A menjual rumah beserta dengan perabotan di dalamnya, hitung lagi nilai buku seluruh perabotan yang diikutsertakan. Misal, ada 2 lemari, 2 ranjang dan kasur busa, sofa set, meja makan set, dan kitchen set seharga total Rp 30.000.000. Maka, tambahkan harga ini di nilai jualnya. Contoh, jika unit rumah tersebut baru dan siap huni maka harga jualnya minimal Rp 280.000.000 (Rp 250.000.000 + Rp 30.000.000). 

Kasus ketiga, rumah milik Tuan A baru saja dipasang pagar dan kanopi senilai Rp 15.000.000. Biaya ini berada di luar biaya-biaya sebelumnya, maka tambahkan lagi nilainya. Jadi, minimal harga jualnya adalah Rp 295.000.000 (Rp 280.000.000 + Rp 15.000.000, harga unit baru). 

Intinya seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat rumah dan fasilitas penunjang di dalamnya beserta kondisi rumah harus benar-benar diperhitungkan untuk mendapatkan nilai jual terbaik. 

Baca Juga: Harga Borongan Tenaga Plester Aci Terbaru dan Cara Menghitung Kebutuhan Semen

#4. Sesuaikan dengan Kondisi Pasar Properti

Setelah mengetahui cara menghitung nilai jual rumah diatas dan kamu sudah punya gambaran harganya, jangan lupa untuk tetap menyesuaikannya dengan kondisi pasar. Jika kebetulan pasar properti sedang hype dan harga properti semuanya naik, tak ada salahnya menaikkan harga. 

Apalagi jika lokasi rumahmu jadi hot listing properti saat ini, hal ini merupakan peluang emas. Kamu bisa menaikkan harga Rp 295.000.000 jadi diatas Rp 300 juta. Properti incaran di tengah kota yang jumlahnya terbatas akan tetap laku sekalipun pemiliknya menjualnya dengan harga yang tinggi. 

Namun, hal sebaliknya juga tetap berlaku. Misalkan harga properti sedang turun, otomatis nilai jual rumahnya juga akan turun. Bahkan, bisa jadi pas di angka Rp 295.000.000 atau dibawahnya. Kesimpulannya, menjual properti di momen yang berbeda akan sangat mempengaruhi harganya. Jadi, juallah rumahmu di waktu yang pas!

#5. Cek Harga Rumah Lain di Lokasi Sekitar 

Terakhir, kalau kamu masih kurang yakin dengan nilai jual yang ditetapkan. Coba cek harga jual properti lain yang sejenis di wilayah sekitar tersebut. Rumah yang dijadikan acuan minimal punya spesifikasi yang mirip baik dari segi luas dan spesifikasi bangunan. Melalui cara ini, kamu bisa memastikan apakah harga jual yang kamu tetapkan sudah pas atau belum. 

Baca Juga: Tips Mudah! Cara Menghitung Luas Tanah yang Akurat dan Tepat

Selain kelima cara menghitung nilai jual rumah diatas, kamu juga bisa menggunakan jasa appraisal dari agen properti tertentu lho! Tapi, kamu akan dikenakan sejumlah biaya tambahan. Cek artikel menarik lainnya dari Brighton hanya di Brighton News! Jika ingin mendaftar menjadi agen properti dan mencari agen yang berkualitas, klik Registrasi Agen dan dapatkan manfaatnya!