PPJB dan AJB: Pengertian, Unsur dan Perbedaannya

Apa itu perjanjian jual beli rumah? Pada setiap transaksi jual beli rumah harus selalu diawali dengan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau PPJB. Ini proses resmi yang wajib dilewati dan sekarang PPJB sudah jauh lebih kuat dasar hukumnya. Dulu PPJB dikenal dengan istilah perjanjian jual beli yang dibuat oleh penjual dan pembeli sebagai ikatan awal tanpa melibatkan pihak ketiga, PPAT, ataupun notaris.

Dasar hukum dari perjanjian jual beli dalam sebuah transaksi jual beli rumah, sebelumnya hanya diatur pada peraturan menteri saja. Sekarang sudah diatur detail melalui Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021. Penguatan posisi hukum dari PPJB ini dalam rangka memberikan perlindungan pada konsumen.

Baca juga : Langkah Cepat Buat Sertifikat Tanah Elektronik

Pengertian PPJB

Pada PP Nomor 12 Tahun 2021 yang mengatur tentang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, dijelaskan bahwa PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah. PPJB dapat dilakukan sebelum pembangunan rumah, atau dalam proses pembangunan dan dibuat dihadapan notaris.

Unsur-Unsur PPJB

• Pelaku pembangunan, dalam hal ini bisa disebut penjual, developer, baik secara perorangan maupun badan hukum

• Setiap orang, dalam hal ini bisa disebut sebagai pembeli rumah

• Terdapat proses jual beli rumah

• Bisa dilakukan saat rumah belum dibangun, dalam hal ini masih berbentuk tanah siap bangun atau kavling dan sejenisnya

• Bisa dilakukan dalam proses pembangunan, biasanya jual beli unit rumah pada perumahan dengan developer

• Harus dibuat dihadapan notaris

• Proses kesepakatan ini dilakukan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)

Dalam hal penjual adalah developer perumahan, sebelum dilakukan penandatanganan PPJB boleh melakukan kegiatan pemasaran. Yakni kegiatan terencana yang dilakukan pelaku pembangunan untuk memperkenalkan, menawarkan, menentukan harga, dan menyebarluaskan informasi mengenai rumah atau perumahan.

PPJB berlaku untuk jual beli rumah umum milik dan rumah komersial milik yang bisa berbentuk rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun. PPJB dilakukan untuk memberi kepastian pada pembeli terkait status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, Persetujuan Bangunan Gedung (atau dulu IMB), ketersediaan sarana prasarana dan utilitas, serta persentase keterbangunan.

Baca juga : Apa Itu Surat Keterangan Tanah dan Fungsinya?

Isi Surat PPJB

Secara umum isi dari sebuah PPJB harus memberikan informasi yang lengkap terkait rumah yang akan dibeli. Terlebih jika developer sebelumnya sudah melakukan informasi rumah dalam kegiatan pemasaran, maka isi PPJB harus sesuai dengan informasi pemasaran. Termasuk juga hal-hal lain yang dijanjikan oleh developer kepada pembeli.

1. Status Kepemilikan Tanah

Penjualharusbisa membuktikan sertipikat hak atas tanah kepada pembeli. Dan harus diperlihatkan pada saat penandatanganan PPJB. 

1. Hal yang Diperjanjikan

Penjual harus bisa menjelaskan kepada pembeli, setidaknya hal-hal yang meliputi kondisi rumah, prasarana, sarana, dan utilitas umum. Juga status tanah dan atau bangunan jika terjadi proses menjadikan agunan.

1. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Dulu dikenal sebagai IMB atau izin mendirikan bangunan. Penjual harus bisa menunjukkan salinan sesuai asli dari PBG kepada pembeli sebelum penandatanganan PPJB

1. Bukti Ketersediaan Sarpras

 Meliputi terbangunnya paling sedikit jalan dan saluran pembuangan air hujan atau drainase. Lokasi pembangunan perumahan harus sesuai peruntukan dan adanya surat pernyataan dari developer mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air.

1. Keterbangunan Perumahan Minimal 20 Persen

Sebelum pembeli menandatangani PPJB dengan penjual, khususnya pada perumahan, maka harus dipastikan keterbangunan perumahan paling sedikit 20 persen. Apabila perumahannya berbentuk rumah tunggal, 20 persen dihitung dari seluruh jumlah unit rumah, sarana prasarana, serta utilitas umum yang direncanakan. Apabila bentuknya rumah susun, maka keterbangunan 20 persen dihitung dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan. 

Baca juga : Surat Jual Beli Tanah : Pengertian dan Manfaat

Isi PPJB Antara Penjual dan Pembeli :

• Identitas para pihak

• Uraian objek PPJB

• Harga rumah dan tata cara pembayaran

• Jaminan pelaku pembangunan

• Hak dan kewajiban para pihak

• Waktu serah terima bangunan

• Pemeliharaan bangunan

• Penggunaan bangunan

• Pengalihan hak

• Pembatalan dan berakhirnya PPJB

• Penyelesaian sengketa

Hak Pembeli pada PPJB

Setelah materi dan isi PPJB disusun, biasanya disusun sepihak oleh penjual,pembeli berhak untuk mempelajari PPJB sebelum ditandatangani. Pembeli boleh mempelajari materi PPJB itu dalam waktu paling singkat 7 hari. Setelah dipelajari, PPJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli dihadapan notaris

Baca juga : Syarat Hibah Tanah, Ketentuan, dan Contoh Suratnya

Biaya jasa penggunaan notaris tentunya ditanggung bersama oleh penjual atau pembeli sesuai kesepakatan. Namun khusus untuk pembeli dari kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), biaya jasa notaris sudah ditetapkan oleh pemerintah. Yakni sebesar 1 per seribu dari harga jual rumah

Dalam PP Nomor 12 Tahun 2021 ini, posisi pembeli dalam PPJB sangat dilindungi. Pasal 22L menyebut bahwa pelaku pembangunan atau developer tidak boleh menarik dana lebih dari 80 persen kepada pembeli sebelum memenuhi persyaratan yang ada di PPJB. Bahkan jika penjual melakukan pembatalan, seluruh uang pembayaran harus dikembalikan

Jika pembeli telah melakukan pembayaran paling banyak 10 persen dari harga transaksi, kemudian terjadi pembatalan akibat kelalaian pembeli, maka keseluruhan pembayaran menjadi hak penjual. Kalau pembeli sudah membayar lebih dari 10 persen maka penjual berhak memotong 10 persen.

Baca juga : Cara Untung Besar Investasi Tanah

Perbedaan PPJB dan AJB

AJB dan PPJB adalah dua dokumen yang berbeda. Fungsi, cara pengurusan dan kekuatan hukum dua dokumen tersebut juga tidak sama. AJB atau Akta Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual-beli. 

AJB merupakan salah satu syarat dalam jual beli tanah atau rumah yang memiliki kekuatan hukum. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli. Pendaftaran Tanah hanya dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT. 

Dalam pembuatan AJB hak atas tanah dihadapan PPAT harus memenuhi beberapa persyaratan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan. Jika bidang tanah yang sudah terdaftar atau sudah terdapat hak milik atas satuan rumah susun, maka harus disampaikan sertifikat asli hak yang akan dicocokan dengan buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan 

Baca juga : Rincian Biaya Notaris Jual Beli Tanah

Sedangkan mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya harus disampaikan: 

• Surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut; 

• Surat kuasa apabila dikuasakan; 

• Fotokopi identitas para pihak penjual dan pembeli (KTP dan KK); 

• Obyek perbuatan hukum tersebut tidak dalam sengketa; 

• Foto kopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya; 

• Pembayaran pajak penjualan (Pph) dan pajak pembeli (BPHTB). 

Apabila syarat-syarat tersebut telah terpenuhi maka PPAT yang bersangkutan dapat membuat AJB hak atas tanah yang disaksikan oleh dua orang saksi. AJB tersebut dibaca/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. 

Selambat-lambatnya 7 hari sejak tanggal ditandatangani akta tersebut, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor Pertanahan untuk didaftarkan. 

Baca juga : Contoh Surat Kepemilikan Tanah: Jenis, Syarat, dan Tahap